Недвижимость раскусила демографию
Как сохранить ставку по льготной ипотеке в 6%
Интерес к покупке жилья резко вырос в сентябре. Все из-за новых условий по «Семейной ипотеке», которые вступают в силу с 1 октября. Как рассказали “Ъ FM” аналитики ЦИАН, в предпоследнюю сентябрьскую неделю на 30% увеличилось количество ипотечных сделок, а в последнюю неделю, по предварительным данным, в полтора раза выросло число просмотров.
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ
Об изменении условий по «Семейной ипотеке» Минфин объявил 24 сентября. Теперь проценты по кредиту будут зависеть от количества детей и региона проживания. В столичном регионе для семей с одним ребенком текущая ставка в 6% увеличится в два раза. С каждым следующим ребенком она будет снижаться на два процентных пункта — вплоть до 4% для семей с пятью и более детьми.
Похожим образом будет определяться и максимальная сумма кредита — она станет варьироваться от 12 до 18 млн руб. В некоторых СМИ писали об ажиотаже на рынке недвижимости из-за объявления Минфина. Спрос действительно растет, но эксперты рассказали “Ъ FM”: это началось гораздо раньше. Еще за неделю до анонса новых условий количество ипотечных сделок увеличилось на 30%, говорит главный аналитик ЦИАН Алексей Попов:
«Все ожидали, что 1 октября что-то произойдет, поэтому увеличение числа сделок росло на протяжении всего сентября. Не стала исключением и последняя неделя месяца. Предварительно, она дала +50% по числу просмотров, тогда как показатели третьей недели — +30% по числу ипотечных оформлений по сравнению с цифрами за август».
Сохранить текущую ставку в 6% реально. Как сообщили РБК в Минфине, сделать это можно, увеличив размер первоначального взноса. Есть и другой вариант — рефинансирование. В таком случае оформить ипотеку можно по более высокой ставке, а затем в течение года погасить либо 50% стоимости недвижимости, либо 50% самого кредита. Подробнее о том, как это работает, рассказал ипотечный брокер Дмитрий Ракута:
«В первую очередь это условие внесения первоначального взноса — 50%. Также есть возможность, например, выйти на сделку с одним ребенком, и имея 20% первого взноса, в течение года первоначальный взнос увеличить до 50%, и путем рефинансирования снизить ставку на 6%. Самый понятный способ — это увеличение количества детей: поэтапно меняется сама ставка».
Текущая ставка 6% сохранится и на строительство частного дома или покупку земли с последующим возведением жилья. Регион проживания и количество детей влиять на нее не будут. Но даже возможность сохранить комфортные условия кредитования спрос не подстегнет из-за высоких цен на недвижимость, считает директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев:
«Семье нужна квартира по меньшей мере двухкомнатная. Даже в эконом-классе она стоит от 15 млн руб. Соответственно, 7,5 млн нужно внести первоначальный взнос. В комфорт-классе двухкомнатная квартира площадью 51 м стоит от 20 млн руб., трехкомнатная квартира — где-то от 25 млн руб. Сами посчитайте, сколько это будет первоначальный взнос в 50%.
Честно говоря, я не представляю в нынешних условиях, какая семья с детьми может себе такие условия позволить. Не думаю, что каким-то образом взбодрит рынок. Безусловно, какие-то люди пойдут на эту авантюру. Где они будут набирать первоначальный взнос, ума не приложу».
Ноябрь и декабрь, как правило, становятся рекордсменами по количеству квартирных сделок. Впрочем, в 2026 году эксперты на это не рассчитывают. По их прогнозам, из-за корректировки условий льготной ипотеки спрос упадет на 25-30%.