Схема взаимодействия структур, которые строят жилье и которые им управляют, не сложилась, — решили московские власти. Ежегодно вводимые 3 млн кв. м муниципальных площадей не избавляют от их острого дефицита и не улучшают конъюнктуру в жилищной сфере. Первой попыткой использования зарубежного опыта в области совершенствования системы финансирования, строительства и эксплуатации жилья в Москве стало привлечение специалистов Национальной федерации служб HLM Франции к разработке программы создания централизованной системы управления муниципальным жильем в Москве.
Целью сотрудничества нескольких департаментов правительства Москвы с Национальной федерацией служб HLM Франции является изучение и внедрение в Москве французского опыта строительства и эксплуатации муниципального жилья.
Национальная федерация служб HLM — сеть служб во Франции, подконтрольных государству и осуществляющих финансирование, строительство, распределение и управление муниципальным жилым фондом для малообеспеченных слоев населения. В настоящее время во Франции существует около 1000 управлений HLM, которые являются конкурирующими организациями и действуют в масштабах города, департамента или целого региона.
С момента своего возникновения HLM была призвана стать системой государственной помощи малообеспеченным слоям населения в приобретении жилья. Однако с течением времени управления HLM приобретали все большую автономность и независимость от государственных средств и сами начинали строить и управлять жильем.
В настоящее время управления HLM ежегодно строят во Франции 600 тыс. квартир для последующей сдачи в аренду и 20 тыс. квартир для продажи. Порядка 10 000 старых квартир ежегодно покупаются управлениями, реставрируются и сдаются в аренду. Кроме того, ежегодно реконструируется около 150 тыс. квартир, расположенных в домах старой постройки. В целом в управлении служб HLM сегодня находится практически половина жилого фонда Франции — 3,3 млн квартир. Что касается качества возводимых HLM домов и квартир, то в основном это многоквартирные дома без архитектурных излишеств и не отличающиеся комфортабельностью. Тем не менее конкуренция между службами HLM велика, и они вынуждены повышать качество предоставляемых квартир и жилых услуг.
Однако наиболее важным направлением деятельности управлений HLM является организация финансирования строительства и управление субсидиями, которые предоставляются гражданам государством для приобретения жилья. В целом инвестиции в жилой фонд представляют собой сочетание бюджетных субсидий и долгосрочных ссуд, выдаваемых на строительство нового жилья. Причем 12% бюджетных субсидий предназначено на строительство новых квартир и 20% — на обновление старых. Долгосрочные же ссуды предоставляются на 34 года по довольно низкой процентной ставке — 5,8% годовых. Благодаря этим дотациям плата за квартиры, находящиеся в ведении HLM, на 40% ниже квартплаты в частном секторе. В среднем же затраты семей, проживающих в домах HLM, на коммунальные услуги составляют всего лишь 21% от общей суммы коммунальных платежей за квартиру. При приобретении квартир HLM в собственность французы платят около 30% от ее общей стоимости.
Несмотря на то что управления HLM самостоятельно принимают решения по вопросам выбора инвестиций и политики квартплат, они контролируются государством. При этом управления сами заинтересованы поддерживать контакты с местными органами власти, так как те выдают разрешения на строительство и гарантии получения ссуд.
Подобная схема строительства и последующей реализации квартир, столь успешно применяемая во Франции, привлекла внимание московских властей по нескольким причинам. На заре формирования служб HLM рынок жилья во Франции переживал ту же кризисную ситуацию, которую Москва переживает сейчас: недостаток жилья и невысокий его качественный уровень, перенаселенность, недостаток комфорта, дезорганизованность и криминальность рынка недвижимости, низкая квартплата и непомерно высокие цены на жилье. Кроме того, французская недвижимость, так же как и московская, является дорогостоящим товаром: для 25-30% французов рынок квартир недоступен, а стоимость аренды частных квартир постоянно растет, причем зачастую быстрее, чем инфляция.
Несмотря на всю схожесть условий развития жилищной сферы, стартовые условия Москвы все же посложнее. Государственное жилье либо раздается бесплатно, либо продается по неприемлемым для большинства ценам. Нет промежуточной формы реализации жилья, например, пожизненной аренды жилья. Функции заказчика, инвестора, подрядчика, управляющего распределены между многими структурами, каждая из которых заинтересована в проекте лишь на этапе собственного участия. В отличие от французского московский частный рынок квартир недоступен более чем 95% населения. И, самое главное, система HLM основана на крупномасштабном материальном участии государства в строительстве квартир. Большая часть затрат, особенно на первом этапе функционирования системы, представлена государственными дотациями и ссудами. И лишь со временем, когда начинаются поступления от эксплуатации уже готовых домов, государственные вложения отчасти заменяются собственными средствами управлений.
Однако все эти различия не смущают московские власти, и опыт французов, считают они, вполне может быть использован в условиях Москвы. Говорить о каком-то конкретном применении опыта служб HLM в Москве пока еще рано, так как на сегодня принято только решение о разработке программы сотрудничества Москвы с Национальной федерацией служб HLM. И, разумеется, подобная система если и появится в Москве, потребует адаптации и будет сильно изменена. Скорее всего, от французской системы останется только идея — создание сети конкурирующих застройщиков, каждый из которых централизованно осуществлял бы весь процесс строительства — от поиска земельного участка до сбора коммунальных платежей.
К сегодняшнему дню с руководством Национальной федеральной службы HLM достигнута договоренность о проведении поэтапного эксперимента по адаптации в московских условиях французского опыта по финансированию, управлению строительством и эксплуатации жилья для малоимущих граждан. Рабочая группа, которая будет создана из представителей заинтересованных структур (Департамент муниципального жилья и Департамент инженерного обеспечения), подберет в Центральном административном округе 2-3 объекта, которые и будут предложены французской стороне для проведения эксперимента.
Введение подобной системы в Москве предполагает наличие развитой системы государственных субсидий, выделяемых на строительство и эксплуатацию жилья. А в настоящее время власти делают лишь первые шаги на пути создания такой системы. И пока эти шаги связаны только с выделением дотаций на коммунальные платежи. Строительство же требует более серьезных вложений, а значит, и дотаций. Бюджет потянуть столь разнообразных и бескорыстных вливаний не может. Власти и так справляются с муниципальным строительством только благодаря коммерческой продаже части построенных площадей.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА