За последние два года уровень прозрачности украинского рынка коммерческой недвижимости показал один из самых высоких темпов роста в мире. Согласно опубликованному вчера отчету международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), Украина из рейтинга страны с низким уровнем прозрачности в 2006 году в этом году попала в категорию полупрозрачной. Участники рынка соглашаются с выводами JLL, отмечая, что бизнес действительно стал цивилизованней. Однако уровень прозрачности в сфере отношений с госорганми, по их мнению, напротив — снизился.
Jones Lang LaSalle и LaSalle Investment Management оценивали уровень прозрачности на рынках недвижимости в 82 странах мира, сравнивая их нынешние показатели с 2006 годом (тогда был составлен последний рейтинг), говорится во вчерашнем отчете компании. В исследовании оценивались такие факторы, как качество предоставляемых на рынке услуг, базовые рыночные показатели, нормативные и регулятивные условия, а также развитость трансакционных процессов.
Страны были разделены на группы: с высоким уровнем прозрачности (уровень 1), прозрачные (2), полупрозрачные (3), с низким уровнем прозрачности (4) и непрозрачные (5). Самым прозрачным в мире был признан рынок коммерческой недвижимости в Канаде (1,17 балла), а также Австралии (1,2) и США (1,2). В категорию непрозрачных рынков в этом году были отнесены Беларуссия (4,53), Судан (4,65), Камбоджа (4,67), Алжир (4,76) и Сирия (4,76). В JLL отмечают, что не приравнивали "низкую прозрачность" к коррупции. "Наличие или отсутствие коррупции — это только один из компонентов прозрачности рынка недвижимости",— говорится в отчете.
Рейтинг Украины повысился с 4-го уровня в 2006 году до 3-го уровня — страну отнесли к категории полупрозрачной (46-е место в рейтинге). Это один из самых высоких темпов роста за последние два года наряду с такими странами и городами, как Дубай, Румыния и Россия (подробнее см. таблицу). В результате Украина оказалась в одной группе с такими странами, как Венгрия, Латвия, Эстония, Болгария и Израиль.
Во многих странах рынок коммерческой недвижимости становится все более прозрачным благодаря позиции государственных властей, стремящихся устранить регулятивные и юридические преграды для движения иностранного капитала, отмечают в JLL. Управляющий директор LaSalle Investment Management Жак Гордон, чьи слова приводятся в отчете, считает, что улучшение прозрачности связано с глобализацией, которая заставляет инвесторов выходить на зарубежные рисковые рынки в поисках более высоких доходов.
Активизировавшиеся в последние годы инвестиционные сделки с участием иностранных инвесторов на украинском рынке привели к улучшению качества девелоперских проектов, соглашаются участники рынка. "Западный инвестор, покупая готовый объект недвижимости, в первую очередь смотрит на качество арендаторов и качество подписанных с ними договоров,— говорит заместитель гендиректора FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.— Для инвестора важна не сама по себе арендная ставка, а понимание того, что его права застрахованы. То есть не $50 сроком на один год, а $30 — на 7-10 лет".
Девелоперы также стали обращать внимание на концепцию объектов коммерческой недвижимости, отмечает партнер Dragon Asset Management Владимир Тимочко. "Среди более старых проектов есть неудачные (например, торгцентры 'Метрополис', 'Альта-центр', 'Аладдин' и 'Променада'), когда собственники не получают прибыль в полном объеме, несмотря на благоприятные условия на рынке,— говорит он.— А сейчас идет ориентация на более долгосрочный доход. И из всех крупных проектов мне неизвестен случай, когда бы концепцию разрабатывали украинские архитекторы. Привлекаются иностранные архитекторы или по крайней мере международные консультанты".
По мнению экспертов, уровень прозрачности в сфере отношений с госорганами, напротив, снизился. "Исходя из моего личного опыта и опыта нашей компании, нельзя сказать, что за последние несколько лет произошли какие-то положительные изменения в сфере земельных отношений и налогообложения. Скорее ситуация ухудшилась за счет роста коррумпированности чиновников, особенно в Киеве",— говорит господин Тимочко.