Гостиничный случай
В мировой практике приобретение в частную собственность отдельной резиденции в гостинице уже давно стало нормой. Такая покупка обычно рассматривается не только как жилье, но и как выгодная инвестиция. В Украине аналогичные проекты в большинстве своем пока находятся в стадии реализации.
Практика продажи номеров в отелях достаточно широко распространена в США, странах Европы и Азии, но пока слабо апробирована на украинском рынке. За рубежом особые форматы гостиничной недвижимости, предполагающие привлечение индивидуальных инвесторов, начали формироваться еще в середине прошлого века, когда частные лица получили право становиться собственниками одного или нескольких гостиничных номеров. Сегодня приносящие прибыль от сдачи в аренду квадратные метры предлагаются покупателям как объект инвестирования. Владелец номерного фонда, который находится в управлении у гостиничного оператора, получает доход от эксплуатации своей собственности. Впрочем, подобный формат не исключает возможности самостоятельного проживания в выкупленном номере. В мировой практике описанный симбиоз коммерческой гостиничной и жилой недвижимости получил название condo-hotel (отель-кондоминиум). Кроме этого могут применяться названия апартамент-комплекс или апарт-отель. Номера в таких гостиницах часто представляют собой просторные многокомнатные апартаменты с обязательным наличием кухни. Для них, как правило, предусматривается особая часть здания — несколько этажей, пристройка или отдельный корпус на территории гостиничного комплекса. За рубежом проекты отелей-кондоминиумов реализуются под единым сетевым брэндом GuestInvest. Подобный формат недвижимости продвигает также Дональд Трамп: примером может служить Trump Soho Hotel Condominium, расположенный в центре Нью-Йорка.
Формат будущего
В Украине и России операторы рынка недвижимости с интересом рассматривают идею продажи апартаментов в отеле индивидуальным инвесторам. По мнению исполнительного вице-президента компании Jones Lang LaSalle Hotels Марины Усенко, подобные инициативы в странах СНГ вызваны стремлением инвесторов найти решения, которые позволят снизить длинные сроки окупаемости гостиничной недвижимости. В рамках проектов гостиничных комплексов нередко анонсируются жилые апартаменты, которые выставляются на продажу еще на этапе строительства. "Реализация гостиничных номеров в частную собственность позволяет основному инвестору проекта использовать привлеченный капитал, который особенно важен на завершающей стадии строительства,— обосновывает стратегию операторов рынка заместитель генерального директора компании FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.— Важная составляющая успеха кондоминиумов — быстрая окупаемость инвестиций по сравнению с традиционным гостиничным бизнесом. Такие отели при грамотном управлении могут вернуть вложения уже через полтора-два года, в то время как сроки окупаемости гостиниц в Украине составляют от 7 до 12 лет в зависимости от класса объекта".
Несмотря на кажущуюся привлекательность идеи, опрошенные эксперты сошлись во мнении, что в Украине на данный момент нет ни одного функционирующего профессионального отеля-кондоминиума. Не апробирована эта концепция и в других государствах СНГ, в том числе в России. При этом строительство гостиничных комплексов с жилыми апартаментами анонсируется достаточно часто. Подобное поведение игроков рынка, по словам инвестиционного консультанта, партнера консалтинговой компании "Диалог-Классик" Артема Новикова, объясняется тем, что девелопер, заявив проект,совмещающий жилую и гостиничную функции, оставляет себе пространство для маневров. "Если ему удастся заключить выгодную сделку с профессиональным участником рынка гостиничной недвижимости, весь комплекс будет функционировать как отель под управлением сетевого оператора. При отсутствии интересных и выгодных предложений девелопер может пойти по пути создания собственной управляющей компании или же продать возведенные квадратные метры как жилые апартаменты",— отмечает господин Новиков.
Учитывая, что пока на украинском рынке работает лишь несколько сетевых гостиничных операторов, а собственную управляющую компанию без специальных знаний и опыта создать весьма непросто, многие девелоперы, ориентированные только на строительство недвижимости, могут склоняться именно к продаже апартаментов индивидуальным собственникам. "Украинский рынок со временем должен прийти к идее отелей-кондоминиумов,— уверен Артем Новиков.— На данный момент препятствием для развития подобного формата является отсутствие профессиональных управляющих компаний, которые могут обеспечить сервис, достойный высококлассной гостиничной недвижимости. Сейчас среди местных девелоперов растет популярность жилых комплексов с инфраструктурой. Когда ее качество будет соответствовать по крайней мере уровню трех звезд, на рынке будут созданы предпосылки для появления объектов, позиционирующихся как отели-кондоминиумы. Пока можно говорить только об апартамент-комплексах, в которых по желанию собственников управляющая компания может сдавать в аренду отдельные апартаменты".
Опрошенные девелоперы, заявившие амбициозные гостиничные проекты в Киеве и регионах, на данный момент оказались не готовы комментировать эту тему, объяснив это тем, что стратегии относительно предложения гостиничных номеров и апартаментов индивидуальным инвесторам еще не окончательно разработаны. Управляющие компании действующих отелей отрицают практику продаж номерного фонда — речь может идти только о долгосрочной аренде. А зарубежные гостиничные операторы, развивающие формат отелей-кондоминиумов, в Украину не спешат: риски пока слишком высоки. По мнению господина Новикова, выход таких игроков может состояться на следующем этапе, когда сектор гостиничной недвижимости Украины будет сформирован. Первым профессиональным проектом отеля с жилыми апартаментами может стать Hilton, строящийся в Киеве на бульваре Тараса Шевченко. В структуре данного комплекса предусмотрено создание 270 номеров и 150 апартаментов. По законам жанра, фешенебельными апартаментами будет управлять гостиничный оператор. Также предполагается создание резиденций для продажи в гостиничном комплексе, запроектированном на участке по адресу ул. Крещатик, 5. Правда, в этом случае пока неизвестно, будут ли они реализовываться под брэндом гостиницы.
Курортная специфика
"В Украине практика строительства кондо-отелей или гостиниц с жилыми апартаментами только начинает развиваться и пока охватывает в основном курортные города,— подчеркивает Юлия Ляшенко.— Перспективные регионы для развития такого сегмента недвижимости — Крым, Карпаты и столичный пригород. В России подобные комплексы уже реализованы в Подмосковье ('Бумеранг' и 'Витро Вилладж Курорт' в курортном парке на Калужском шоссе)".
Проекты, балансирующие на грани гостиничного и жилого формата, уже сейчас получают особое распространение в Крыму. "Интерес к приобретению апартаментов в курортной зоне проявляют жители украинских городов-миллионников, а также граждане России преимущественно из Москвы и Петербурга,— рассказывает Артем Новиков.— Так как эта недвижимость не используется для постоянного проживания, собственники заинтересованы в обслуживании комплексов профессиональными управляющими компаниями. Последние по желанию владельцев апартаментов могут сдавать пустующие резиденции в аренду". Целый ряд так называемых апартамент-комплексов или апарт-отелей широко анонсируется операторами крымского рынка недвижимости. Объекты, которые формально регистрируются как рекреационные, после сдачи в эксплуатацию фактически становятся элитным жильем.
Собственник без регистрации
С юридической точки зрения апартаменты, расположенные в гостиничном комплексе, нельзя рассматривать как жилую недвижимость. "В Киеве, Москве и других городах стран СНГ подобные объекты не относятся к жилому фонду и, соответственно, не могут быть местом прописки,— говорит Марина Усенко.— Апартаменты занимают некую 'серую' зону между жильем и гостиничным номерным фондом". По ее словам, один из московских девелоперов продает такую недвижимость с дисконтом, а в процессе оформления сделки покупатели получают инструкции относительно того, как судиться с московской мэрией, чтобы отстоять свое право регистрации (прописки) на приобретенных квадратных метрах. Девелопер уверен, что 30% скидки компенсируют собственникам возможные издержки. Тем не менее перспективы когда-либо прописаться в уцененных апартаментах выглядят малореальными. Поэтому резиденцию в отеле стоит рассматривать как сферу для инвестирования денежных средств, а не как основное жилье. Что, впрочем, не исключает возможности временного проживания в период отдыха или командировки.
По мнению госпожи Усенко, до тех пор, пока не будет выработан законодательный базис, который четко отрегулирует взаимоотношения управляющих компаний гостиниц с индивидуальными владельцами апартаментов, проекты отелей-кондоминиумов сохранят существенную степень рисков. "Сложности могут возникнуть у самих инвесторов, которым придется отрабатывать на практике не апробированные схемы управления, искать компромиссы во взаимоотношениях с индивидуальными инвесторами,— прогнозирует Марина Усенко.— Собственники номеров также столкнутся с определенными рисками. На момент, когда аналогичные проекты не проработали по крайней мере несколько лет, сложно предсказать, какую динамику продемонстрирует стоимость выкупленных апартаментов в отеле. Она может возрасти, или, напротив, ощутимо снизиться".
Под брэндом
"От обычной доходной квартиры выкупленный номер в отеле в первую очередь выгодно отличается профессиональным управлением гостиничного оператора,— отмечает госпожа Усенко.— Располагая одной или несколькими квартирами для сдачи в наем, собственник не сможет организовать для жильцов сервис, соответствующий стандартам высококлассного отеля. Кроме того, владелец апартаментов в гостинице покупает не просто квадратные метры, но и известный брэнд". Дизайнерские решения апартаментов исполняются в узнаваемом стиле именитого отеля. В них воплощается характерная для гостиничной сети эстетика, создается соответствующая атмосфера. Ощущение сопричастности с престижным брэндом, владение его малой частью — товар, за который многие готовы платить высокую цену. В то же время владелец брэндовых апартаментов должен считаться с определенными ограничениями. Например, он не может самостоятельно сдавать свою собственность в аренду, вносить какие-либо изменения в планировку и дизайн-проект. Эти вопросы будут находиться исключительно в ведении управляющей компании. Кроме того, часть дохода собственника от сдачи апартаментов в аренду будет уходить на оплату услуг оператора отеля. "Управленческие гонорары могут формироваться на базе валового дохода,— говорит Юлия Ляшенко.— Оператор получает 50-60% выручки от деятельности гостиницы, покрывая из этой суммы эксплуатационные расходы. Владельцы оставшихся единиц зарабатывают 40-50%, из которых оплачивают расходы на страхование апартаментов, налоги, ремонт, охрану и т. д. Прибыль делится на количество сдаваемых в аренду кондо-единиц с применением поправочных коэффициентов и вычетом дней, когда владелец лично использовал свои квадратные метры. Существует и другой вариант, при котором собственник получает определенную сумму, рассчитанную на основании сдачи в аренду именно его части номерного фонда. В этом случае оператору передается меньшая сумма от общей выручки (10-15%), но владельцы сами оплачивают все эксплуатационные расходы. Также есть случаи получения оператором фиксированного дохода на ежегодной основе. При этом ставка не зависит от результатов деятельности гостиницы. Такая схема в последнее время становится наиболее распространенной".