Квартирный парадокс

В апреле московский рынок жилья продолжал удивлять наблюдателей парадоксами. Среди них — рост цен при падении спроса на первичном рынке и уменьшение числа сделок на вторичном при возрастающем спросе. В целом же тенденция вполне определенная: рост в пределах 3-5% в среднем по рынку. То есть чуть меньше, чем в марте, но чуть больше, чем предполагали большинство экспертов еще полгода назад.

Передний край

Как всегда, оценки наблюдателей относительно ценовой динамики расходятся: цифры роста цен на городскую недвижимость варьируются от 2% до 6% в течение апреля. Но совершенно очевидна следующая тенденция: значительно опережающими темпами дорожает самое дешевое жилье — типовое и экономкласса.

"Мировой финансовый кризис вызвал повышение ставок по ипотечным кредитам и тем самым активизировал отложенный спрос, в первую очередь на квартиры экономкласса,— говорит руководитель службы корпоративных коммуникаций Accent Real Estate Investment Managers Екатерина Романовская.— Разрыв между спросом и предложением в сегменте экономкласса продолжает увеличиваться, причем не только количественно, но и качественно. Цены растут даже на жилье самого низкого качества — "хрущевки" и типовые панельные дома, построенные в советское время. Жилье в Москве уже стоит столько же, сколько в других ведущих мировых столицах, но по качеству серьезно уступает. В результате покупатель, потратив довольно крупную сумму, получает жилье, которое не соответствует ни его потребностям, ни его социальному статусу".

Ведущий аналитик Бюро недвижимости "Агент 002" Татьяна Макеева проводит вполне очевидную параллель между ростом цен и объемом предложения в различных сегментах недвижимости: "В сегменте экономкласса до $0,5 млн средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив $5491. Количество предложений сократилось на 6,6%. В сегменте бизнес-класса от $0,5 млн до $1 млн особых изменений по стоимости метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив $8531. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно — на 26,8%. В сегменте элит-класса свыше $1 млн в апреле средняя стоимость метра снизилась на 2%, до $15 633. Объем предложения при этом увеличился на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года".

Надо отметить, что с утверждением Татьяны Макеевой большинство наблюдателей не согласны (элитный сегмент вообще с большим трудом поддается объективной оценке). "Цены по жилой элитной недвижимости за месяц прибавили 0,5%, в некоторых случаях 1%",— считает, к примеру, Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties. Однако объем предложения действительно прямо пропорционален цене: относительно дешевого жилья на рынке все меньше, дорогого — все больше. "Москвичи избавляются от дорогого жилья",— делает вывод Татьяна Макеева.

Впрочем, если говорить о новостройках, то панельное жилье почти отсутствует в продаже, поскольку его строят преимущественно по городскому заказу, для решения социальных задач. А вот на "вторичке" продавцы, видимо, придерживают квартиры экономкласса, ожидая дальнейшего роста.

Рост без спроса

Спрос в апреле повышался, однако в первых числах мая, как и следовало ожидать, значительно упал. "В точности повторяя закономерности прошлых лет, в первомайские праздники спрос просел. Как и годом раньше, сейчас его показатели снизились на треть относительно кануна праздников. Мы ожидаем, что, как и в прошлом году, уже первая неделя после праздников вернет объем спроса на исходные позиции, увеличив на треть",— говорит руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов.

Впрочем, участники рынка считают, что падение спроса — не сезонный фактор, а тенденция. "В апреле тенденция к снижению интереса к городским квартирам в Москве продолжилась: по сравнению с мартом спрос уменьшился еще почти на 20%,— говорит Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости".— И если в предыдущем месяце эта тенденция была характерна только для рынка купли-продажи городского жилья, то в апреле она коснулась и рынка аренды, и рынка купли-продажи загородной недвижимости. В зависимости от сегмента снижение интереса к недвижимости московского региона составило от 12% до 20%. Векторы изменения объемов предложения в зависимости от сегмента имели разнонаправленную динамику: практически неизменный перечень адресов-новостроек, стабильный рост предложений на вторичном и загородном рынке, а также в сегменте аренды".

Игорь Лебедев, начальник отдела анализа рынка компании "Масштаб", считает одной из причин снижения спроса отсутствие активности частных инвесторов: "На сегодняшний день рынок не способен выехать на инвесторах, потому что, во-первых, их не очень много, во-вторых, инвестиционные покупки редко совершаются на пике роста. Хотя апрель считается традиционно одним из самых активных месяцев, когда именно конечные потребители выходят на рынок, в этом году он ознаменовался падением спроса. Спрос упал, и не просто ниже того уровня, на котором он должен быть в этот период, но даже ниже мартовского. Если по итогам февраля и марта в большинстве новостроек продавалось по 10, 20, а то и по 30 квартир в месяц, в апреле удавалось реализовать всего по 1-2 квартиры. Дело в том, что те инвесторы, которые вывели свои деньги из фондового рынка и хотели вложить их в недвижимость, уже сделали это. Конечные же потребители не покупают квартиры из-за выросшей цены. Несмотря на упавший спрос, по результатам месяца зафиксировано повышение цены на "первичку" на 4-5%. Это уже не мартовские 9%, но все равно значительное повышение. На вторичном рынке рост цен составил 2-3%".

Из-за проблемы конечного покупателя отмечается снижение активности на вторичном рынке, при довольно большом на первый взгляд предложении. "На рынке вторичной жилой недвижимости при достаточном объеме предложения ощущается нехватка свободных квартир,— говорит Сергей Куренков, руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании "Домострой".— Это создает условия для роста их стоимости. Например, свободная квартира может стоить на 10-15% дороже, чем аналогичная альтернативная. Альтернативные цепочки часто находились на грани срыва из-за недостатка свободных квартир, которые являются замыкающим звеном при составлении альтернативных сделок".

"На рынке вторичного жилья большое число сделок просто не состоялось из-за гонки продавцов за ценами,— соглашается Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании "Трест-1991".— Более всего пострадали участники альтернативных сделок, где в цепочках фигурируют иногда до 5-7 квартир. Процент альтернативных сделок у нас по-прежнему очень высок, и развал именно таких сделок в большей мере повлиял на появление отрицательной динамики по заключенным сделкам. Кстати, большинство неоправданно завышавших цену продавцов так и не смогли впоследствии продать свое жилье, так как покупателей со свободными средствами не нашлось".

Держат уровень

Как долго продлится неестественный рост цен при падении спроса? Большинство наблюдателей прогнозируют замедление темпов роста, которому, кстати, поспособствует и традиционное летнее затишье.

Алексей Кудрявцев ("МИАН-агентство недвижимости") считает, что темпы снизятся, но застройщики при этом будут держать довольно высокий уровень цен: "В ближайшие 2-3 месяца ожидается дальнейшее замедление темпов роста цен на городское жилье. При этом в Подмосковье тенденция опережающей динамики по сравнению с Москвой сохранится. Довольно высокие темпы роста цен на квартиры в Подмосковье частично будут обусловлены перетоком части потенциальных покупателей со столичного рынка недвижимости на областной. По нашим прогнозам, снижение предлагаемых к продаже квартир в новостройках продолжится как минимум до середины года. В июне ассортимент предлагаемых новостроек немного пополнится за счет вывода на рынок объектов со сроком сдачи госкомиссии во втором квартале. При этом полноценного выброса на рынок квартир в этих новостройках не произойдет. Застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, основной упор делая на период деловой активности — август--октябрь. Стоимость метра к этому времени уже достигнет максимального уровня".

Дмитрий Таганов ("Инком") обращает внимание на то, что "показатели этих двух майских недель в значительной мере повторяют динамику рынка, наблюдавшуюся в период новогодних праздников. Но если после новогодней спячки рынок "выстрелил" и три месяца продержал весьма высокие темпы (рост цен за прошедшие четыре месяца составил около 15% с учетом инфляции), то с приближением лета мы ожидаем его возврата на более умеренные траектории развития (с ежемесячным ростом цен, сопоставимым с инфляцией). В летние месяцы мы прогнозируем рост рынка на 1-2% в месяц, то есть с динамикой в 2-2,5 раза меньше, чем наблюдалась в последние три месяца".

Что касается городской "элитки", то ситуация в этом секторе не вызывает опасений у участников рынка. "На рынке элитного жилья в апреле продолжилось повышение цен,— констатирует Наталья Москалева, начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка "Российский кредит".— Этому способствовали как внешние, так и внутренние факторы, прежде всего неуравновешенная ситуация на международном финансовом рынке и оживление спроса на московском рынке недвижимости. В среднем рост цен на рынке элитного жилья в апреле составил около 1,5-2,0%. Следует отметить, что рынок элитного жилья еще в прошлом году перешагнул черту $50 тыс. за квадратный метр. И как показывают экспертные данные ведущих риэлтерских агентств, это не предел. Например, максимальные цены предложения на суперэлитное жилье (пентхаусы в клубных домах на Остоженке) в апреле 2008 года достигли $70 тыс. за метр".

Дальше и дороже

На загородном рынке, наоборот, спрос растет, что вполне естественно в начале летнего сезона. "В апреле мы наблюдали всплеск покупательской активности,— утверждает руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких.— По сравнению с предыдущими месяцами спрос на наши объекты увеличился на 80%. Если с января по март средние ежемесячные продажи составляли 25 домовладений в месяц, то в апреле произошло резкое увеличение — до 45".

Отмечается сокращение предложения в непосредственной близости от МКАД и увеличение спроса на дома в удаленных местах Подмосковья. "Продолжается наметившаяся тенденция к сокращению числа поселков в ближайшей к Москве 5-10- километровой зоне,— говорит Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills.— Это связано как с завершением продаж в некоторых приближенных к Москве поселках, так и с большей экологической ценностью проектов, удаленных от мегаполиса. Стоит отметить, что большинство крупных поселков, вышедших на рынок в этом году, находятся за 20-километровой отметкой. Что касается средней стоимости объектов в высшей ценовой категории, то почти в половине из них средневзвешенная цена покупки коттеджа (или участка с подрядом) составляет от $1 млн до $2 млн. Самые дорогостоящие проекты (со средним бюджетом более $3 млн) занимают уже 30% от общего количества поселков, что вдвое превышает аналогичные показатели 2007 года".

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ