"Потенциал Обуховского направления бездарно растрачивается"

Появление проекта строительства в Конче-Заспе крупного коттеджного комплекса на 1 тыс. домовладений стало знаковым событием для киевского рынка загородной недвижимости. О перспективах строительства мегапоселков и рисках, сопровождающих освоение земельных участков в Украине, Ъ-Дом рассказал совладелец девелоперской компании DeVision Дмитрий Буряк.

— Чем было вызвано ваше решение приобрести компанию First Ukrainian Development?

— Мои родители — потомственные украинцы, и я давно мечтал, достигнув определенного этапа развития в качестве бизнесмена, вернуться обратно в Украину. Работая более чем в 14 зарубежных странах, я приобрел определенный девелоперский опыт. В 2001 году был реализован проект развлекательного комплекса в Вильнюсе — по сути, это и был мой первый опыт в девелопменте. Что касается First Ukrainian Development, то именно эта компания, на мой взгляд, обладала наиболее перспективным проектным портфелем. Компания владела рядом проектов жилищной и офисной недвижимости и была, по сути, земельным банком.

— Какие сегменты рынка интересуют вас в первую очередь?

— Коммерческая недвижимость. Мы не рассматриваем проекты с доходностью на вложенный капитал менее чем 30%, а получить такую прибыль с большей вероятностью позволяет именно строительство коммерческих объектов.

— Вместе с тем на сегодняшний момент самым известным проектом компании DeVision является коттеджный поселок ZaSPAGolf.

— Да, это так, но это — особый случай. Мы хотим создать уникальный по масштабности и качеству проект, который станет визитной карточкой компании.

— Какой вы видите целевую аудиторию этого проекта?

— ZaSPAGolf ориентирован на людей с высоким уровнем дохода, желающих получить за свои деньги качественное жилье. В принципе, это могут быть состоятельные люди, которые уже живут в Конче-Заспе, но при этом не имеют всех тех условий, которые мы намерены для них создать. Возможно, это вообще будут те, кто пока живут в областных центрах — Донецке, Днепропетровске, Одессе или Львове.

— То есть вы предполагаете, что люди, уже имеющие дома в Конче-Заспе, продадут их и переселятся в ZaSPAGolf?

— Не стоит делать столь прямых выводов, хотя мы действительно не исключаем такую возможность. Мы занялись освоением масштабного проекта, так как уверены, что потенциал Обуховского направления бездарно растрачивается. Чем больше там будет появляться одиночных строений за высокими заборами, тем меньше уверенность в том, что сохранится природная красота этих мест.

— Особняков не так много — найдется ли среди их владельцев достаточное число покупателей, учитывая тот факт, что в коттеджном комплексе будет около тысячи домовладений?

— Сегодня мы говорим о первой очереди — это три небольших поселка. Мы собираемся их реализовать до конца 2011 года. Если продажи пройдут успешно, мы продолжим работу, возможно, будем искать партнеров для того, чтобы ускорить освоение территории. Не исключено, что впоследствии мы подкорректируем концепцию, в частности может измениться классность — будут предлагаться коттеджи площадью до 220 кв. м, с меньшими наделами земли.

— ZaSPAGolf будет представлять собой 14 отдельных поселков, объединенных общей инфраструктурой. Может ли покупатель быть уверен в том, что, приобретая домовладение в первом поселке, он сможет пользоваться полным набором услуг, не дожидаясь ввода в эксплуатацию последней очереди комплекса?

— Говоря о единой инфраструктуре, мы имеем в виду те моменты, которые заложены в основу проекта: его экологичность и уникальность расположения. Ландшафт исключителен настолько, что, грубо говоря, он должен был бы быть заповедным. Наша задача — сохранение существующего природного баланса. При этом, если мы хотим все сделать правильно, следует учесть множество моментов. Например, везде должна быть одинаковая высота дамбы — 97,5 м, считая от нулевой, балтийской, отметки, так как за столетний период вода в Днепре поднималась на высоту до 96 м. В других поселках высота дамбы составляет в лучшем случае 93 м, кое-где — 90 м, а некоторые коттеджи вообще расположены в низине, без всяких насыпей.

— И все-таки вернемся к социальной инфраструктуре.

— В каждом из 14 городков коттеджного комплекса будет своя часть социальной инфраструктуры. Сегодня мы строим три поселка: "ZaSPA Голландия", "ZaSPA Нормандия" и "ZaSPA Ла-Манш" — это 170 домиков, а также небольшой супермаркет, развлекательный комплекс, аптека с медпунктом, детская комната и т.д.

— Какая компания будет предоставлять эксплуатационные услуги?

— Это специальная компания, которая будет создана, и она уже запланирована как подразделение DeVision.

— Какова будет средняя стоимость ее услуг?

— Точная цифра зависит от того, по какой цене наша страна будет приобретать энергоносители, как будет развиваться динамика зарплат и прочих подобных факторов. Но в любом случае ценообразование будет прозрачным. Мы не стремимся завышать цены, наша задача заключается в том, чтобы обеспечить максимально высокий уровень сервиса. Речь пока идет только о планах и намерениях, но тем не менее мы уже думаем об альтернативной генерации энергии: часть энергии должна быть природной, солнечной или ветряной.

— В Украине пока нет объектов, аналогичных проекту ZaSPAGolf. Его разработка полностью основана на опыте российского рынка недвижимости?

— DeVision не является на 100% российской компанией. Мы воспользовались услугами специалистов из "Промсвязьнедвижимости" для того, чтобы провести полноценный анализ ситуации и четко осознать, какие позиции занимает DeVision. Выполнив эту работу, Владимир Аристархов и его коллеги вернулись в Москву. Сейчас 95% нашей компании — это украинские ресурсы и украинский менеджмент. Кроме того, DeVision поддерживает контакты со всемирно известными специалистами. В ближайшее время к нам приедет специалист по маркетингу, который ведет наиболее значимый и известный проект жилой недвижимости в Лондоне. На церемонии открытия гольф-поля в ZaSPAGolf ожидается присутствие английского архитектора Нормана Фостера — он проявил интерес к проекту коттеджного комплекса, отметив его prime prime location.

— К слову о месторасположении: сложно ли было получить столь масштабный участок в таком востребованном месте?

— Вероятно, действительно очень сложно, но подробности мне неизвестны — мы приобрели компанию, которая уже владела этой собственностью. Однако проблемы действительно есть, и они связаны с тем, что на сегодняшний момент отсутствует единый, четкий земельный кадастр. Возможно, кому-то такое положение выгодно — всем известно, сколько темных процессов происходит на рынке земли. Что же касается нашего участка, то хочу заявить со страниц вашего издания: мы четко представляем, на каком рынке работаем, и предупреждаем всех тех, кто желает погреть на нас руки — сделать это будет непросто. Каждый наш шаг максимально адаптирован к действующему законодательству, и одна из самых больших юридических служб в девелоперской отрасли — это юридическая служба DeVision.

— Кроме ZaSPAGolf у вашей компании есть несколько проектов жилой недвижимости в Киеве.

— Вы имеете в виду "Княжий Затон"? Мне бы не хотелось заострять внимание на этом объекте. Два жилых комплекса — на проспекте Бажана и на улице Срибнокильской — мы получили "в наследство", приобретя компанию First Ukrainian Development. Вполне вероятно, вскоре эти проекты будут проданы, и их заменят другие, более соответствующие нашей стратегии. Мы же сосредоточим свои силы и внимание на проектах коммерческой недвижимости — построим ряд гостиничных комплексов высокого уровня, самый большой специализированный торговый центр "Домосфера", офисные центры в деловом сердце столицы и в перспективном пригороде, и первый в Украине гольф-курорт международного уровня. Эти проекты — наши ориентиры на ближайшие несколько лет.