Лесные угодники
Большинство коттеджных поселков, в рекламе которых сообщается об их расположении на территории леса, в действительности лишь граничат с лесопосадками и редко размещаются в самом лесу. Неудивительно, что стоимость коттеджей, возведенных на таких участках, как правило на 20-50% превышает среднерыночные.
Из более чем сотни строящихся и уже построенных в Киевской области коттеджных поселков, в сосновом бору находятся не более десятка. Каждый из них по-своему интересен, и хотя чаще всего эксперты упоминают "Романово", "Плютово" и "Сосновый бор", стоит также назвать такие проекты, как "Авиатор", "Боровик", "Ольжичи", "Лесная поляна" и "Французский городок". Довольно ограниченное количество таких объектов вызвано сложностями с приобретением участка под комплексную застройку. "Зачастую такие участки отводятся под рекреационные объекты. Кроме того, размещение объекта в сосновом лесу повышает себестоимость строительства",— говорит старший аналитик компании Knight Frank Алла Куценко. Основным сдерживающим фактором является природоохранное законодательство: торговля землей лесного фонда запрещена, и получение более чем 8 га леса первой категории требует специального разрешения Кабинета министров. Впрочем, существует ряд схем, позволяющих девелоперам приобрести подобные участки. Наиболее распространенный вариант — покупка участка с последующим изменением целевого назначения земли, что подразумевает обязательную выплату компенсации государству за вырубку лесного фонда. Однако эта процедура достаточно сложна, и на подобные сделки постоянно вводятся все более строгие ограничения. Девелоперам, заинтересованным в строительстве на территории лесных угодий, приходится постоянно находить новые юридические лазейки или же изобретать варианты, позволяющие строить коттеджи с причинением минимального ущерба природе.
Одним из компромиссных путей развития проекта может стать строительство коттеджей на территориях бывших спортивных баз и рекреационных комплексов. Примером подобного компромисса является коттеджный городок "Ольжичи". Девелопер запланировал строительство деревянных домов и специально подбирал участок в лесу для их размещения. Наиболее безопасной схемой его приобретения была покупка уже существовавшей на тот момент базы отдыха. Формально на участке велось не строительство поселка, а реконструкция базы, что позволило практически избежать дополнительной вырубки деревьев. Единственный недостаток подобной схемы заключается в том, что, приобретая коттеджи, покупатели не получают в свою собственность землю, на которой располагается домовладение, а становятся только арендаторами данных участков.
Возможны и другие варианты: застройщик берет в аренду у государства лесной надел, сохраняет его целевое назначение, оставляя деревья нетронутыми, и возводит дома вокруг этого участка. В результате элемент природного ландшафта украшает поселок и благоприятно сказывается на спросе. В качестве примера подобной схемы эксперты упоминают коттеджный городок "Маеток": сосны, растущие на территории поселка, остаются собственностью государства. В конечном счете эти и другие щадящие подходы к застройке лесных угодий сводят к минимуму дополнительные расходы девелопера, связанные с выплатами штрафов. К тому же, по словам застройщика одного из подобных городков, многие деревья гибнут не от вырубки, а намного позже, уже после сдачи коттеджей в эксплуатацию: они постепенно высыхают из-за того, что при проведении строительных работ повреждается корневая система.
Природоведение
Предпочтения покупателей, стоящих перед выбором домовладения, распределяются приблизительно одинаково между водоемом и хвойным лесом. По словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, результаты проведенного компанией исследования демонстрируют, что 91% опрошенных желали бы приобрести дом в коттеджном поселке возле крупного водоема, 83% потенциальных домовладельцев поселились бы в поселке, находящемся в густом лесу. При этом не все участники рынка склонны считать окружающий домовладения хвойный лес значительным преимуществом. Так, по словам директора ДП "РЕД-консалтинг" Ильи Родионова, согласно проведенному его компанией исследованию, основными факторами, которые учитываются покупателями при выборе коттеджа, являются (в порядке значимости): бюджет покупки; доступность коттеджного поселка (расстояние до Киева, состояние подъездных дорог и их загруженность); архитектура дома; безопасность проживания; наличие службы эксплуатации поселка; минимизация юридических рисков; экономическая эффективность инвестиций; экологическое благополучие района. Особенности природного ландшафта, в том числе наличие соснового бора, не является, по мнению эксперта, одним из важных факторов при выборе коттеджа. Тем не менее девелоперы поселков, расположенных в окружении хвойных деревьев, единодушно отмечают высокий покупательский спрос. Таким спросом пользуются и поселки, граничащие с лесными угодьями. В этом случае любители насыщенного фитонцидами воздуха готовы ограничиться прогулками в близлежащем бору, не претендуя на то, чтобы сосны росли прямо под окнами их дома.
|