Каждый второй (если не первый) риэлтер, описывая достоинства квартиры, начинает с открывающихся из ее окон потрясающих видов. Однако чтобы виды действительно были видами, необходима как минимум значительная площадь остекления. На практике это бывает далеко не всегда.
Во все глаза
Оглядывая дома снаружи, достоинства или недостатки остекления не оценишь. Например, на фасадах четырех высоток ЖК Mirax Park окна не то чтобы теряются, но особого внимания к себе не привлекают. Взгляд, скорее, зацепится за конфигурацию корпусов и их броскую окраску. И только попав внутрь и обнаружив буквально залитое естественным светом пространство квартир, замечаешь бескомпромиссное — от пола до потолка — остекление.
С жилым комплексом "Щуваловский Prima" картина другая. Сама выбранная для этих домов "сталинская" стилистика в воображении дорисовывает традиционную для той эпохи картину: квартиры с гигантскими потолками и большими оконными проемами. И вроде бы снаружи так оно и смотрится. Но внутри некоторых корпусов окна до странности небольшие, а в некоторых комнатах (вернее, поскольку дом свободной планировки, речь идет лишь о возможных вариантах зонирования пространства) и вовсе маленькие. И уж никогда не угадаешь, глядя на дом снаружи, что некоторые из запроектированных оконных проемов иной раз в процессе строительства и вовсе исчезают, на поверку оказавшись наглухо замурованными. Такие странности, например, замечены в ЖК "Дом на Тишинке".
Почему в домах одного уровня (все три жилых комплекса относятся к верхнему бизнес-классу) окна столь разные, проектировщики объясняют архитектурной концепцией здания. Например, если жилой комплекс хочет претендовать на звание экодома (таков, например, новый ЖК "Лосиный остров"), то в нем, в числе прочего, постараются максимально использовать естественное освещение: сделать большие плоскости остекления, панорамные окна и эркеры. Девелоперы дополнят это объяснение экономической и инженерной составляющей строительства. С одной стороны, если сделать большие оконные проемы, можно существенно выиграть на материалоемкости здания. С другой стороны — повысятся требования к конструктиву наружных стен, что, напротив, существенно увеличит себестоимость строительства. От того, как соблюден баланс между этими двумя факторами, и зависит размер окон.
Назло микробам
Впрочем, какими бы ни оказались окна (большими или маленькими) и какие бы впечатления об освещенности в квартире ни сложились,— все это субъективно: все столичные новостройки укладываются в нормы инсоляции жилых помещений (напомним, инсоляция — это попадание прямых солнечных лучей в квартиру). Во всяком случае, эксперты не припомнили ни одного случая, когда современный дом не "вписался" бы в требования закона (ситуации, когда строящийся дом ухудшает степень освещенности квартир в соседних зданиях, встречаются). Нормы прописаны в нормативном документе "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий". В частности, в них сказано, что "нормируемая продолжительность непрерывной инсоляции для помещений жилых и общественных зданий устанавливается дифференцированно в зависимости от типа квартир, функционального назначения помещений, планировочных зон города, географической широты". Для Москвы она должна составлять не менее двух часов в день (а в исторической части города достаточно и полутора часов) с 22 марта по 22 сентября. Именно этот период, на который в нашей географической зоне приходится максимальное количество солнечных дней, используется для проверки проекта здания на его соответствие нормам инсоляции.
"На мой взгляд, было бы куда логичнее отслеживать инсоляцию квартир в зимнее время года, когда недостаток солнечного света сказывается на всех, а на детях — в особенности",— говорит педиатр, научный сотрудник Медицинского центра РГМУ Марина Галочкина, рекомендуя в самых светлых комнатах оборудовать детские. Правда, нормы инсоляции рассчитывались не столько с учетом благоприятного воздействия на людей, сколько, наоборот, неблагоприятного воздействия на болезнетворные микроорганизмы. В качестве нормы инсоляции выбрали количество времени, которое необходимо для естественного обеззараживания помещения солнечным светом (то есть погибает 85-95% золотистого стафилококка). Его определили на основании исследований, проведенных учеными целого ряда ведущих научных учреждений: Российской медицинской академии последипломного образования, НИИ гигиены и охраны здоровья детей и подростков РАМН, НИИ строительной физики РААСР, НИИ экологии человека и гигиены окружающей среды им. А. Н. Сысина РАМН.
Дело темное
"Гигиенические требования" оговаривают и еще одну норму, касающуюся жилья. "Продолжительность инсоляции в жилых зданиях должна быть обеспечена не менее чем в одной комнате одно- трехкомнатных квартир и не менее чем в двух комнатах четырех- и более комнатных квартир". Иными словами, в квартирах вполне допустимо наличие нескольких комнат, куда солнце заглядывает ненадолго. Три года назад последовательно в судах разных инстанций рассматривалось дело, инициированное группой физических лиц, о признании этого пункта как противоречащего требованиям Конституции РФ, Федеральному закону "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и нарушающего права граждан на охрану здоровья и благополучную окружающую среду. Чисто интуитивно суть иска понятна: была сделана попытка показать, что проживающие в разных комнатах одной и той же квартиры могут оказаться в неравных условиях. Правда, отстоять свою точку зрения они не смогли, и норма остается законной. Как говорят в ГК "Пересвет-Групп", это позволяет застройщику быстро и почти без затрат приводить проект в соответствие с нормами инсоляции, если вдруг отдельные квартиры в них все же не уложились. Поступают просто: в одну объединяют две или несколько соседних квартир. За счет этого ситуация выравнивается, проект проходит согласование.
Правда, впоследствии такие модифицированные квартиры продаются медленно. Как и другие квартиры, где нормы инсоляции хоть и соблюдены, но по субъективным ощущениям потенциальных покупателей света в них мало. "Даже если ощущения всего лишь субъективны, человек находится в зоне дискомфорта,— говорит Марина Галочкина.— Поэтому, даже если с формальной точки зрения света в квартире достаточно, ситуация может спровоцировать разнообразные заболевания, начиная от болезней органов зрения и заканчивая ослаблением функций иммунной системы и синдромом хронической усталости".
К слову, степень освещенности — это несколько иной параметр, нежели уровень инсоляции, и определяется не только количеством солнца, заглядывающего в квартиру. Он описан в нормативном документе с похожим названием — "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий". Для внутриквартирных помещений разного целевого использования эти нормы разные, однако в целом требования к степени естественного освещения жилых зданий ниже, чем общественных. По наблюдениям некоторых психологов, это вполне логично — избыток света может быть гораздо пагубнее, чем недостаток. "Жители мегаполиса ощущают на себе переизбыток света,— говорит консультант психологического центра "Синтон" Любовь Кузнецова.— Чаще, конечно, это искусственное освещение: жесткий спектр офисных ламп, обилие неоновой иллюминации, слепящие лучи фар — его много. Поэтому дома у многих возникает желание свет приглушить, даже солнечный, задернув окна плотными шторами. Многим так легче расслабиться, войти в состояние комфорта и покоя. Не случайно приемом уменьшения освещенности активно пользуются, например, психотерапевты".
Рациональное зерно в этой точке зрения, безусловно, есть. Но, как говорят риэлтеры, квартиры с большими окнами, в которых солнце не скупится заглядывать, продаются активнее. Оно и понятно. Отгородиться от излишнего света можно в любой момент, а вот добавить в квартиру солнца — невозможно.