Одной из характерных черт рынка недвижимости в нынешнем году стал заметный рост активности финансовых институтов — инвестиционных фондов, страховых компаний и особенно коммерческих банков. В повседневную практику входят не только залоговые операции с недвижимостью, но и реализация имущества по решению судов и арбитражей. Не за горами и продажа с молотка имущества обанкротившихся предприятий. В этих условиях спрос на услуги оценщиков недвижимости и бизнеса существенно возрос, и в этом смысле значительный интерес представляют три новых проекта, начатые Лигой независимых экспертов совместно с Московской товарной биржей и рядом российских банков.
Первый из проектов, начатых Лигой независимых экспертов, связан с реализацией армейского имущества, а также недвижимости, отчуждаемой по решению судов и арбитражей. Согласно разработанной схеме, эксперты лиги берут на себя оценку объектов недвижимости и определение стартовой цены. Продажа объектов будет осуществляться специально организованной секцией Московской товарной биржи. По договоренности брокерские места под этот проект будут продаваться желающим лишь при наличии сертификата, выданного лигой. Участники проекта полагают, что брокер должен быть осведомлен о специфике недвижимости как товара и основных принципах его оценки и реализации. Поступающие объекты будут реализованы на аукционе. Лига же выступает гарантом того, что объект будет продан по рассчитанной ее экспертами цене.
Второй проект предусматривает развитие существующей в России схемы залога недвижимости. В нее будет включено страхование залогодержателя путем хеджирования. Суть этой операции состоит в том, что поиск покупателя на заложенный объект начинается сразу же после оформления залоговой сделки с помощью той же биржи. При этом приобретается не сам объект, а лишь право его выкупа после перехода прав собственности. За приобретение права выкупа объекта вносится залог в размере 10% от его стоимости. В случае невозврата кредита эта сумма будет включена в стоимость приобретаемого товара. Если же кредит будет возвращен, то сумма залога вернется покупателю с процентами (их заплатит кредитор за услуги хеджирования). И в этой операции лига выполняет роль гаранта продажи и предоставляет собственных экспертов для определения продажной цены объектов.
Последний проект, разработанный совместно с Судкомбанком, связан с организацией своего рода биржи залогов. Для нескольких банков, объединенных едиными принципами залоговой политики, специалисты лиги разрабатывают стандарты пакета документов для оформления операций залога, отвечающих требованиям банков — учредителей и членов лиги, проводят юридическую экспертизу документов, подтверждающих право собственности залогодателя, проводят оценку объекта и информируют о результатах экспертизы все банки, участвующие в работе биржи. В случае невозврата кредита объект будет хеджироваться по вышеописанной схеме через Московскую товарную биржу. Сейчас помимо Судкомбанка в организации биржи залога намерены участвовать Мастербанк, Новобанк, Уникомбанк и банк "Возрождение".
Во всех трех проектах, начатых Лигой независимых экспертов, существенную роль играют принципы ее внутренней организации. Известно, что коммерческие банки, работающие в сфере залога, охотнее принимают оценку тех организаций, которые могут гарантировать продажу объекта в случае невозврата залога по указанной оценщиком цене с возможностью ошибки не более 15%. То есть банк может выдать кредит под залог объекта недвижимости на сумму, скажем, $100 тыс., если есть уверенность в том, что за определенный срок этот объект будет реализован не дешевле чем за $85 тыс.
Поскольку лига является некоммерческой организацией, часть забот по реализации всех проектов разделят учредители, в число которых входят крупные государственные и финансовые структуры. Это дает лиге возможность брать на себя ответственность за результаты оценки того или иного объекта, проведенной ее экспертами. Возможность гарантировать продажу объекта позволяет не только размер уставного капитала, но и условия, на которых работают эксперты лиги. На работу принимаются 15% выпускников курсов по оценке, регулярно проводимых лигой. Сумма гонорара эксперта за оценку объекта начинается с 20% от стоимости работ и в течение полугода достигает 80%. Остальная сумма перечисляется в организацию, размещается на личном счете сотрудника и приносят определенный процент. Эти постепенно накапливаемые средства служат своего рода гарантией сотруднику от ошибок в оценке на первое время работы. Через полгода соотношение средств меняется ровно наоборот, и эксперт получает уже 80%. Основная цель участия лиги в этих проектах заключается в расширении сферы своей деятельности и получении постоянного потока заказов на оценку.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ