В настоящее время российский рынок недвижимости вызывает значительный интерес у иностранных компаний и предпринимателей. Однако во многих случаях дальше простого любопытства этот интерес не заходит: иностранные фирмы пока боятся вкладывать солидные средства в российскую экономику — гарантий по-прежнему дать не может никто. Не являются исключением и американцы, которые пока очень осторожно, step by step, изучают возможности инвестирования в российскую экономику, в том числе в различные строительные и инвестиционные проекты. На сегодняшний день о присутствии на российском рынке американских фирм говорит лишь небольшая практика открытия кредитных линий под такие проекты.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления, чему неизбежно сопутствуют неразбериха и риск. По сведениям американской консалтинговой фирмы Construction Marketing & Trading (CMT), на сегодняшний день американские фирмы не осуществили в Москве ни одного крупного проекта нового строительства. Множество крупных фирм, в том числе Tishman Speyer, Portman, Olympia and York, Hilton Hotels, Hyatt, Ritz Carlton пытались рассмотреть различные варианты участия в новом строительстве в Москве и Санкт-Петербурге. Однако эти проекты так и не дошли до стадии реализации из-за проблем, связанных с выделением земельных участков и финансированием.
Большинство приходящих на российский рынок иностранных компаний начинает с Москвы или Петербурга. При этом многие инофирмы остаются на российском рынке, не развивая бурной деятельности. Такие американские фирмы, как Radisson и Hines Development Corporation of Houston (Park Place), имеющие опыт работы в Москве, сосредоточили свои усилия на проектах по менеджменту. В крупных проектах американские фирмы пока не пытаются принять участия, поскольку известно, что таковые удается осуществить только имея правительственные гарантии или открытые кредитные линии.
Большинство проектов реконструкции, осуществляемых сегодня американцами в России, касается в основном офисного рынка. Пионером на этом пути стало совместное предприятие "Перестройка", которое и создало модель реконструкции помещений под офисы. Однако осуществление "Перестройкой" на московском рынке недвижимости ряда проектов реконструкции опять же было подкреплено участием и поддержкой правительства Москвы.
В остальных случаях традиционные заемщики — иностранные банки, — как правило, не горят желанием вступать на российский рынок недвижимости и вкладывать в него колоссальные средства. А международные или американские правительственные фонды обычно больше интересуются производственными проектами, а не недвижимостью. Поэтому в настоящее время примеры инвестиционных проектов, связанных с реконструкцией Москвы американскими компаниями, можно пересчитать по пальцам.
Но сегодня начали появляться и частные американские инвесторы, в достаточной степени застрахованные от рисков российских экономических условий. Они отдают предпочтение хорошо подготовленным проектам, с юридически правильно оформленными правами на земельные участки. По подсчетам американских специалистов, прибыль от участия в подобного рода проектах составит около 30% годовых, что, соответственно, обеспечит окупаемость инвестиций уже через 3-4 года. Так, например, бостонская компания Beacon Companies, получив необходимые гарантии от заказчика, недавно открыла частное финансирование (на первом этапе строительства — это $300 млн) строительства нового жилого дома недалеко от площади Павелецкого вокзала.
При этом не следует забывать, что фирме-застройщику будет гораздо легче открыть финансирование, если она предварительно провела всестороннее исследование "осуществимости" проекта. В настоящее время американскими компаниями, специализирующимися на строительстве или производстве стройматериалов (Ryland Homes, Johnson Controls, Ace Hardware, Owens Corning, Senco Tools и Beacon Companies) от Агентства по развитию торговли получены гранты от $150 тыс. до $300 тыс. на проведение таких исследований. В ходе этих исследований должны быть определены размер и характер потенциального российского рынка недвижимости, а также возможный риск для инвесторов. Недавно компания Marriot получила грант того же агентства на оценку осуществимости реконструкции отеля "Интурист" и управления этим отелем.
Одной из основных тенденций развития жилищного сектора в России сегодня является возникновение индустрии строительства индивидуальных домов. С недавних пор на этом рынке стали проявлять активность и американские фирмы. Так, например, Ryland Homes — одна из крупнейших в США компаний по строительстве блочных домов — завершила проект по строительству (в основном из импортированных материалов) городка из 24 домов в Санкт-Петербурге. Строительная компания из Пенсильвании Deluxe Homes поставляет стройматериалы для строительства загородного поселка, которое осуществляет совместное предприятие "Росинка". В поселке построено уже более 100 домов.
Кроме того, Американское агентство международного развития (Agency for International Development) выделяет сегодня $160 млн на строительство 4000 домов для военнослужащих. Эта программа будет использовать несколько новых американских технологий для односемейного строительства в течение ближайших двух лет. Производство строительных материалов будет также поддержано программой Всемирного банка, который выделяет на осуществление этой программы $400 млн.
Участие американских компаний в осуществлении российских строительных программ впрямую зависит от развития долгосрочного ипотечного кредитования в России. В настоящее время, несмотря на то, что существует масса нормативных документов, посвященных ипотеке, закон об ипотеке пока не принят. Поэтому осуществляемая различными коммерческими структурами деятельность по предоставлению кредитов под залог недвижимости, не имеет под собой реальной правовой базы.
По оценке специалистов Construction Marketing & Trading, в ближайшем будущем можно ожидать некоторого оживления деятельности американских фирм, работающих на российском рынке: на подходе несколько американских правительственных и международных строительных проектов. А учитывая ситуацию, сложившуюся на самом американском рынке недвижимости, можно предположить, что российский рынок станет для многих компаний "запасным аэродромом".
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ