До недавнего времени на московском рынке недвижимости практически безраздельно царил Мосстройкомитет. Различные его подразделения проектировали, строили, закатывали асфальтом городские улицы. Однако за последние два года на рынке появилось множество частных фирм, имеющих возможность если не по масштабам, то по качеству работ составить конкуренцию бывшему монополисту, а сейчас уже существуют компании, которые конкурентоспособны по всем показателям. Одним из таких лидеров в области коммерческого строительства жилья, на взгляд экспертов Ъ, является АО "ТЕМА", которое работает на этом рынке уже более четырех лет. Пожалуй, первым крупным девелоперским проектом компании стало строительство фешенебельного многоквартирного дома на ул. Вересаева. Кроме того, недавно она начала строительство гостинично-делового центра на Смоленской площади. А в планах фирмы — создание самого крупного в Москве делового комплекса, который должен быть построен за два года на Олимпийском проспекте около гостиницы "Олимпик-Пента".
Опыт развития коммерческого строительства и реконструкции в Москве показывает, что при реализации большинства инвестиционных проектов функции заказчика, инвестора и подрядчика распределены между несколькими компаниями. Лишь немногие фирмы способны потянуть весь этот груз полностью. Он сегодня крайне тяжел, так как в задачи девелопера входит все — получение прав аренды на землю, разработка и создание проекта, выбор подрядчика, строительный менеджмент, управление готовыми площадями. При этом каждый этап — от получения земельного участка под строительство до организации служб по эксплуатации готовых площадей — сопровождается бесконечным количеством бед. Как говорят сами девелоперы, строительство в Москве — это занятие не для слабонервных. Помимо бесконечной волокиты с бумагами, каждый из этапов работ сопровождается "своими прелестями". Так, например, сегодняшнее перераспределение земельных участков в престижных районах Москвы сопровождается бешеной конкуренцией между коммерческими структурами, даже за право аренды участка, что создает серьезные трудности при получении земли под застройку. Выбор подрядчика и организация строительства в целом требуют от застройщика не только знания российской и мировой конъюнктуры строительных рынков и рынков подрядчиков, но и наличия собственного опыта в области строительства и менеджмента.
Однако самой главной и важной проблемой на сегодняшний день является проблема открытия кредитных линий под строительство. Как правило, западные финансовые структуры очень осторожно относятся к вложениям в российские инвестиционные проекты. Причин тому несколько: политическая нестабильность в стране, нерешенность вопроса с передачей земли в собственность, неясность перспектив владения землей после окончания срока аренды и многие другие. В результате после учета всех рисков вложений процент по западному кредиту становится вполне сравним с российскими процентными ставками. При этом иностранный банк при предоставлении кредита требует, чтобы заемщик сразу выплатил часть или всю сумму процентов по кредиту. Поэтому взаимоотношения с российскими финансовыми структурами сегодня являются более выгодными и проходят с меньшей головной болью.
Российские финансовые институты довольно лояльно относятся к подобного рода кредитам, однако держат своих заемщиков в буквальном смысле за горло. Для банков при существующем сегодня огромном кризисе неплатежей вложения в конкретные инвестиционные проекты являются более предпочтительными, чем, скажем, выдача кредитов под проведение торговых операций. В отличие от кредитов под товарные операции при открытии инвестиционных кредитных линий банк сам может отследить (что он чаще всего и делает) движение выделяемых им средств, а возводимая конструкция является залогом возвратности средств. Естественно, для получения кредита, равно как и для получения разрешения на строительство, важна и репутация заемщика, так как надежные заемщики нынче в цене. При этом шансы застройщика получить кредит увеличиваются прямо пропорционально количеству собственных средств, уже затраченных на разработку проекта.
Вам этот дом шагами не измерить
Разумеется, в силу всех вышеописанных причин, количество девелоперов на московском строительном рынке ограничено. И лишь немногие из них, попавшие в поле нашего зрения, "ведут" несколько проектов одновременно: например, компании Swatstroy, S+T, "Конти", "ТЕМА".
АО "ТЕМА" (не путать с ассоциацией научно-производственных предприятий "Тема") осуществляет сейчас сразу три крупных проекта: завершает строительство многоквартирного элитного дома на ул. Вересаева, возводит офисно-торговый комплекс на Смоленской площади и начинает строительство самого большого офисного здания (почти 90 000 кв. м !) на Олимпийском проспекте рядом с гостиницей "Олимпик-Пента".
Анализ деятельности столь крупного московского застройщика представляется весьма интересной. Пожалуй, стоит начать с объекта, строительство которого в настоящее время близко к завершению, а именно с элитного жилого дома на ул. Вересаева. Однако сначала небольшое отступление.
До недавнего времени категория элитного жилья в Москве ассоциировалось либо с хорошей квартирой с двумя туалетами в цековском доме, либо с огромной квартирой в старом барском доме, либо с загородным домом на Рублевке. В последнее время к этой категории стали относить и так называемое вновь построенное престижное жилье. Однако в настоящее время здания, которые действительно могли бы называться элитными по уровню организации внутренней инфраструктуры дома, пока можно пересчитать по пальцам. С развитием квартирного рынка в Москве, менеджмента на рынке недвижимости в целом меняются и подходы к оценке престижности дома или квартиры. Действительно высококлассный дом является неким новым социальным организмом. И сегодняшняя элитная квартира начинается не с порога, и тем более не с вешалки, а с придомовой территории.
Именно таким элитным домом предполагает сделать свое "детище" АО "ТЕМА". Все здание вместе с придомовой территорией занимает порядка 1,5 га земли. Общая площадь дома составляет около 32 000 кв. м. В доме 108 квартир, минимальная площадь одной квартиры — 117,7 кв. м, максимальная — 439 кв. м. С 13-го по 15-й этажи занимают трехуровневые квартиры с выходом в зимний сад и на застекленную террасу общей площадью 160 кв. м. В доме практически нет ни одной одинаковой по планировке квартиры. Все квартиры полностью оснащены всевозможным оборудованием. Имеется подземный гараж. Дом огорожен и охраняется по полной программе. Первый нежилой этаж общей площадью 3000 кв. м уже занимает Нефтехимбанк, выкупив его под офис.
Ъ не располагает официальными сведениями о продажной стоимости квартир, которая не разглашается в интересах клиентов фирмы, но известно, что максимальная стоимость квартир (трехуровневые квартиры) превышает минимальную в 6--8 раз. А стоимость стандартной квартиры меньше стоимости стандартного пентхауза в доме в 1,7--2 раза. Общий объем инвестиций на реализацию проекта также не известен Ъ, однако, по оценкам, бюджетная стоимость подобного проекта может составлять порядка $45 млн.
Подрядчиками на разных этапах выполнения работ по проекту являлись такие компании, как кипрская фирма "Элберт", крупнейшая в области строительного менеджмента английская фирма Bovis International, шведская компания Stura и финская "Финэстра". Генеральным подрядчиком, как и гензаказчиком, выступала АО "ТЕМА".
В настоящее время строительство дома, которое велось около 1,5 года, уже завершено. Из жильцов дома будет создан кондоминиум, который совместно с "ТЕМОЙ" возьмет на себя все проблемы по управлению домом: внутреннее содержание, эксплуатационные службы, охрана дома и территории.
Я планов наших люблю громадье
Другим инвестиционным проектом фирмы, реализация которого началась в этом месяце, является строительство офисно-торгового центра на Смоленской площади. Общая площадь участка, на котором развернулось строительство, составляет 0,86 га. В соответствии с проектом офисные и банковские площади будут занимать около 23 000 кв. м, апартаменты для длительного проживания — 10 000 кв. м, торговые площади — 10 000 кв. м. Подрядчиком по нулевому циклу строительства является французская строительная компания Soletanche (в активе компании — работы по прокладке туннеля под Ла-Маншем). Подрядчик, который будет продолжать строительство после выполнения нулевого цикла, пока не определен. Предполагаемый общий объем инвестиций в проект может быть оценен сумму $50 млн.
Что касается дальнейшего управления комплексом, то сегодня застройщиком рассматриваются несколько различных вариантов реализации готовых площадей. Работу с арендаторами и покупателями планируется начать только после возведения несущих конструкций здания. Общий срок строительства, по оценкам специалистов фирмы, оценивается в 1,5--2 года.
На Олимпийском проспекте "ТЕМА" намерена создать еще один бизнес-центр. Он должен стать крупнейшим в Москве административно-деловым комплексом общей площадью 90 000 кв. м. К реализации этого проекта компанией был привлечен российский архитектор Борис Тхор, имеющий опыт проектирования крупных градостроительных объектов в Москве ("высотки" на Калининском проспекте, Moscow-City, гостиница "Пента").
Общая площадь участка под застройку составляет 0,72 га. Специалисты фирмы полагают, что местоположение участка крайне перспективно в плане дальнейшего развития деловой инфраструктуры района. Общая сумма необходимых инвестиций оценивается в $100 млн. В настоящее время полностью подписана вся разрешительная документация и готов архитектурный проект здания. Заключены и предварительные контракты с подрядчиками, однако пока не известно, кому будет отдано предпочтение. Предполагаемый срок строительства — 2 года.
Конкретную информацию по условиям участия "ТЕМЫ" в долевом строительстве и дальнейшим расчетам АО с властями специалисты фирмы предпочли оставить при себе. Однако, как правило, доля площадей, остающаяся в распоряжении застройщика, зависит от затрат фирмы на подведение коммуникаций. В среднем затраты на подведение коммуникаций по всем трем проектам составляют около 15% от стоимости строительства. По дому на ул. Вересаева доля муниципалитету была отдана в виде купленных для очередников квартир. По двум остальным проектам город получит часть площадей непосредственно в строящихся зданиях — от 30 до 45%.
И последнее. Даже имея приблизительную информацию по этим проектам, все же нетрудно предположить, что должно лежать в основе реализации столь грандиозных замыслов: хорошие отношения с властями (или репутация застройщика во властных структурах), деньги и отчасти фанатизм. Первое, как говорится, дело наживное. Второе — сегодня уже не проблема: есть права на землю — будут и деньги. Ну, а третье, как говорится, от Бога.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА