Складская недвижимость на паузе
Рынок сохраняет привлекательность, но подход к управлению рисками меняется
Последние несколько лет инвесторы высоко ценили складскую недвижимость, воодушевившись быстрым ростом онлайн-торговли. Маркетплейсы обеспечивали стабильный спрос на склады, и объем инвестиций в сегмент достигал четверти всех вложений в коммерческую недвижимость. Сейчас то, что поддерживало популярность, замедлило рынок. В результате атак на логистические хабы одного из крупнейших маркетплейсов риск потери имущества стал реальным и возникла необходимость пересмотра инвестиционных ожиданий.
Фото: Артемий Шуматов / Коммерсантъ
Фото: Артемий Шуматов / Коммерсантъ
В начале этого года член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян на конференции “Ъ” заявил, что в 2025 году инвесторы вложили в складскую недвижимость России 245 млрд руб. Почти столько же, сколько было инвестировано в сегмент за пять лет в 2016–2021 годах. Общий объем подобных инвестиций за эти годы вырос примерно в десять раз, а их доля достигла 25% от общего объема вложений в недвижимость. Рост стимулировала деятельность компаний из сферы онлайн-торговли, которые активно арендовали и покупали склады. Когда динамика развития маркетплейсов стала снижаться на фоне высокой стоимости заемного финансирования и падения покупательной способности населения, объем сделок со складской недвижимостью тоже упал. Рынок электронной торговли пока растет, но гораздо медленнее: по данным Data Insight, за 2025 год он вырос на 19%, до 13,4 трлн руб., а в 2023 году годовой рост составил 44%. По данным NF Group за первое полугодие 2026 года, компании из сферы онлайн-торговли по-прежнему крупнейшая категория спроса на склады, на них приходится 45% сделок. Однако общее количество сделок со складской недвижимостью сокращается. Так, в 2025 году в них вошло 3,3 млн кв. м по всей России, в 2024 году было 5,1 млн кв. м, а в 2023 году — 7,6 млн кв. м. Судя по результатам первого полугодия этого года, тенденция сохраняется. Заключенные со складами сделки охватили 815 тыс. кв. м, почти на 42% меньше, чем за тот же период 2025 года, следует из расчетов NF Group. По подсчетам Nikoliers, в деньгах падение с января по июнь 2026 года составило 60,7% год к году. Сумма сделок составила 20,4 млрд руб. 84% объема составляют покупки с целью получения арендного дохода, 16% — для собственных нужд компаний.
Если посмотреть отдельно за второй квартал, то снижение объема инвестиций еще глубже — на 92,9% год к году. Показатели, скорее всего, выправятся, когда будет закрыта сделка по продаже бывших активов Raven Russia, полагают эксперты. В Nikoliers говорят, что это существенно увеличит долю складов в общем объеме инвестиций по итогам трех кварталов 2026 года (сейчас сегмент на третьем месте по объему сделок).
Однако сейчас большее влияние на рынок оказывают не сделки. Летом этого года в результате атак беспилотников существенно пострадала логистическая инфраструктура одного из крупнейших российских маркетплейсов — Wildberries. По данным Umbrella Consulting Group, к середине 2026 года компания располагала более чем 200 складами общей площадью свыше 5,2 млн кв. м. После июльских атак она временно потеряла около 444 тыс. кв. м, или 8% своих мощностей. Совокупный объем поврежденной или выбывшей инфраструктуры оценивается в 893 тыс.—1,15 млн кв. м — до 22% логистической мощности компании. Речь идет примерно о 15–18 крупных хабах и 35–45 складах разной степени повреждения. В общем объеме качественных складов в России, который достигает 70 млн кв. м, доля Wildberries — 7–8%, а в Московском регионе — 13–14%. «Даже частичное выбытие мощностей создает заметный локальный дисбаланс. Но важнее самих потерь то, как эта ситуация влияет на инвестиционную логику»,— обращает внимание управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов.
Новые перспективы
По словам партнера NF Group Константина Фомиченко, пока рынок только оценивает возможные последствия произошедшего. «Многие инвестиционные сделки сейчас поставлены на паузу, инвесторы ждут, как изменится стоимость страхования складской недвижимости»,— говорит господин Фомиченко.
Заместитель генерального директора по андеррайтингу СК «Двадцать первый век» Евгений Изотов говорит, что страхование уже радикально подорожало. «По классическим рискам — пожар, стихийные бедствия и т. д.— в три раза. Ставки на покрытие рисков терроризма, диверсий и БПЛА с начала года выросли в десятки раз. Наибольшая проблема в том, что для складских объектов вводятся лимиты по страховым суммам и значительные франшизы, которые доходят до 30%, и ужесточилась сегментация объектов»,— говорит он. Под сегментацией он подразумевает разделение потенциальных объектов страхования (складов) на группы по характеристикам риска. «По подверженности воздействию внешних факторов, по типу размещенного имущества, отраслевой принадлежности, по площади»,— перечисляет господин Изотов, добавляя, что без грамотной сегментации страховщик рискует принять на себя непосильные обязательства. «Требования к страхуемым складам ужесточаются, а тарифы растут»,— констатирует эксперт. Но, по его мнению, это не означает, что склады легко застраховать. «Страхователи крупных по площади складов сталкиваются с серьезными трудностями при поиске защиты — страховщики вынуждены отказываться от некоторых объектов, в том числе в силу невозможности их перестрахования»,— говорит господин Изотов.
По действующим договорам арендные ставки и эксплуатационные платежи, в которые входят расходы на страхование, зафиксированы. Но при росте стоимости страхования чистый денежный поток собственников объектов может упасть, если не пересмотреть арендные ставки. «Рассчитывать на готовность арендаторов к увеличению платежей сейчас сложно»,— предупреждает Константин Фомиченко, добавляя, что на рынке остается значительный объем вакантных площадей и на его постепенное поглощение потребуется время. По данным NF Group, вакантность в Московском регионе по итогам первого полугодия этого года составила 4,3%, а в регионах России — 3%. «Роста арендных ставок пока не ожидаем, но и дальнейшего снижения не прогнозируем»,— лаконичен в прогнозах господин Фомиченко. Он наблюдает много запросов на распределение складских объемов между несколькими площадками вместо концентрации в одном крупном объекте и рост требований к безопасности. «Арендаторам важны автоматические системы пожаротушения и возможность страхового покрытия рисков, в том числе связанных с БПЛА»,— уточняет эксперт.
Инвесторы тоже — за диверсификацию. Если раньше крупный маркетплейс как арендодатель был знаком надежности, то сейчас это символ высокого риска концентрации, полагают эксперты. «События с объектами Wildberries показали, что арендодатель может лишиться всего арендного дохода. Портфель из нескольких арендаторов становится более привлекательным, потому что распределяет риски и обеспечивает стабильность денежного потока, даже если у одного из клиентов будут проблемы»,— говорит начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев.
Объект с одним источником дохода сложнее продать или рефинансировать. По оценке Кирилла Агапова, предельная ставка аренды склада с одним крупным e-commerce-арендатором может быть на 0,5–1 п. п. выше, чем в сопоставимом объекте с несколькими надежными арендаторами. «Более высокая ставка аренды означает более низкую стоимость самого объекта. То есть теперь нужно платить не только за квадратные метры, но и за устойчивость денежного потока»,— рассуждает он.
Локация, которая была критерием инвестиционной оценки с точки зрения логистической эффективности, теперь указывает на уровень риска. «Больше внимания требуют объекты в приграничных и южных регионах, удаленные от основных транспортных коридоров, а также территории с большим объемом нового строительства, где в будущем может вырасти доля незанятых площадей»,— полагает Кирилл Агапов. При этом Московский регион, Санкт-Петербург и крупные логистические центры, такие как Екатеринбург, Новосибирск, Казань и Нижний Новгород, сохраняют премию за счет устойчивого спроса и широкого круга потенциальных арендаторов.
«Инвесторы требуют более высокой доходности для складов в проблемных локациях, чтобы компенсировать риски. Теперь конкурентное преимущество — это безопасное расположение, оно может быть даже важнее транспортной доступности»,— добавляет Олег Абелев.
Из-за роста расходов на страхование, дополнительную охрану, мониторинг, резервные источники энергии и другие меры устойчивости увеличиваются капитальные и операционные затраты. «В инвестиционной модели это означает снижение чистого операционного дохода, более высокую ставку дисконтирования и увеличение срока окупаемости»,— поясняет господин Агапов. По словам Олега Абелева, собственник объекта оказывается перед выбором — повышать арендные ставки или снизить ожидания по доходности.
Несмотря на возникшие сложности, фундаментальные факторы привлекательности рынка складской недвижимости не изменились. «Рост электронной коммерции, дефицит качественного предложения остаются главными драйверами. Но приоритеты смещаются в сторону защищенных объектов, с разными арендаторами с длинными договорами и прозрачной индексацией ставок аренды»,— считает Олег Абелев.
Склады не потеряли инвестиционную привлекательность, но избирательность при их выборе будет высокой. «Склады в аренде у одного крупного маркетплейса, расположенные в регионах высокого риска, могут быть дисконтированы до 10–20%»,— не исключает Кирилл Агапов.