Комплексное сибирское развитие
По новому механизму строительства в округе выделено участков на 46 млн кв.м жилья
Механизм комплексного развития территорий становится ключевым драйвером градостроительной политики в Сибирском федеральном округе. Сегодня в нем под такое жилищное строительство выделено 226 участков площадью 17,5 тыс. га с потенциалом строительства около 46 млн кв. м недвижимости, из которых более 78% приходится на жилье. Лидерами по реализации программы являются Иркутская и Новосибирская области, а также Красноярский край. Впрочем, на практике масштабные планы по комплексному развитию территорий (КРТ) сталкиваются с серьезным сдерживающим фактором. Эксперты указывают на системные барьеры — прежде всего дефицит финансирования для создания обеспечивающей инфраструктуры и сложность процедур расселения ветхого жилого фонда, которые существенно тормозят старт и реализацию проектов.
Начавшаяся реновация микрорайона Клюквенный в Новосибирске стала одним из крупнейших проектов КРТ Сибири
Фото: Влад Некрасов / Коммерсантъ
Начавшаяся реновация микрорайона Клюквенный в Новосибирске стала одним из крупнейших проектов КРТ Сибири
Фото: Влад Некрасов / Коммерсантъ
В Сибирском федеральном округе (СФО) в настоящее время в активной стадии реализации находятся 166 проектов комплексного развития территорий (КРТ), свидетельствуют данные Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Общий объем планируемой застройки составляет почти 25 млн кв. м недвижимости; из этого объема на долю жилья приходится 19,2 млн кв. м. На текущий момент в рамках программы в СФО суммарно введено около 156 тыс. кв. м недвижимости, включая порядка 136 тыс. кв. м жилых помещений. Лидерами по реализации проектов КРТ в Сибири выступают Новосибирская и Кемеровская области, а также Красноярский край.
В первой под комплексное развитие выделено 73 территории, из которых уже начата работа на 60. Общий градостроительный потенциал этих участков составляет 9,5 млн кв. м, в том числе 6,8 млн кв. м жилья. В числе наиболее масштабных и значимых проектов КРТ — реновация микрорайона Клюквенный (ул. Подневича) в Калининском районе Новосибирска, незастроенная территория инновационной и научно-образовательной деятельности «Смартсити-Новосибирск» площадью 157,6 га с градостроительным потенциалом 630 тыс. кв. м жилья.
Красноярский край ведет работу по проектам КРТ на 25 из 39 предусмотренных участков с градостроительным потенциалом 4,4 млн кв. м, включая 3,8 млн кв. м жилья. Самый первый и масштабный по размерам проект — комплексное освоение микрорайона Плодово-Ягодный площадью около 158 га; здесь планируется построить почти 800 тыс. кв. м жилья.
В Кемеровской области сформирован портфель из 23 проектов комплексного развития, основные из них расположены в Кемерове, Новокузнецке и Шерегеше. Так, в центральной части Кемерова на 540 га предусмотрено строительство 3,4 млн кв. м жилья для 120 тыс. человек. В Новокузнецке в периметр проектов КРТ вошло более 100 га незастроенной территории, на которой планируется возвести почти 600 тыс. кв. м жилья.
В Иркутской области, по данным Минстроя России, определены под комплексное развитие 42 территории, в активную стадию перешли 32, а совокупный потенциал достигает 1,3 млн кв. м, из них 1 млн кв. м — жилая площадь. Среди реализуемых проектов крупнейшими являются застройка в поселке Патроны, селе Пивовариха и в районе Радиостанции № 5 в Иркутске общей площадью 181 га. Они рассчитаны на строительство более 500 тыс. кв. м жилья.
Важное среди прочего
Одной из задач механизма комплексного развития территорий является ликвидация аварийного и ветхого жилищного фонда. Как заявил первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин, преимущество подхода заключается в отказе от точечных решений. Одновременно со сносом непригодного жилья запускается строительство нового, а также создается необходимая современная инфраструктура.
Так, в границах КРТ в Сибирском федеральном округе предстоит расселить 194 тыс. кв. м аварийного жилфонда, а также почти 90 тыс. кв. м ветхих домов и свыше 142 тыс. кв. м индивидуальной жилой застройки. На текущий момент в рамках КРТ в округе расселено более 59 тыс. кв. м аварийного жилья, почти 15 тыс. кв. м ветхих домов и 1,6 тыс. кв. м ИЖС.
По словам генерального директора Фонда развития территорий Василия Купызина, Фонд частично компенсирует застройщикам расходы на расселение аварийного и ветхого фонда в рамках проектов КРТ. Таким образом, в трех регионах Сибири (Иркутской, Новосибирской областях и Красноярском крае) заключено 28 таких договоров для переселения 8,6 тыс. граждан. На данный момент жилищные условия уже улучшили 5,3 тыс. человек: 2,5 тыс. — в Иркутской области, 1,8 тыс. — в Новосибирской и более 1 тыс. — в Красноярском крае.
От региона к региону
Сибирь нельзя оценивать как единый рынок, поскольку экономическая ситуация и реализация проектов КРТ в регионах округа сильно различаются, считает генеральный директор Rocket Group Борис Латкин. «Сейчас по стране в целом сохраняется разрыв между количеством заявленных проектов и фактическим вводом. В первом полугодии 2026 года по КРТ было введено около 1,4 млн кв. м недвижимости, а в активной стадии находилось почти 1,5 тыс. проектов. Поэтому сам факт заключения договора КРТ еще не означает, что территория быстро перейдет к качественной реализации»,— полагает эксперт.
Реализация проектов комплексного развития территорий тормозится из-за системных барьеров: низкой проработки документации регионами, отсутствия обязательной экономической экспертизы и формального характера торгов, отмечает господин Латкин. Ситуацию также усугубляют большие масштабы площадок и отсутствие софинансирования строительства современной инфраструктуры. В совокупности это не делает проекты привлекательными для застройщиков — состоявшимися признаются лишь 25% аукционов.
Сейчас в фокусе, по мнению руководителя отдела «Стратегический консалтинг» Commonwealth Partnership Юлии Токаревой, должен быть переход на точечную поддержку региональных проектов. Она может быть разной в зависимости от того, какие сложности испытывает тот или иной регион или девелопер. «Есть регионы, за которые будут конкурировать девелоперы, а есть регионы, где за девелоперов будет идти конкуренция. Причины везде разные — динамика населения, уровень доходов населения, размер рынка и возможности масштабирования бизнеса для девелопера или отсутствие таковых перспектив, маржинальность, связанная, например, с природными условиями или труднодоступными регионами»,— указывает эксперт.
Для развития проектов КРТ в регионах Сибири аналитики CMWP предлагают сосредоточиться на снятии административных барьеров, а не на стимулировании спроса. По мнению экспертов, дополнительные механизмы стимулирования покупательского спроса в данных локациях сейчас избыточны — первоочередной задачей является обеспечение условий для прихода застройщиков.
Повысить эффективность также поможет единый план развития площадки с заранее определенными источниками финансирования дорог, сетей, школ и поликлиник, а также прозрачным распределением обязательств между властью и инвестором, считает кандидат экономических наук, научный сотрудник КузГТУ Владислав Скрипко. «Оценивать КРТ следует не только по введенным квадратным метрам, но и по качеству городской среды, доступности услуг, созданным рабочим местам и объему частных инвестиций»,— добавляет эксперт.
Сегодня застройщики в основном приобретают право работать над проектом на аукционах, где главный критерий — цена. В итоге, как отмечают участники строительного рынка, в некоторых городах КРТ превращается в «хрущевки 2.0», только вытянутые на 25 этажей вверх, с минимумом вложений в благоустройство и инфраструктуру.
Эффективность КРТ во многом зависит от того, насколько подробно проект подготовлен до начала реализации, определены границы территории, параметры застройки, инфраструктурные объекты, сроки и обязанности всех участников. При таком подходе КРТ может работать не просто как механизм строительства жилья, а как инструмент комплексного обновления городской среды, подчеркивает доцент кафедры математики и анализа данных Факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при Правительстве РФ Анна Овсянникова.
Кроме того, застройщики предложили шире привлекать отраслевых экспертов при предварительном выборе территории под комплексное развитие и отказаться от единого подхода ко всем субъектам РФ. Это, по их мнению, повысит экономическую эффективность и реализуемость проектов реновации.