В Москве будут сноситься все пятиэтажки (а не только так называемые сносимые), в том числе и кирпичные. Соответствующую программу разработал градостроительный департамент столицы. По мнению экспертов, это может привести к росту инвестиционных покупок в этом сегменте. Однако в любом случае такие инвестиции будут долгосрочными: на снос пятиэтажек уйдет не меньше десяти лет.
Опыт инвестиций
Программа сноса хрущевок действует в Москве давно, и сегмент желающих заработать на всем, что идет под снос, уже сформировался. "Например, частный инвестор приобретает двухкомнатную квартиру площадью 45 кв. м, а через несколько лет получает современный вариант площадью 60 кв. м в старом и престижном районе столицы. Если у покупателей есть деньги для инвестиционных вложений, то они идут на подобные варианты",— рассуждает генеральный директор компании "Пересвет-недвижимость" Николай Андреев. По его словам, если первая квартира может стоить около $200 тыс., то ее замена, предложенная городскими властями, вполне может "уйти" на рынке за $350 тыс.
Участники рынка затрудняются точно оценить количество инвестиционных сделок в сегменте пятиэтажек, предназначенных к сносу. "Оценить объем этого рынка невозможно, никто не скажет, что покупает квартиру в инвестиционных целях, чаще всего покупатели говорят, что покупают квартиру для себя или для ближайших родственников",— говорит Николай Андреев. По данным Нины Кузнецовой, генерального директора "МИАН — Агентство недвижимости", на хрущевки приходится не более 5% инвестиционных сделок, заключаемых на рынке.
Впрочем, некоторые аналитики считают этот сегмент инвестиционно насыщенным. "На сегодняшний день панельные пятиэтажки составляют около 3,6% предложения, и практически все они выкупаются с инвестиционными целями",— утверждает директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков. На наличие большого числа инвестиционных покупателей указывает и слишком высокая для этого сегмента стоимость квадратного метра.
По данным Владислава Луцкова, средняя цена 1 кв. м в панельной хрущевке по Москве составляет около $5966. "Однако если судить по полной цене квартиры, с учетом малых площадей квартир в хрущевках, цена такого объекта получается ниже аналогов в более современных домах с квартирами большей площади. Это и привлекает покупателей, которые осуществляют первую сделку с жильем, так как в этом случае цена входа на рынок жилой недвижимости по стоимости объекта оказывается ниже",— объясняет эксперт.
Другие участники рынка оценивают стоимость 1 кв. м не так высоко, но в любом случае она оказывается выше среднерыночных показателей. По данным аналитического центра компании "Домострой", сегодня средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке составляет около $5 тыс., при этом, как отмечают в компании, они продают более комфортные квартиры в московских новостройках от 100 тыс. руб. за 1 кв. м, что соответствует примерно $4250 за 1 кв. м. "В связи с этим инвестиции в хрущевки становятся неактуальны, ведь можно сразу приобрести жилье, обладающее более высокими потребительскими характеристиками и сопоставимой ценой",— отмечает директор по маркетингу компании "Домострой" Татьяна Шамрай. По ее словам, стоимость хрущевок, как и любого другого объекта недвижимости, зависит от уровня платежеспособного спроса, объема предложений и общей ситуации на рынке недвижимости. Она указывает на то, что "на растущем рынке, как правило, наиболее активно дорожает самое дешевое жилье, но в период стагнации эта категория недвижимости наиболее быстро теряет вес".
Данные, касающиеся роста цен на хрущевки, оказываются действительно поразительными, особенно на фоне коррекции цен в других сегментах рынка. Как отмечает директор по продажам бюро недвижимости "Агент 002" Валерий Барнинец, те, кто приобрел квартиры в хрущевках в начале года, уже заработали около 30-50%.
Такой рост, по мнению некоторых экспертов, является во многом спекулятивным, а следовательно, непостоянным. "Если сравнивать различные сегменты рынка жилой многоэтажной недвижимости с точки зрения инвестиционной привлекательности, то первое место занимают качественные дома эконом-класса в Московской области, а своеобразным антиподом им являются московские хрущевки",— говорит Нина Кузнецова. Она считает, что это жилье переоценено и в ожидании прогнозируемой корректировки цен наиболее уязвимо.
Плюсы и минусы
Если новая программа по расширению числа сносимых домов вступит в силу, то заработать на сносе пятиэтажек смогут владельцы не только хрущевок, но и любых квартир в пятиэтажках. Однако, по мнению участников рынка, такие инвестиции могут быть высокорискованными. "Теоретически, конечно, выгодно купить некачественное жилье, а потом в результате программы реконструкции района получить те же метры, но в качественном современном доме, однако на практике есть множество нюансов",— говорит исполнительный директор компании "РДР-холдинг" Георгий Кузин.
Во-первых, московская программа реконструкции ветхого жилья выполняется с большим опозданием и пробуксовками. Во-вторых, как отмечает эксперт, желающие заработать на сносе кирпичных пятиэтажек не смогут так успешно сыграть на разнице ветхого и нового жилья, как владельцы хрущевок. Стоимость 1 кв. м в кирпичной пятиэтажке и доме нового строительства не будет различаться столь существенно, а следовательно, это мероприятие не принесет желаемой выгоды. В-третьих, возможна корректировка цен, и в этом случае доходность вложений окажется отрицательной.
"Сегодня стоимость жилья в Москве настолько высока, что в дальнейшем цены не будут удваиваться и утраиваться. Рост цен будет составлять десятки процентов, но не больше. Потому инвестиции не будут такими доходными, как в период с 1999 по 2006 год, а любые манипуляции с московской недвижимостью несут в себе риски и не имеют адекватной доходности,— предупреждает Георгий Кузин.— Я бы советовал обратить внимание на другие инструменты инвестирования". Кроме того, по его мнению, не стоит забывать, что "можно просто не дожить до того времени, когда дом снесут".
Директор по маркетингу и продажам компании "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин отмечает, что не стоит надеяться на низкую осведомленность продавца квартиры. "Продавая квартиру, собственник сносимого дома прекрасно понимает, что он расстается не просто со старой маленькой неудобной квартирой, а с перспективой получения нового комфортного жилья. Это учитывается при определении цены такой недвижимости",— говорит он. В результате такие квартиры могут предлагаться с большой премией по отношению к рынку.
При этом нельзя заработать на умножении жилплощади. "Приобретение хрущевки в инвестиционных целях, в надежде получения в дальнейшем новой, более дорогой квартиры, малопривлекательно. Во-первых, это длительные инвестиции с сомнительным доходом. Во-вторых, времена, когда за "однушку", прописав в ней целый аул, можно было получить несколько квартир, ушли безвозвратно",— говорит Татьяна Шамрай. По ее словам, сегодня за квартиру в сносимом доме собственник жилья может получить только равноценную квартиру или денежную компенсацию. Стоимость квартиры при этом оценивает комиссия. Более того, напоминает эксперт, для переселенцев обычно строят стартовые дома, квартиры в которых не отличаются большими площадями, имеют простую отделку и соответствуют домам эконом-класса. Таким образом, делает вывод эксперт, попытаться заработать на городской программе можно, только зная точные сроки сноса дома, уговорив продавца сделать скидку и имея надежду на дальнейший рост цен. В противном случае покупка квартиры в сносимой пятиэтажке может обернуться бессмысленным замораживанием средств.