Торговый коридор под названием МКАД еще никогда не чувствовал себя так хорошо, как сегодня. Объем находящихся по обе стороны от автомагистрали торговых площадей превысил 1 млн кв. м и в ближайшие три-пять лет вырастет в 2,5 раза. Однако появление новых ТЦ вблизи активно строящегося Четвертого транспортного кольца (ЧТК) может нанести удар по гегемонии МКАД, лишив эту торговую зону 20-25% покупателей.
На МКАДе все спокойно
Когда в 1999 году ЗАО "Кротекс" объявило о планах построить первый на МКАДе гипермаркет "Твой дом", большинство экспертов и аналитиков рынка коммерческой недвижимости, еще не оправившегося от кризиса 1998 года, сочли это решение, мягко говоря, неразумным. Мол, кто поедет на МКАД с ее тогда еще небольшим количеством развязок за товарами для дома, когда их можно купить в универмаге за углом. Однако очереди в гипермаркетах "Твой дом" (66-м км МКАД) и "Гвоздь 1" (Волоколамское шоссе, 103), появившихся в 2000-2001 годах, заставили скептиков замолчать.
Когда же в 2002 году первых посетителей приняла открывшаяся на 21-м км Калужского шоссе "Мега", всем стало ясно, что торговля на МКАД — это всерьез и надолго. По данным компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость", строительная эпидемия в непосредственной близости от Московской кольцевой автодороги привела к тому, что на сегодняшний день там располагается 39 торговых комплексов совокупной торговой площадью примерно 1 млн кв. м. Самые крупные из них — три "Меги" (180, 250 и 270 тыс. кв. м), мебельный центр "Гранд" (103 тыс. кв. м) и "Европарк" (86 тыс. кв. м).
Как утверждает компания "Торговый квартал", на МКАД сейчас расположено около 42% имеющихся в Москве арендуемых торговых площадей. И в среднесрочной (3-5 лет) перспективе этот показатель может существенно вырасти. По прогнозам директора департамента аналитики компании ADG Group Полины Жилкиной, за это время в районе МКАД должно появиться около 15 новых торговых центров общей площадью более 1,5 млн кв. м. Самыми крупными из них станут "Три кита" на пересечении МКАД и Горьковского шоссе (300 тыс. кв. м) и "Ашан-Новокосино" (7-й км МКАД, 302 тыс. кв. м).
"У МКАДа сегодня очень хороший потенциал, поскольку на удаленности от любой его точки на расстояние, преодолеваемое за 15 минут на машине, живет приблизительно 1-1,5 млн человек, — комментирует директор по России и СНГ Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф. — И это число продолжает расти за счет людей, которые не могут себе позволить продолжать жить в центре и поэтому переезжают за пределы МКАД в такие города, как Долгопрудный, Мытищи и т. д." К тому же у многих москвичей есть дачи, на которых они проводят до 25% времени, а значит, очень часто пересекают МКАД.
Новый конкурент
Однако если сегодня "на МКАДе все спокойно", то завтра торговая диспозиция может измениться отнюдь не в пользу кольцевой. Инициативу у нее готовится перехватить последнее детище Юрия Лужкова — Четвертое транспортное кольцо, которое свяжет между собой главные спальные районы столицы. От Волгоградского проспекта до улицы Народного Ополчения оно пройдет параллельно Малому кольцу Московской железной дороги: пересечет шоссе Энтузиастов, далее вдоль Лосиноостровского парка выйдет к Ярославскому шоссе, проляжет рядом с метро "Ботанический сад", пересечет Дмитровское, Ленинградское и Волоколамское шоссе. Улица Народного Ополчения выведет магистраль на Минскую улицу, оттуда маршрут продолжится по Ломоносовскому и Нахимовскому проспектам, Коломенскому проезду, затем по мосту через Москву-реку в Печатники, замыкаясь у Волгоградского проспекта. Протяженность ЧТК составит 74 км (для сравнения: у МКАД — 109 км). Работы на первом участке магистрали — от шоссе Энтузиастов до Щелковского шоссе — уже начались, а завершение строительства нового кольца столицы, по последним данным ГУП "НИиПИ Генплана Москвы", запланировано на 2015 год.
По словам большинства опрошенных экспертов, ЧТК как торговый коридор будет иметь целый ряд преимуществ перед МКАД. "Самым очевидным достоинством ТЦ на ЧТК станет собственно их местоположение — в черте города, а значит, лучшая транспортная доступность, чем у ТЦ на МКАД, — говорит руководитель департамента развития компании "Торговый квартал" Кирилл Панченко. — Благодаря этому объекты на ЧТК сразу "дифференцируются" от ТЦ на МКАД, в них не будет такой разницы между количеством посетителей в будние и выходные дни, как в ТЦ на МКАД, которые называют "ТЦ выходного дня"". В самом деле, согласно данным компании "Ватком" (занимается измерениями покупательских потоков), если в будни каждую "Мегу" посещают в среднем 50-60 тыс. человек, то в выходные — не менее 90-100 тыс. покупателей. Согласен с Панченко и исполнительный директор компании "РДР-Холдинг" Георгий Кузин, по его мнению, основное достоинство ЧТК как потенциального торгового коридора в том, что оно, проходя через плотную застройку 1960-1980-х годов, имеет жилые массивы как с внутренней, так и с внешней стороны, в то время как у МКАД жилье располагается преимущественно с внутренней стороны. Немаловажно и то, что ТЦ у ЧТК будут располагаться недалеко от станций метро — это привлечет тех покупателей, которые по разным причинам игнорируют торговлю на МКАД.
Дорогое удовольствие
Однако, несмотря на очевидные достоинства ЧТК, девелоперы пока неоднозначно оценивают перспективы этой трассы как торгового коридора. По мнению директора департамента консалтинга и исследований компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Айдара Галеева, к недостаткам ЧТК можно отнести ее плохую транспортную доступность в часы пик в связи с близостью к центру столицы. А Георгий Кузин указывает на то, что в районе ЧТК очень мало земельных участков, пригодных для возведения ТЦ и ТРЦ. "Единственный вариант — редевелопмент промышленных территорий, но это дорого и долго", — резюмирует эксперт. Разделяет мнение коллеги и директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. По ее словам, ЧТК будет представлять собой чередование тоннелей и эстакад, а ее наземные участки будут сведены к минимуму, поскольку большинство из них уже занято зданиями. Наконец, по мнению аналитиков, не стоит сбрасывать со счетов и "временную" проблему. "Реализация проекта ЧТК затягивается, это объективный факт, — говорит Георгий Кузин. — Сроки переносились уже несколько раз, и сейчас понятно, что московское правительство не успеет к 2015 году, и при сегодняшних темпах строительства окончания работ придется ждать еще лет 10-15".
Битва за "якорей"
Итак, стоит ли ожидать бума ТЦ у ЧТК, и если стоит, то когда? "Четвертое кольцо может перебить клиентов ТЦ на МКАД, но в долгосрочной перспективе, — считает Георгий Кузин. — А у нас так далеко никто не планирует, так как через 10-15 лет ситуация может оказаться совсем другой. Поэтому совершенно логично, что сегодня происходит скупка участков, примыкающих к Четвертому кольцу, для дальнейшего девелопмента лет через 10". Однако большинство экспертов оценивают перспективы ЧТК как торгового коридора гораздо более оптимистично. "На наш взгляд, бума ТЦ у нового кольца можно ожидать к 2016-2017 годам, причем, по нашим расчетам, площадь новых торговых центров составит не менее 1 млн кв. м", — говорит генеральный директор компании "МТ девелопмент" Александр Тимофеев. А Ольга Широкова полагает, что особенную активность девелоперы будут проявлять на востоке столицы, где всегда не хватало качественных торговых объектов. И первые признаки будущего бума уже есть. По данным Colliers International, в настоящее время вблизи ЧТК проектируется шесть торговых объектов общей площадью 389 тыс. кв. м, среди которых своими размерами выделяется пока не имеющий названия ТЦ на Краснопресненском проспекте (230 тыс. кв. м).
Если столичным девелоперам удастся реализовать свои планы развития ЧТК, то ТЦ на МКАД придется туго. "По нашим расчетам — при условии, конечно, ТЦ с удачной концепцией, — торговля на МКАД может потерять до 60-70% ее нынешних объемов", — предупреждает инвесторов с МКАД Александр Тимофеев. "Ну, 60-70% — это, конечно, вряд ли, но до 20-25% посетителей к 2013 году ТЦ на МКАДе могут и потерять", — уточняет Айдар Галеев. Впрочем, говоря о конкуренции между МКАД и ЧТК, необходимо учесть разный формат торговли в этих торговых коридорах. "Разница между проектами на МКАДе и ЧТК заключается в размерах их участков, — объясняет Максим Карбасникофф. — На МКАДе много проектов, расположенных на площадях 15-40 га. Проекты на ЧТК будут иметь меньшую площадь — до 10 га, а это меняет концепцию: одноэтажные объекты с большими якорными арендаторами на МКАДе и более компактные объекты на ЧТК. Соответственно, на МКАДе арендаторы позиционируются на среднем уровне, а на ЧТК — на более высоком".
Это и есть один из главных моментов, от которых будет зависеть исход конкуренции между МКАД и ЧТК: на чьей стороне окажутся якорные арендаторы, та и окажется в выигрыше. Уже в ближайшем будущем на рынке торговой недвижимости правила игры станут диктовать "якоря", а не девелоперы. "Действительно, в связи с тем, что количество торгующих организаций не растет так быстро, как число торговых площадей, ожесточается борьба за наиболее выгодных "якорных" арендаторов, которые начинают диктовать свои условия", — соглашается Георгий Кузин.
А дальше девелоперам будет только хуже. "В ближайшее время на российский рынок планируют выйти такие сети, как Carrefour, Wallmart и другие игроки из первой десятки, — говорит Георгий Кузин. — Поэтому девелоперам волей-неволей придется уделять гораздо больше внимания формату и концепции ТЦ, чем сегодня".