Росреестр не видит необходимости выделять землю под ЦОД в отдельную категорию
Росреестр может разрешить размещать дата-центры на земельных участках с любым видом разрешенного использования (ВРИ), без отдельного кода в классификаторе. Представители отрасли отмечают, что это создает правовую неопределенность, риски пересчета платежей и судебных споров. В Росреестре ссылаются на то, что по закону оборудование ЦОД — это движимое имущество, которое может быть размещено в любом помещении, а если вводить новый ВРИ, то пришлось бы менять слишком много градостроительной документации.
Росреестр предложил разрешить размещение центров обработки данных (ЦОД) на земельных участках с любым видом разрешенного использования (ВРИ), не выделяя для них отдельную категорию использования земли. Это значит, что дата-центр можно будет разместить в здании на участке, предназначенном, например, под офис, склад или производство, не меняя вид разрешенного использования земли. Соответствующий проект приказа опубликован 21 сентября на портале regulation.gov, публичное обсуждение продлится до 6 октября.
Проект дополняет примечание №2 классификатора ВРИ формулировкой «размещение в здании, сооружении оборудования, обеспечивающего обработку и (или) хранение данных». Сейчас это примечание допускает без отдельного указания размещение защитных сооружений, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков и элементов благоустройства. Классификатор прямо не регулирует размещение ЦОД, и операторы оформляют землю под них как «связь» или «склад». “Ъ” направил запрос в Росреестр.
Подробнее — в материале «Не ВРИ дата-центрам».
Предлагаемая конструкция снимает необходимость подбирать отдельный ВРИ для самого оборудования, но не устраняет зависимость финансовых последствий от кадастровой оценки земли и недвижимости. С 2028 года кадастровую стоимость земельных участков во всех регионах планируют пересчитывать раз в два года, а с 2029 года с такой же частотой — стоимость зданий и сооружений.
В июне 2026 года Росреестр также предлагал включать результаты оценки коммерческой недвижимости в государственную базу, используемую для расчета кадастровой стоимости. Такой порядок усложнит оспаривание кадастровой базы и может увеличить налоговую нагрузку на собственников имущества, поэтому отсутствие отдельного ВРИ само по себе не фиксирует будущую стоимость владения объектом.
Для оформления прав важна и общая судебная среда: в 2024 году в спорах о недвижимости, земле и строительстве выросло число исков об изъятии зданий и участков, в том числе у добросовестных приобретателей. Это повышает значение документов, подтверждающих законность использования участка и права на размещенный объект, даже если оборудование допускается размещать без отдельного кода ВРИ.