Офисы разбрелись по блокам
В продаже лидируют самые маленькие помещения
Покупательская активность на рынке офисной недвижимости Москвы сместилась в сегмент небольших блоков площадью до 150 кв. м. Инвесторов привлекает относительно невысокая цена сделки, для которой не нужно привлекать дорогой кредит. Эта тенденция создает риски для вторичного рынка, где может не оказаться достаточно арендаторов.
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ
По итогам первого полугодия 2026 года объем сделок купли-продажи на рынке офисной недвижимости Москвы составил 183 тыс. кв. м, это на 30% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, следует из данных Ricci. В компании объясняют снижение сокращением количества крупных сделок. «В условиях дорогого заемного финансирования и необходимости закладывать затраты на отделку многие покупатели не готовы отвлекать капитал от основного бизнеса и выбирают стратегию выжидания»,— говорится в обзоре рынка Ricci. В 2024–2025 годах корпоративный сектор был ключевым драйвером спроса: за этот период совокупный объем сделок купли-продажи площадью от 30 тыс. кв. м составил 895 тыс. кв. м. Такие показатели в 2026 году маловероятны. «Количество сделок сократилось год к году, особенно в категории от 15 тыс. кв. м, где с начала 2026 года состоялась только одна сделка. Ограниченное число потенциальных покупателей крупных блоков наряду с замедлением деловой активности в 2026 году способствует переориентации спроса на сделки среднего объема»,— поясняет директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба.
Центральные офисы
По итогам первого полугодия 2026 года московский девелопер FORMA workplace вышел в лидеры по объему продаж деловых пространств блоками, реализовав 32 тыс. кв. м (23% от общего объема спроса при продаже офисными блоками), утверждают в компании. По мнению представителей компании, одним из наиболее заметных трендов начала 2026 года стал рост сегмента продаж офисов блоками и этажами. В FORMA workplace подсчитали, что в первом полугодии по структуре спроса основная доля приходится на блоки до 300 кв. м — 89%. Возросла доля покупок лотов площадью до 100 кв. м с 42% в первом полугодии 2025 года до 56% в первом полугодии 2026 года. Основной спрос концентрировался в проектах Белорусского кластера, Ленинградского делового коридора, «Москва-Сити», Большого Сити, в Савеловском районе и вдоль Кутузовского проспекта.
В сегменте розничных продаж площадью до 1 тыс. кв. м спрос остается умеренным: на фоне сокращения количества сверхкрупных сделок доля розничных трансакций выросла на 10 п. п., до 34% от общего объема сделок купли-продажи. В первом полугодии состоялось 477 покупок офисов до 1 тыс. кв. м совокупной площадью 61,6 тыс. кв. м. Около 75% сделок пришлось на офисные блоки до 150 кв. м. Они обеспечивают низкий порог входа без необходимости привлечения заемного финансирования. Продажа остается доминирующей стратегией реализации строящихся зданий. В январе—июне этого года в таком формате реализуется 297 тыс. кв. м, или 45% от общего объема нового строительства. Строительство офисов на продажу остается единственной экономически выгодной стратегией, в 2026 году доля таких офисов может составить 62% (+16 п. п. г/г).
Тенденция формирует существенный объем предложения на вторичном рынке. В NF Group прогнозируют: до 2030 года инвесторы выведут на него 2,1 млн кв. м, на освоение которых потребуется от 3,5 до 6 лет в зависимости от ежегодного объема поглощения. Базовый сценарий предполагает ежегодную продажу более 635 тыс. кв. м, а оптимистичный — свыше 800 тыс. кв. м.
Коммерческий директор West Wind Group Елизавета Ильюхина считает, что прогноз не учитывает новую специфику: дефицит предложения сохраняется в сегменте средних и крупных блоков. Но в проектах со сроком ввода в 2026–2030 годах инвесторы активно приобретали небольшие офисы площадью 100–300 кв. м, а иногда и до 100 кв. м. «Рынок может столкнуться с излишком вторичных компактных помещений, появится сильная конкуренция, поиск покупателей и арендаторов затянется. Это может изменить экономику инвестирования»,— считает она. Когда в одном бизнес-центре появляется много небольших одинаковых помещений, собственники начинают конкурировать между собой за арендаторов. Растет срок экспозиции и давит на цены, отмечает управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.
Дополнительная проблема — отделка. Многие небольшие блоки продаются без нее, а расходы собственника на ремонт могут составлять 15–25 тыс. руб. за 1 кв. м. Средняя цена продажи по всему объему строящихся в Москве офисов сейчас 523 тыс. руб. за 1 кв. м. «Растут и затраты, и сроки поиска резидента. В бизнес-центрах, введенных в 2025–2026 годах, доля незанятых площадей достигает 20%, особенно в проектах с высокой долей мелкой нарезки»,— говорит Кирилл Агапов. Цена офисов растет быстрее, чем ставки аренды. «Ставка капитализации для офисов класса А в Москве — 8–9,5%, а реальный срок окупаемости оказывается длиннее из-за расходов на отделку, простоев, налогов и расходов на управление»,— перечисляет эксперт.
Директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Андрей Кухар полагает, что из-за роста однотипных предложений инвестору придется оценивать не только конкретные лоты, но и качество всего бизнес-центра, управляющей модели и возможность дальнейшего объединения площадей. «Уже есть практика объединения блоков разных собственников в более крупный лот под запрос корпоративного арендатора»,— говорит господин Кухар, добавляя, что мелкая нарезка сама по себе не снижает инвестиционный потенциал проекта, но повышает значение качественного управления.