В отличие от рынка квартир, где до недавнего времени ситуация была относительно стабильна, что связано с завершением летнего периода, рынок нежилых помещений в летнее месяцы переживал некоторый подъем, обусловленный массовым предложением нежилых площадей после увеличения базовых ставок аренды. Поэтому группа недвижимости Ъ совместно со специалистами агентства торговли недвижимостью Real провела для данного обзора исследование ситуации, сложившейся на рынке нежилых помещений в Москве.
По данном немецкой консалтинговой фирмы Aengevelt, сегодня Москва располагает порядка 6,3 млн м2 офисных площадей. Что способно удовлетворить потребности в площадях только на треть. И чтобы хоть немного уравновесить спрос и предложение на рынке, требуется построить еще 12,7 млн м2 площадей. А пока ситуация выглядит следующим образом.
Все имеющиеся на рынке нежилые помещения можно разделить на группы следующим образом: по местоположению (Центр плюс престижные магистрали города, с одной стороны, окраины и новостройки, с другой); по функциональному назначению (под офис, банк, магазин, склад); по типу помещений (отдельно стоящие здания, подвальные помещения, помещения на первом этаже и пр.); по степени готовности (нуждается в капитальном ремонте, косметическом или полностью готово к "заселению") и по видам собственности на помещения (федеральная, муниципальная собственность, собственность профсоюзов, собственность частных и юридических лиц).
Что касается существующего сегодня спроса на нежилые помещения в Москве, то в основном спросом пользуются помещения площадью от 100 до 500м2. Главными претендентами на помещения общей площадью 2000-3000 м2 являются банковские структуры. С точки зрения местоположения безусловное предпочтение отдается помещениям в Центре и по главным магистралям города. Однако предложение офисных помещений в этих районах, особенно в Центре, крайне ограничено. Что объясняется следующими причинами, во-первых, тем, что часть помещений уже давно и надолго занята различными государственными учреждениями. Во-вторых, ограничено предложение нежилых помещений на первых этажах, тогда как во всем мире — это обычная практика. В-третьих, сегодня арендаторам предлагаются ветхие, старые здания, зачастую памятники архитектуры, не подлежащие дальнейшей приватизации. А мест под новую застройку в Центре уже почти не осталось. Лишь 5% нежилых помещений в Центре, по данным агентства Real, на сегодняшний день приватизированы и могут быть реальным товаром на рынке купли-продажи нежилых помещений.
После того как заметно смягчилась политика Московских властей в отношении выкупа муниципальных площадей, они начали появляться на вторичном рынке. При перепродаже таких помещений договора купли-продажи с печатями продавца и покупателя совершенно недостаточно — новый владелец должен получить свидетельство на владение помещением в Фонде имущества и зарегистрировать его в реестре, который ведет Москомимущество. Если новый владелец этого не сделает, то в дальнейшем у него могут возникнуть проблемы с правами собственности на помещение.
Как известно, операции с недвижимостью облагаются значительными налогами (более 50% от прибыли). Поэтому большинство помещений продается через продажу фирм. На сегодняшний день весьма распространена практика создания предприятий "под помещения". Но все равно предложений по продаже помещений в собственность сегодня значительно меньше, чем предложений по сдаче помещений в аренду. Тогда как спрос на покупку и аренду приблизительно одинаковый.
Большие надежды на улучшение ситуации с офисными помещениями в Москве изначально возлагались на реконструкцию центральной части города. Однако пока с реализацией этой программы дело обстоит не лучшим образом. Действующая схема строительства 50 на 50 заставляет инвесторов занимать выжидательную позицию. По-прежнему достаточно сомнительно выглядят гарантии собственности на реконструируемые здания, поскольку не решен вопрос с продажей земли в Москве. Сильно тормозит процесс реконструкции практика передачи властями в собственность инвестору части площадей или здания только после окончания реконструкции. Поэтому в начале реконструкции инвестору приходится брать кредит в банке под более высокие проценты, так как реальных прав собственности на реконструируемые площади он не имеет.
Тем не менее новые офисные площади создаются, и во всех частях города разного рода бизнес-центры растут, как грибы. Надо сказать, что это в большинстве своем конкурентоспособные помещения, полностью отвечающие мировым стандартам. Кроме уже появившихся за последние несколько лет офисных центров, близки к завершению проекты на Тверской, Цветном бульваре, проспекте Мира. По мнению специалистов, создание дорогих офисных площадей еще долгое время будет для Москвы чрезвычайно актуальным бизнесом. Однако стоит отметить, что вместе с такими офисами в крупных деловых центрах, каким является Москва, должны существовать и менее дорогие площади. Эта ниша рынка на сегодняшний день пустует: создание новых бизнес-центров с ценами, рассчитанными на представителей среднего и мелкого бизнеса, пока не выгодно.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ