«Проспект» продают без шансов на «Победу»
Государство в очередной раз пытается реализовать один из бывших активов Михаила Юревича
В понедельник пройдет очередной аукцион по продаже 100-процентной доли в ООО «Проспект», одного из крупнейших активов, национализированных государством у семьи бывшего губернатора Челябинской области Михаила Юревича. Начальная цена за компанию, которой принадлежат десятки объектов недвижимости по всему Челябинску,— около 3,7 млрд руб. При этом в аукционную массу не вошел кинотеатр «Победа», который передан в собственность региона. Эксперты считают начальную цену завышенной и отмечают, что победителю торгов, если они состоятся, нужно будет либо управлять прибыльным, но очень хлопотным арендным бизнесом, либо продавать недвижимость по частям.
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Фото: скриншот Яндекс.Карты
Закончен прием заявок на участие в аукционе по продаже 100% долей в ООО «Проспект», изъятом в собственность государства в 2024 году у семей бывшего губернатора Челябинской области Михаила Юревича и экс-депутата Госдумы, ближайшего соратника господина Юревича Вадима Белоусова. На момент публикации материала список заявок не был обнародован.
Начальная цена аукциона (организатором выступает банк ПСБ) — 3,69 млрд руб. Шаг аукциона — 1% от начальной цены (36,9 млн руб.), размер задатка — 20% от цены, или 738 млн руб. Победитель будет определен 24 августа этого года.
В документах аукциона, опубликованных на портале ГИС «Торги», указано, что ООО «Проспект» принадлежит 83 объекта недвижимости в Челябинске общей площадью более 76 тыс. кв. м. В основном это помещения постройки еще советских времен, в которых до 2018 года располагались магазины сети «Проспект», принадлежавшие семьям Михаила Юревича и Вадима Белоусова. После сеть была закрыта, а здания сданы в аренду нескольким федеральным торговым сетям. Кроме того, часть помещений — квартиры, используемые как офисы в тех же жилых домах.
Также в отчете об оценке рыночной стоимости компании сказано, что она была произведена с учетом специального допущения. Это связано с тем, что из имущества ООО выбывает в собственность Челябинской области здание кинотеатра «Победа» на Комсомольском проспекте, земельный участок под ним и имеющаяся инженерная инфраструктура.
В отчете сказано, что ООО «Проспект» представляет из себя устойчивый бизнес, чистая прибыль которого в последние годы составляла около 150 млн руб. в год, а бизнес-планом на этот год предполагается выручка в размере 580 млн руб. (большая часть от сдачи помещений в аренду — 471,7 млн руб.) и чистая прибыль в размере 146,5 млн руб.
Объявленный аукцион — не первая попытка продать ООО «Проспект». Предыдущие торги с той же начальной ценой не увенчались успехом, а впервые о намерении приватизировать компанию стало известно еще в марте нынешнего года.
Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», полагают, что начальная цена аукциона завышена, а методика оценки активов, примененная оценщиком, не совсем корректна. При этом круг возможных покупателей крайне ограничен, а сделка считается вероятной лишь в том случае, если модель торгов будет изменена на «голландскую», с понижением от начальной цены.
Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов сомневается в корректности методики оценки актива и считает это одной из причин того, что «Проспект» с весны не нашел покупателя.
«Лот не продается не потому, что плоха недвижимость, а потому, что цена посчитана не от того, от чего считает покупатель. 3,7 млрд руб. — это стоимость чистых активов: в отчете применен только затратный подход. Покупатель же смотрит на денежный поток, а он дает в расчетах около 6% годовых к стартовой цене (221 млн руб. операционной прибыли за 2024 год, 228 млн руб. по плану на 2026-й) при ключевой ставке 14%, когда банковский депозит или облигации федерального займа (ОФЗ) приносят больше без всяких операционных рисков. В метрах лот при этом недорог: около 50 тыс. руб. за кв. м, то есть заметно ниже себестоимости нового строительства. Дорог он именно в деньгах, которые эти метры приносят»,— считает господин Ахмедзянов.
Эксперт отмечает, что величина арендной выручки компании — примерно 530 руб. за кв. м в месяц, тогда как публичные предложения по торговым помещениям Челябинска в среднем идут около 1,2 тыс. руб.
«Разрыв заложен в составе портфеля: это не торговый центр, а 83 объекта средней площадью около 900 кв. м — встроенные магазины в домах 1950–1970-х годов, две старые складские базы, производственный корпус и 11 квартир. Дотянуть аренду до рынка можно, только это два-три года переговоров и вложений в объекты, и такую перспективу инвестор закладывает при входе не в премию, а в дисконт к цене»,— подчеркивает управляющий партнер IBC Global.
По мнению господина Ахмедзянова, актив найдет покупателя, если цена будет примерно вполовину ниже стартовой, что возможно только при смене модели аукциона на «голландскую», с понижением от начальной цены.
«Ориентир рынку уже задан: 100% ООО «Родник» с комплексами «Родник» и «Алмаз» ушли за 6,1 млрд руб. при старте 12,2 млрд руб., ровно по нижней границе голландского аукциона. Когда самый крупный и ликвидный актив всего пула национализированного имущества уходит за половину оценки, рассчитывать, что менее ликвидный портфель встроенных помещений возьмут по стартовой цене, не приходится. Прибавьте огромный задаток 738 млн руб., который вносится живыми деньгами: одно это сужает круг претендентов до нескольких игроков, готовых заморозить такую сумму. Реалистичную цену сделки мы видим в диапазоне 1,8–2,5 млрд руб., и быстрее всего к ней приведет голландский формат, а не очередное повторение торгов с прежним стартом»,— уверен Станислав Ахмедзянов.
Совладелец агентства недвижимости R.I.C.H. Максим Фридман называет ООО «Проспект» интересным активом, обладающим потенциалом и ликвидностью, но также считает начальную цену аукциона завышенной.
«„Проспект“ с его набором помещений в отличных локациях по всему городу и с неплохим качеством управления компанией даже после национализации — актив, генерирующий стабильную прибыль и обладающий потенциалом ликвидности. Нужно ведь думать не только, как купить что-то, но и о том, как его сбыть, если придется. Активы „Проспекта“ можно будет продать достаточно быстро, и в том числе по частям, что будет даже прибыльнее. А вот, например, гигантские ТРК типа „Алмаза“ и „Родника“ — история куда более сложная и долгая.
Другое дело, что 150 млн руб. чистой прибыли в год точно не соответствует начальной цене торгов в 3,7 млрд. руб. А вот за 1,5 млрд. руб. „Проспект“ оторвали бы с руками»,— уверен господин Фридман.
Государство постепенно реализует все активы в сфере недвижимости, которые были национализированы у семей Михаила Юревича и Вадима Белоусова.
В начале этой недели ООО «Родник», которому принадлежат в том числе два крупнейших ТРК в Челябинске «Родник» и «Алмаз» (общая площадь более 350 тыс. кв. м), было куплено ООО «Центр инжиниринговых услуг при проектировании и строительстве» (ЦУИПС, Санкт-Петербург; владелец — Тимофей Белов). При начальной цене аукциона в 12,2 млрд руб. актив в итоге ушел к покупателю по цене в 6,1 млрд руб. Тот же ЦИУПС до этого приобрел 100% долей в ООО «Отельстрой», управляющем гостиницей Radisson blu. Итоговая цена составила 1,3 млрд руб. при старте торгов на сумме в 994 млн руб.
В конце июня этого года победителем аукциона по продаже 100% долей ООО «Универсальный магазин „Школьник“», владеющего площадями в челябинском торгово-развлекательном комплексе «Урал», стало ООО «Профнедвижимость», учредителем которого является дочь депутата заксобрания Челябинской области Игоря Свеженцева. При начальной цене в 794,8 млн руб. актив достался компании за полцены — 397,4 млн руб.
Еще раньше было реализовано ООО «Новая планета», которому принадлежал челябинский магазин «Школьник». Покупателем стала свердловская «Инвестиционная компания „Джи Эй Групп“», имеющая отношение к сети парфюмерных магазинов «Золотое яблоко» (до покупки — основной арендатор площадей в «Школьнике»). Цена — 399,7 млн руб.