Закончился строительный сезон. Торговля земельными участками и коттеджами впала в зимнюю спячку. Оно и понятно: по всем канонам начинать строительство в зимний период может только очень богатый человек, а приобретение резиденции в пригороде в этот период сродни покупке кота в мешке — все великолепие (или, напротив, невеликолепие) природы засыпано снегом. Но это по канонам. Если же учитывать события, произошедшие в коттеджном бизнесе за минувший год, то зимняя диспозиция представляется уже в несколько ином свете.
История коттеджей (краткий курс)
Понятие "коттедж" пришло в российскую действительность недавно. Приятно, что некоторый вклад в это внес президент. Его январский (1992 года) указ #1 "О малоэтажном и коттеджном строительстве" ввел чиновников, привыкших использовать только существующие инструкции и ГОСТы, в недоумение: ранее такой категории жилья ни в одном документе не существовало. Так что январь 1992 года можно назвать официальной датой рождения в России нового юридического термина "коттедж", принятого и активно используемого всеми фигурантами рынка недвижимости.
Многие предприниматели, осознав безусловную выгодность строительства коттеджей, ринулись в новый бизнес. И тут началось. Словом "коттедж" стали обзываться практически все загородные строения — от покосившегося сарая до приличной дачи. Восприятие тогдашних потребителей было несколько иным: под коттеджем понималась загородная дача для летнего отдыха. Затем дефиниция были несколько уточнена, и под словом "коттедж" большинство российских риэлтеров стали понимать дом с ватерклозетом внутри. Отметим, однако, что когда кто-то очень хочет что-то купить, а другой хочет именно это "что-то" продать, то их соглашение — вопрос не терминологии, а цены и времени.
Не без помощи тлетворного влияния Запада постепенно, месяц за месяцем, стереотипы стали меняться. Понятие "коттедж" повсеместно оформилось в нечто, аккумулирующее под одной крышей и теплую уборную, и подземный гараж, и даже зимний сад. Начали оформляться престижные загородные поселения — людям стало недостаточно просто природы и свежего воздуха. Спрос обнаружился устойчивый и емкий. Главной же проблемой в коттеджном деле оказалась ограниченность земельных ресурсов в престижных местах и трудность их приобретения: ведь свободная и юридически чистая продажа земли стала возможной лишь в середине этого года. Поэтому если уж повезло, и фирма приобрела более или менее хороший участок, то строить на нем дешевые коттеджи смысла никакого не имело.
Однако емкость рынка явно переоценили — небольшое количество высокодоходных и сверхвысокодоходных покупателей было довольно быстро исчерпано. И как это часто бывает, здравая идея была доведена до абсурда — сейчас ближайшее Подмосковье, как, впрочем, и пригороды других крупных деловых центров, застроены только дорогостоящими коттеджами по цене в среднем $100-180 тыс., которые не находят сбыта. По оценкам экспертов Ъ, фирмы, вложившие средства в очень дорогую недвижимость, будут продавать в среднем один коттедж в 3-4 года. А ведь строительство дорогих коттеджей в престижных местах по инерции продолжается и сейчас.
Цены
За все время существования коттеджного бизнеса снижения цен не отмечалось ни разу. А вот подъемы, более или менее резкие, случаются регулярно. Значительный — в 1,5-2 раза — рост стоимости коттеджей наблюдался в середине этого года. Еще в январе хороший коттедж (более 300 м2 с большим земельным участком) в пригороде Москвы можно было приобрести за $70-90 тыс., в мае же такой коттедж стал стоить $120 тыс., а в наиболее престижных местах (пос. Барвиха, Рублево-Успенское шоссе) — и $250 тыс. Такой рост цен был вызван почти двукратным вздорожанием стройматериалов и весьма ограниченным предложение подобных объектов.
К сентябрю цены еще выросли, но не так дружно (см. таблицу). Сентябрьский скачок цен в меньшей степени объяснялся очередным подорожанием стройматериалов, причиной в основном было резкое увеличение стоимости земельных участков — по той простой причине, что свободных земель в престижных местах почти не осталось. Простейший пример: стоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство по Рублево-Успенскому шоссе в мае оценивалась приблизительно в $4 тыс. за сотку, в сентябре — $7,5-8 тыс. Коттеджи в этом районе же поднялись в цене примерно вдвое — до $400-550 тыс.
Стоимость коттеджей в Подмосковье по различным направлениям (до 40 км от МКАД, в тыс. долл., на конец осени 1993 года)
Направление Стоимость коттеджа площадью до 200 м2 Стоимость коттеджа площадью от 250 до 350 м2 Стоимость коттеджа площадью более 400 м2
Ленинградское 110-160 180-290 250-410
Дмитровское 70-100 120-185 нет данных
Ярославское 90-120 110-190 нет данных
Щелковское 65-100 100-160 нет данных
Горьковское 95-130 120-190 нет данных
Рязанское 80-110 120-160 нет данных
Каширское 95-120 150-185 нет данных
Симферопольское 80-120 130-160 нет данных
Калужское 90-130 150-180 370-450
Киевское 100-120 160-190 нет данных
Минское 120-190 180-300 380-490
Рублево-Успенское 120-200 220-380 380-550
Рижское 95-120 150-200 300-420
Волоколамское 100-120 170-200 300-390
Можайское 120-190 220-290 320-500
В более удаленных от Москвы местах, а также по менее престижным направлениям коттеджи подорожали не так значительно. Небольшой коттедж (100-200 м2), расположенный за сороковым километром по МКАД, сейчас можно приобрести за $60-120 тыс., то есть по сравнению с началом года их стоимость увеличилась всего на 40-50%. Причина здесь в том, что и эти относительно недорогие коттеджи сейчас трудно продать — одно из основных требований покупателя при приобретении загородной резиденции состоит в том, чтобы дорога до центра Москвы занимала не более 40 минут. Немаловажным фактором является и неразвитость инфраструктуры (отсутствие автозаправок, телефона, хороших магазинов).
Поэтому строительные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на удаленных на 40 и более километров от МКАД районах Подмосковья, в какой-то момент (как кого прижмет) начали испытывать дефицит оборотных средств. Поддерживать рост цен им стало просто не по карману, и в цены стабилизировались. И тогда практически все фирмы, занимающиеся продажей подобных коттеджей, стали работать себе в убыток. Следствием этого стало возникновение целого класса бизнесменов, которые скупали незавершенные коттеджи, а затем продавали их по ценам, ненамного (на 7-10%) превышающим себестоимость строительства. Неудивительно, что сегодня объемы предложения незавершенных и готовых коттеджей уже сопоставимы. Естественно, крупные строительные фирмы не замедлили воспользоваться чужой бедой и активно занялись скупкой незавершенки. Однако достраивать коттеджи они обычно не спешат, и делают это только в том случае, если находится покупатель, решивший внести некоторый задаток.
Эксперты Ъ считают, что за зиму коттеджи подорожают, но вряд ли сильно. Скорее всего, очередного сезонного скачка цен можно ожидать в конце марта — начале апреля. Рост цен ожидается очень незначительный — 8-10% на коттеджи в ближайшем Подмосковье на Рублево-Успенском, Минском, Можайском, Рижском и Ленинградском направлениях и 4-5% — на остальных направлениях и в более удаленных местах.
Поселки
В России коттеджные поселки появились давно. Такие названия, как Переделкино, Репино, Серебряный бор, Красная Пахра широко известны. Широко известны и люди, их населяющие. Неудивительно, что новые российские предприниматели, занимающие в структуре нынешнего общества практически то же место, что в прежнем советском — жители Переделкина и Красной Пахры, стремились создать себе нечто похожее. И в конце 1992 года начали строиться коттеджные поселки закрытого типа, предназначенные либо для конкретных людей, либо для определенного класса предпринимателей.
Современные коттеджные поселки имеют ряд преимуществ перед отдельно стоящими особняками. Во-первых, поселки хорошо охраняются, чего, безусловно, не скажешь о коттедже, который стоит, скажем, на краю деревни и всем своим обликом говорит: "Вот какой у меня хозяин богатый", пробуждая тем самым здоровое классовое чувство у окружающих. Во-вторых, в этих поселках хорошо развита сфера услуг — автостоянка, автозаправка, спортивная площадка, магазины. А в-третьих, что, может быть, самое главное — в таких поселках живут люди с совершенно определенным социальным статусом. Поэтому неудивительно, что подобные поселения нашли необычайный спрос. Уже в начале весны купить коттедж в коттеджном поселке было практически невозможно, хотя цены были довольно высоки — $200-300 тыс. Да и зачем их продавать? Владельцы поселков стали просто сдавать коттеджи в аренду по цене $300-600 за 1 м2 в год, и это оказалось гораздо выгоднее.
Спрос на дома в коттеджных поселках остается по-прежнему очень высоким. Сейчас в Подмосковье можно насчитать всего лишь 4-5 готовых поселков, расположенных в престижных местах недалеко от столицы, в стадии строительства находится еще около 15. Цена же на коттеджи в них превышает стоимость аналогичных отдельных домов на 50-60% и колеблется от $250 тыс. до $550 тыс.
Схемы продаж
Одной из самых распространенных и пользующихся успехом как у фирм, так и у покупателей схем является поэтапная предоплата, то есть авансовый платеж перед началом каждой стадии строительства. Почему? Во-первых, фирма полностью окупает издержки и получает прибыль на каждом этапе возведения дома. Во-вторых, обычно покупателю очень трудно расстаться сразу со всей суммой, требующейся для оплаты коттеджа, а если платить за каждый этап строительства или ежемесячно в течение года, то стоимость будущего жилья уже не кажется такой уж большой.
Чаще всего используется такая схема: фирма показывает покупателю участок и предлагает выбрать проект — на этом этапе предоплата составляет 10% от сметной стоимости проекта. После уточнения и утверждения проекта взимается еще 15%, а затем берется по 7-10% в месяц.