Наиболее развитую область рынка недвижимости Санкт-Петербурга сегодня составляет посредничество при купле-продаже квартир: в этой области специализируется значительное число компаний. Достаточно значительны обороты риэлтерских фирм и количество заключаемых ими сделок. Однако, как выяснилось в результате конфиденциального выборочного опроса риэлтерских компаний города, на этапе внесения покупателем платы лишь немногие фирмы пользуются цивилизованными методами работы. Применяемая большинством из них система валютных расчетов вызвала у экспертов Ъ достаточно серьезные опасения как за судьбу денег клиентов, так и за будущее самих фирм.
На взгляд неискушенного наблюдателя, для открытия новой риэлтерской компании достаточно найти офис с несколькими телефонами и нанять нескольких агентов для работы с клиентами. В действительности же дело обстоит не так просто. Помимо традиционных проблем организации рекламной кампании и найма персонала основным препятствием для полноценной работы многих компаний становится организация системы расчетов. Дело в том, что практически все сделки с квартирами заключаются в наличной валюте, в то время как единственными учреждениями, которым разрешены расчеты в валюте, являются банки. Естественно, у многих компаний в связи с этим возникают определенные трудности и соблазны.
Момент расчетов в различных фирмах наступает на разных этапах сделки, неодинаковы и формы договоров. Существует два наиболее распространенных способа. Расчеты могут производиться напрямую между покупателем и продавцом в присутствии сотрудников фирмы; второй вариант — деньги вносятся покупателем заранее в "черную" кассу агентства и в случае удачного завершения сделки агентство расплачивается с продавцом в заранее оговоренные сроки.
Как показал опрос риэлтерских компаний Санкт-Петербурга, практика расчетов наличной валютой необычайно широко распространена. Ее принимают даже крупные фирмы. Так, одно весьма известное в городе агентство (не будем упоминать его название), даже располагая обменным пунктом, избегает пользоваться его услугами. Клиенты, внося наличную валюту на покупку квартиры перед заключением сделки, получают взамен справку о внесении денег, подтвержденную самой фирмой. Большинство же компаний вовсе не выдают никаких справок, не говоря уже о том, чтобы воспользоваться услугами банков.
Существует несколько причин сложившейся ситуации. Во-первых, проведение операций через действующий обменный пункт "выводит на свет" деньги покупателя, а значит, возможен интерес налоговых органов к источникам дохода: для многих покупателей квартир это небезразлично. Во вторых, обменный пункт делает известными доходы самого агентства. В-третьих, открыть пункт — это целая история. Требуется специально оборудованное помещение, охрана, сигнализация. Кроме того, во многих банках процедура открытия обменного пункта крайне затруднена нерадивостью сотрудников или безразличием банка к развитию своей сети обменных пунктов.
Но объяснения объяснениями, а нарушения платежной дисциплины могут нанести ущерб не только самой фирме, но и ее клиентам, поскольку в любой момент касса риэлтеров может быть опечатана налоговыми органами или прозаически ограблена.
Вполне понятная осторожность наиболее дальновидных риэлтерских компаний, а также стремление не только скорейшим образом разбогатеть, но и укрепить свой имидж, подталкивают их к разработке новых схем платежа. К безусловно прогрессивным системам расчетов относится вексельная схема, используемая агентством "Адвекс" совместно с Северным торговым банком.
Выглядит это так. В день наступления платежа, который указан в договоре между клиентами и фирмой, покупатель продает свою валюту в обменном пункте банка и приобретает вексель, где сумма выплаты указывается в рублях. Вексель принимается в качестве средства платежа при покупке валюты лишь в выдавшем его обменном пункте, курс же покупки фиксируется в день его продажи. Вексель не выдается ни покупателю, ни продавцу - он хранится в ЭСКРОслужбе "Адвекса" и предъявляется в банк только после полного завершения сделки. В этой схеме "Адвекс" избегает сомнительных расписок о внесении денег в компанию, а банк ежедневно получает валютные средства на сумму векселей, находящихся в обращении. Кроме того, вексель крайне упрощает покупку квартиры по безналичному расчету.
Эта схема довольно проста и при этом позволяет избежать многих неприятностей, но, как выяснилось, из 30 риэлтерских компаний Санкт-Петербурга лишь пять ("Адвекс", "Горжилье", "ИнтерОксидентал", "Клондайк", "РОССТРО") пользуются при оформлении сделок услугами обменных пунктов банков.
В отличие от Санкт-Петербурга, в Москве расчеты риэлтеров с клиентами через банки уже стали делом обыденным. Большинство фирм перешло именно на такую систему взаиморасчетов. Риэлтеры полагают, что это абсолютно оправдано как с точки зрения безопасности проведения сделок, так и с точки зрения повышения имиджа самих фирм. А те расходы, которые появляются при включении в сделки банков, вполне оправдываются благодаря увеличению числа клиентов.
МАКСИМ Ъ-ПОЛЯКОВ