Не ВРИ дата-центрам
Росреестр не видит необходимости выделять землю под ЦОД в отдельную категорию
Росреестр может разрешить размещать дата-центры на земельных участках с любым видом разрешенного использования (ВРИ), без отдельного кода в классификаторе. Представители отрасли отмечают, что это создает правовую неопределенность, риски пересчета платежей и судебных споров. В Росреестре ссылаются на то, что по закону оборудование ЦОД — это движимое имущество, которое может быть размещено в любом помещении, а если вводить новый ВРИ, то пришлось бы менять слишком много градостроительной документации.
Фото: Юрий Мартьянов / Коммерсантъ
Фото: Юрий Мартьянов / Коммерсантъ
Росреестр предложил разрешить размещение центров обработки данных (ЦОД) на земельных участках с любым видом разрешенного использования (ВРИ), не выделяя для них отдельную категорию использования земли. Это значит, что дата-центр можно будет разместить в здании на участке, предназначенном, например, под офис, склад или производство, не меняя вид разрешенного использования земли. Соответствующий проект приказа опубликован 21 сентября на портале regulation.gov, публичное обсуждение продлится до 6 октября.
Проект дополняет примечание №2 классификатора ВРИ формулировкой «размещение в здании, сооружении оборудования, обеспечивающего обработку и (или) хранение данных». Сейчас это примечание допускает без отдельного указания размещение защитных сооружений, антенно-мачтовых сооружений, информационных и геодезических знаков и элементов благоустройства. Классификатор прямо не регулирует размещение ЦОД, и операторы оформляют землю под них как «связь» или «склад». “Ъ” направил запрос в Росреестр.
Инициатива не получила поддержки на площадке АНО КС ЦОД в рамках обсуждения «дорожной карты» по направлению «Центр обработки данных» проекта «Гильотина 2.0», сообщил директор по взаимодействию с органами государственной власти РТК-ЦОД («Ростелеком») Дмитрий Панышев.
По его словам, отраслевое сообщество считает, что действующее законодательство не нуждается в дополнительной детализации, так как уже позволяет размещать ЦОД как инфраструктурные объекты связи на участках различного целевого назначения. В соответствии с №244-ФЗ ЦОД прямо отнесены к инфраструктурным объектам связи.
Запрос на упорядочивание ВРИ исходил от части игроков, поскольку сейчас под ЦОД используются разные коды — 6.8 «Связь», 4.1 «Административно-деловое управление», 6.12 «Научно-производственная деятельность» и др., пояснил президент Ассоциации участников отрасли ЦОД Игорь Дорофеев. Это создает разные требования к участкам и разный объем платежей. «Например, у вас стоит ЦОД на ВРИ 6.9 "Склады". И ЦОД платит по коэффициенту склада, а потом приходит муниципалитет, определяет, что это ЦОД, и выставляет пересчет и пени»,— сказал он. Выделенный ВРИ решил бы вопросы идентификации ЦОД и получения ресурсов на земельный участок, однако возникло противодействие тех, кто не хочет легализовать свое текущее положение, добавил господин Дорофеев. В VK отказались от комментариев. Yandex Cloud и Selectel не ответили на запрос “Ъ”.
Отдельно участники рынка указывают на проблему резкого роста платежей за землю. В Московской области коэффициент, применяемый при расчете арендной платы для участков с кодом ВРИ 6.8 «Связь», к которым относятся дата-центры, с 1 января 2026 года был увеличен с 1,1 до 75, это создает крайне невыгодное положение для ЦОД, расположенных на таких участках, ведет к росту издержек и, как следствие, к удорожанию услуг связи, отметили в пресс-службе АНО КС ЦОД.
Источник, знакомый с процессом подготовки документа, добавляет: необходимо законодательно закрепить возможность изменения правового статуса земли под цели ЦОД. По его словам, простое дополнение классификатора несет риски для энергетической безопасности, а также нарушения земельного и налогового законодательства. В проекте дорожной карты «Гильотина 2.0» ранее предполагалось закрепить ЦОД в классификаторе ВРИ как самостоятельную категорию — как для основного, так и для условно разрешенного использования.
На запрос “Ъ” в Росреестре ответили, что по закону «О связи» ЦОД — это совокупность зданий, частей зданий или помещений с инженерными системами для размещения оборудования обработки и хранения данных, а само это оборудование по ст. 130 ГК является движимой вещью. Классификатор ВРИ сейчас вообще не регулирует размещение такого оборудования и не содержит отдельных видов для него, поэтому вводить новый ВРИ или дописывать существующие нецелесообразно. Кроме того, новый ВРИ потребовал бы менять виды разрешенного использования уже занятых участков, градостроительную документацию и сведения ЕГРН, что затянуло бы проекты, а также создал бы дополнительные риски безопасности, добавили в Росреестре.