В последнее время для участников рынка недвижимости одним из самых важных моментов при заключении сделок стало обеспечение гарантий их безопасности. Деятельность преступных элементов, живо интересующихся недвижимостью, приобрела столь широкий размах, что покупателя или продавца, решившихся заключить сделку самостоятельно, практически на каждом шагу подстерегает опасность. Поэтому группа недвижимости Ъ решила рассказать о том, как сегодня можно осуществлять операции на квартирном рынке и при этом остаться целым самому и не потерять квартиру или деньги.
В этом обзоре мы решили остановиться на двух принципиальных моментах заключения сделки, ибо именно они чреваты наибольшими неприятностями для обеих сторон. Первый из этих моментов — оформление документов, второй — передача денег.
Прежде всего отметим, что квартирный рынок сегодня далеко не тот, что три года назад, и даже от прошлогоднего существенно отличается. Главное отличие состоит в том, что круг традиционных участников сделки купли-продажи недвижимости (покупатель, продавец) сегодня значительно расширился. Наиболее распространенным и вполне привычным является включение в сделку третьей стороны — посредника, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер.
Отрадно отметить, что отношение частных лиц к фирмам-риэлтерам за последнее время изменилось. Если на заре развития рынка оно было настороженно-неприязненным, то теперь лишь единицы могут думать, что посредническая фирма получает свои комиссионные даром и просто-напросто обдирает своих клиентов. Теперь практически любой человек, хоть однажды столкнувшийся с реалиями рынка недвижимости, понимает, что оформление сделки — это огромный труд, который должен оплачиваться и который лучше доверить специалисту.
Что же касается частных маклеров, то среди них попадаются очень и очень разные. Интересно, что по неофициальным данным, которые удалось получить корреспонденту Ъ, лишь 2-3% жалоб, поступающих в Управление внутренних дел от обманутых продавцов и покупателей квартир, связано с деятельностью риэлтерских фирм. Остальные приходятся на случаи совершения сделок напрямую или при посредничестве частных маклеров. Эта статистика является очередным подтверждением того, что давно работающим на рынке фирмам выгодно вовсе не обмануть клиента, а наоборот — оказать ему максимум услуг, чтобы и в следующий раз он обратился в ту же фирму или рекомендовал ее своим знакомым.
Если покупатель все-таки решил воспользоваться услугами частного маклера, то это должен быть хорошо знакомый или рекомендованный вашими знакомыми человек. В принципе, если не жаль времени и нервов, можно оформить сделку и самостоятельно, но при этом лучше заручиться поддержкой опытного юриста, а на этапе передачи денег неплохо бы привлечь силы какого-нибудь агентства безопасности. В таком случае успех вполне вероятен.
В том случае, если клиент решил действовать через риэлтерскую фирму, лучше заключить договор на эксклюзивное обслуживание. Для продавца это выгодно тем, что он получает гарантии продажи квартиры в определенный срок по оговоренной с фирмой цене. Фирма, заключившая эксклюзивный договор с продавцом, спокойно вкладывает деньги в рекламу этой квартиры. Для покупателя работа с эксклюзивными квартирами также выгодна. Во-первых, по этим квартирам есть вся необходимая информация — в фирме уже собрана документация, зачастую даже сфотографированы помещения и вид из окна. Квартира юридически очищена, по ней собрана вся история. С квартирами, которые поступают по телефонным заявкам, покупателю работать труднее. Нет всей информации, к тому же при проверке выбранной квартиры может оказаться, что либо с документами не все в порядке, либо продавец уже передумал, либо квартира уже продана другой фирмой.
Так что для клиентов фирмы работа по эксклюзиву отчасти гарантирует безопасность. Да и для риэлтеров это выгодно, поэтому они стремятся заключать как можно больше эксклюзивных договоров с продавцами, и некоторым это удается.
Весьма показательна статистика, предоставленная фирмой "Ле-Ру". Среди обращающихся в фирму продавцов квартир лишь 1% соглашается на заключение эксклюзивного договора, однако в числе уже проведенных сделок 80% заключены с эксклюзивными квартирами. Московская центральная биржа недвижимости работает с продавцами только по эксклюзивным договорам, и в результате фирма сегодня является лидером по числу заключаемых сделок на московском рынке квартир.
Довольно частым, хотя и менее распространенным является подключение к сделкам купли-продажи коммерческих банков и страховых компаний. Заметим, что каждая из участвующих в этом процессе сторон выполняет жестко закрепленные за ней функции, и это вполне естественно. Такое разграничение функций позволяет участникам сделки существенно диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли-продажи квартиры, и максимально обезопасить покупателя и продавца.
Одним из последних новшеств на рынке являются операции страхования покупателей от потери прав собственности. Это означает, что, если при оформлении сделки были допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на квартиру, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре. Потеря прав собственности может наступить и в других случаях. Например, при покупке расселенной коммуналки или квартиры, которая когда-либо была задействована в обменных операциях, бывшие жильцы могут возбудить иск в связи с тем, что в прошлых операциях их интересы были ущемлены. Если им удастся доказать это в суде, покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть балансовую стоимость квартиры, которая может быть в несколько раз ниже рыночной.
Чтобы застраховаться от потери прав собственности, покупателю вовсе не обязательно после заключения сделки обращаться в страховую компанию. Большинство риэлтерских фирм стремится сейчас предоставить клиентам максимум услуг и поэтому заключают договоры со страховыми компаниями, позволяющие страховать клиентов сразу же при заключении сделки. Срок страхования может быть различным — от нескольких месяцев до нескольких лет. Размер страхового взноса зависит от срока, на который заключается договор страхования. Например, при оформлении сделки через фирму "Ле-Ру" (фирма сотрудничает со страховыми компаниями "Пари" и "ПересветЪ") за страховку на несколько месяцев с клиента взимается сбор в размере 0,2-0,4% от общей суммы. При страховании на срок от 1 года размер страхового сбора увеличивается до 2,5%.
Но несмотря на столь незначительные страховые взносы (например, при покупке двухкомнатной квартиры стоимостью $60 тыс. и страховании от потери прав собственности на 3 месяца страховой взнос составит всего $120), покупатели идут на страхование своих прав крайне неохотно. И, по словам специалистов, лишь 15% всех покупателей заключают страховые договоры.
Как уже было отмечено, вторым весьма рискованным моментом при заключении сделки является ее последний этап — передача денег. Причем рискованным он является не только для продавцов и покупателей, но и для самих риэлтерских фирм. Квартирный рынок в Москве является валютным, деньги же продавцы квартир предпочитают получать наличными. А расчеты в валюте на крупные суммы сейчас, как известно, караются законом.
Широко распространенная ранее схема расчетов, когда деньги во время оформления договора купли-продажи в нотариате и регистрации его в Мосприватизации находились в сейфе риэлтерской фирмы (а сейф охранялся представителями трех сторон, участвующих в сделке), сейчас не срабатывает. Если в это время нагрянет налоговая инспекция, избежать неприятностей будет трудно. Если деньги лежат в сейфе, то возникнет вопрос к фирме, что это за неучтенная наличность. Если же сумма находится у продавца или покупателя, вполне естественным будет вопрос, откуда она взялась.
Многие фирмы для обеспечения безопасности расчетов между сторонами, участвующими в сделках, начали прибегать к услугам банков. Традиционно схема участия банка в этом процессе состоит в следующем. Банк предоставляет покупателю квартиры возможность заблаговременно внести деньги за покупку и выдает документ, удостоверяющий внесение денег. После этого продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, нотариус его заверяет. Только после регистрации сделки в Мосприватизации и предъявлении соответствующих документов в банк продавец квартиры может получить деньги. Если же сделка на каком-либо этапе срывается, покупатель получает свои деньги обратно. Преимущества этой схемы состоят в том, что все расчеты безупречны с точки зрения закона, а также в том, что после подключения к схеме банка риэлтерская фирма в принципе не имеет доступа к деньгам.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ