«Значительная часть прибыли в недвижимости создается еще до покупки»

Зарубежная недвижимость продолжает пользоваться спросом у россиян, несмотря на геополитические сложности. При этом интерес соотечественников смещается из Европы в Азию. Например, в Таиланде россияне стали одними из самых активных зарубежных покупателей. О том, как выбрать объект для инвестиций на самом популярном острове страны Пхукете, рассказала владелец агентства DiPhuket Property и застройщика отеля Andaman Riviera by Radisson Диана Федорова.

Пхукет давно перестал быть для россиян просто курортным рынком. По оценке Sunway Estates, в первом полугодии 2026 года россияне приобрели 820 объектов недвижимости в Таиланде, что на 46,4% больше год к году. Большая часть сделок — 44% —пришлась на Пхукет.

Россияне — одни из наиболее активных покупателей недвижимости в Таиланде.

В 2026 году они заняли вторую строчку среди иностранцев, сместив граждан Мьянмы на третье место и уступая по числу сделок только гражданам Китая.

Цель покупок соотечественников в основном остается прежняя — инвестиции. Большая часть покупателей приобретает квадратные метры, ориентируясь на дальнейшую аренду и получение дохода, помимо использования для себя или своей семьи во время отпуска.

При этом российские покупатели стали чувствительнее к бюджету. Его медианное значение в Таиланде во втором квартале 2026 года снизилось примерно на 19% год к году, со €154 тыс. до €125 тыс., подсчитали в Tranio. Объекты со скидками становятся все более востребованными у инвесторов.

Сегодня здесь частный инвестор может входить в недвижимость на условиях, которые раньше были доступны только крупному капиталу. Это важное условие для вложений, так как значительная часть прибыли в недвижимости создается еще до покупки — на этапе переговоров о цене.

Один покупатель приходит за одной квартирой и получает розничные условия. Но если объединить десятки инвесторов и зайти в проект большим блоком, переговорная позиция меняется. Девелопер получает сразу значительный объем продаж, прогнозируемый денежный поток и меньше расходов времени на поштучные продажи. В обмен он может дать цену, которой у одиночного покупателя не будет.

При поиске мы ориентируемся не на предлагаемый дисконт, а на качество проекта, его документацию и надежность девелопера.

Сначала объект проходит инвестиционный due diligence вместе с финансовыми советниками. Проверяются права на землю и документы девелопера, разрешения, реализованные проекты, финансовая модель строительства, график платежей, управляющая компания, арендные ставки, конкуренты, вторичный рынок и сценарий перепродажи. Только после этого начинается разговор об объеме и цене. Сам факт дисконта еще ничего не говорит о качестве инвестиции: инвестору все равно придется конкурировать с десятками тысяч других объектов.

Альтернативные локации

Цена покупки имеет значение не только в Таиланде. В Дубае, на Бали или на любом другом международном рынке инвестор в итоге решает одну и ту же задачу: приобрести актив на условиях, которые дадут ему запас прочности и возможность заработать на выходе. Но механика сделки и сами риски в каждой стране разные.

Например, в Дубае главный риск не юридический, а рыночный. Financial Times описывала инвестора, который купил квартиру с расчетом перепродать ее до сдачи. За три месяца он не получил ни одного заинтересованного покупателя. К июлю 2025 года доля таких инвесторов во вторичных продажах сократилась примерно с трети до 20%.

Вторичный рынок вынужден конкурировать с новыми проектами, длинными рассрочками и новыми районами. Поэтому возможность купить объект на ранней стадии или получить специальную цену еще не означает автоматически выгодную сделку.

Вопрос всегда один: кому этот объект будет нужен в тот момент, когда инвестор решит из него выйти?

На Бали, к примеру, риски иного характера. Иностранец обычно входит в виллу через leasehold (договор долгосрочной аренды с правом владения на фиксированный срок.— «Ъ-Недвижимость») на 25–30 лет, поэтому вместе с домом продается и уменьшающийся срок пользования. Если вы купили виллу за $250 тыс. на 30 лет и решили продать через десять — следующему инвестору остается уже 20 лет пользования. При этом рядом могут продаваться новые виллы с большим сроком, поэтому собственнику приходится либо оплачивать продление, либо давать дисконт. По оценке Balitecture, при остатке 15–20 лет он может составлять 15–30%, а при сроке менее 15 лет — 30–50% и более. Это меняет всю экономику инвестиций в недвижимость в локации.

Выбор локации

Исследование 54,6 тыс. запросов на рынке недвижимости Пхукета с декабря 2025 года по май 2026 года показало: 71% спроса приходилось на аренду, а район пляжа Банг Тао и Лагуна заняли первое место по числу запросов — 6,6 тыс., что почти на 30% больше, чем второй по числу запросов район — Камала.

Объект нельзя покупать вслепую. Лот в нескольких километрах от пляжа и квартира внутри сложившегося туристического кластера — два разных рынка. Здесь критичны пешая доступность до моря, оператор, качество проекта, цена входа и количество аналогичных объектов, с которыми придется конкурировать в аренде и при перепродаже.

При этом даже в сильной локации итоговая доходность во многом зависит от того, на каких условиях инвестор вошел в сделку. Один и тот же объект, купленный по розничной цене и с дисконтом 20–25%,— это уже две разные инвестиционные модели. Именно поэтому на Пхукете мы отдельно работаем с оптовыми выкупами, чтобы создавать запас доходности еще на этапе покупки.

Механика выкупов видна на одном из наших объектов. 11 лет я инвестирую не в «Пхукет вообще», а в конкретные прибрежные локации. Один из моих объектов, Laguna Beachside, расположен примерно в 100 метрах от пляжа Бангтао. В период строительства я внесла 50% стоимости, остальные 50% выплачиваю в рассрочку на протяжении пяти лет после сдачи. За 2 года и 2 месяца прирост составил 248% на вложенный капитал. Это мой реальный кейс, а не обещание средней доходности острова.

В этом и есть главный смысл оптового выкупа. Инвестор получает преимущество не только за счет будущего роста рынка, но уже на входе — покупая ниже розничной цены. Если затем строительство идет по плану, а девелопер продолжает продавать оставшиеся квартиры дороже, возникает запас для перепродажи еще до завершения всего инвестиционного цикла.

Но скидка сама по себе ничего не гарантирует.

Если проект слабый, даже 30% дисконта не сделают его ликвидным. Поэтому правильная последовательность всегда одна: сначала выбор перспективной локации и объекта, затем юридическая и финансовая проверка конкретного проекта, решение, готовы ли мы сами в него инвестировать, и только после этого — переговоры об оптовом выкупе и специальной цене.

Инвестор должен считать не рекламный процент, а весь путь денег: каким правом он владеет, за сколько вошел в сделку, кто будет арендатором и кому он сможет продать объект через 5 или 15 лет.

Федорова Диана Евгеньевна ИНН 780109293122

Реклама