Рост просрочки по ипотечным кредитам вынудил Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) активизировать судебную работу с неплательщиками. Собственных ресурсов на посещение судов в регионах у АИЖК уже не хватает, и оно начало передавать дела юридическим компаниям. Борьба АИЖК с неплательщиками может привести к снижению ставок для добросовестных заемщиков, прогнозируют банкиры.
О проекте по масштабному взысканию через суд жилья, заложенного по дефолтным ипотечным кредитам, АИЖК сообщило на своем официальном сайте. В рамках проекта агентство привлекает сторонние юридические компании к судебному взысканию ипотечных долгов. До сих пор АИЖК судилось с неплательщиками самостоятельно. Однако в связи с ростом количества дефолтов по ипотеке собственных ресурсов на суды во всех регионах у агентства уже не хватает.
Как пояснила "Ъ" директор департамента коммуникаций агентства Анна Ярцева, в рамках пилотного проекта АИЖК уже заключило договоры примерно с 20 партнерами по взысканию. За каждый возвращенный и реализованный залог оно готово платить посредникам 40 тыс. руб. Основная цель проекта — оптимизировать существующие процедуры взыскания и предложить рынку стандарт судебной работы с плохими ипотечными кредитами. "В данном случае мы действуем не только в своих личных интересах, но и как институт развития рынка ипотечного кредитования",— заявили в АИЖК.
Согласно опубликованному в среду официальному отчету АИЖК "О соблюдении платежной дисциплины в разрезе регионов России", ситуация с ипотечными дефолтами у АИЖК остается напряженной, несмотря целый ряд мер, принятых агентством для стабилизации ситуации в конце прошлого года и в текущем году. По данным на 1 мая, в пяти регионах был зарегистрирован уровень просрочки свыше 10% (см. таблицу).
Участники рынка признают необходимость выработки единых стандартов обращения взыскания на залог в случае дефолта ипотечных заемщиков. "Практика по обращению взыскания на заложенное по ипотеке жилье в силу молодости российского рынка ипотечного кредитования пока небогатая,— говорит управляющий партнер юридической компании "Линия права" Дмитрий Глазунов.— Наибольшие сложности возникают на местах и касаются работы судей и их квалификации. Они пока не очень хорошо ориентируются в ипотечном законодательстве и нормах Гражданского кодекса о залоге". Особенно критично судьи относятся к социальной составляющей проблемы, а именно к вопросу выселения неплательщиков по ипотечным кредитам из заложенных квартир, хотя законодательство это разрешает, добавляет юрист.
В результате судебные разбирательства по ипотеке тянутся очень долго, и наличие залога не всегда спасает банк от потерь. "Сейчас процедура судебного взыскания долга занимает как минимум полгода, в то время как на Западе — месяц",— подтверждает глава блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. Из-за длительности процедуры у банков возникают риски снижения стоимости залога, которые сохраняются и после суда, на этапе исполнения судебными приставами вынесенного решения. "На рынке нередки случаи, когда приставы через аффилированных оценщиков оценивают жилье дешевле справедливой стоимости и через аффилированных же риэлтеров продают своим людям,— рассказал представитель одной из юридических компаний, специализирующихся на судебном взыскании.— Банк в результате не может компенсировать за счет залога невозвращенный кредит".
Все эти риски банки закладывают в ставку по кредиту. Но учет рисков в ставке не повышает интерес инвесторов к таким кредитам при попытке их секьюритизировать. "Основной вопрос, который волнует инвесторов при секьюритизации ипотеки,— правоприменительная практика, а с ней в России как раз проблемы",— констатирует господин Зибарев.
Создание массовой судебной и постсудебной практики по ипотечным дефолтам повысит квалификацию судей, оптимизирует и ускорит судебные процессы и упростит банкам выход к получению финансирования посредством выпуска ипотечных облигаций, прогнозируют участники рынка. В конечном итоге это пойдет на пользу не только банкам, но и клиентам. По оценкам господина Зибарева, учет рисков правоприменительной практики в стоимости кредитов увеличивает ставку для ипотечных заемщиков на 0,2-0,3% в год, "что значимо, учитывая срок и объем таких кредитов".