Радиомачта, скотобойня и немного жилья
ДОМ.РФ собирается выставить на продажу 6,5 га земли в центре Челябинска
Институт развития ДОМ.РФ собирается выставить на продажу под проект комплексного развития территории земельный участок площадью более 6,5 га практически в самом центре Челябинска. Вместе с землей на продажу будут выставлены находящиеся на участке строения постройки рубежа XIX–XX веков, а также радиомачта РВ-72 высотой 202,4 м, которые составляют единый объект культурного наследия «Заимка Маренова». Цена, по которой объект выставят на продажу, еще не определена. Эксперты, опрошенные «Ъ-Южный Урал», считают локацию участка очень удачной, однако отмечают, что многое будет зависеть от того объема ограничений и обязательств, которые возникнут у застройщика из-за объектов культурного наследия.
Фото: фото arhistrazh.livejournal.com
Фото: фото arhistrazh.livejournal.com
На портале института развития ДОМ.РФ появилось объявление, в котором указано, что в четвертом квартале 2027 года планируется выставить на продажу земельный участок площадью более 6,5 га, расположенный почти в самом центре Челябинска, на улице Калининградской в поселке Колупаевка, а также сооружения, находящиеся на территории участка. Условия реализации — заключения договоров комплексного развития территории (КРТ) и арендной платы за часть площади помещений в построенном объекте. Конкретные условия будущего договора КРТ пока также не указаны, планируемый к реализации объект находится в стадии агентирования и подготовки документов.
Сооружения, расположенные на территории участка, представляют собой объект культурного наследия регионального значения, известный в Челябинске как «Заимка Маренова», и включают в себя нежилое здание площадью более 400 кв. м, построенное в 90-х годах XIX века, постройку хозяйственного назначения начала XX века, а также радиомачту РВ-72 высотой более 200 м.
Земельный участок находится в федеральной собственности и до последнего времени находился в хозяйственном ведении ФГУП «Российская телевизионная и радиовещательная сеть».
«Заимка Маренова», как свидетельствуют данные акта государственной историко-культурной экспертизы, проведенной в 2020 году искусствоведом, кандидатом наук Евгенией Конышевой, возникла как хутор, который основал купец Виссарион Маренов. На заимке были построены скотобойня, салотопенный завод, который начал работу в 1892 году. Позже появился и торговый дом «В.Л. Маренов с сыновьями», которым после смерти основателя руководил его старший сын Василий Маренов.
Торговый дом вел в Челябинске торговлю скотом и хлебом и стал очень успешен после строительства Транссибирской магистрали, которая прошла в том числе через Челябинск. По данным историков, только в 1908 году на скотобойне Маренова было забито до 16 тыс. баранов, а обороты торговли с 1913-го по 1919 год выросли со 100 тыс. до 800 тыс. руб. (около 800–900 млн руб. на современные деньги, в зависимости от методики подсчета).
В 1934 году территорию заимки отдали под размещение Челябинской радиостанции, затем на территории объекта появилась и 200-метровая радиомачта. Эксперты также отмечают оставшуюся с 1900-х годов хозяйственную постройку из бутового камня. В акте экспертизы сказано, что она является «уникальным объектом… подобной постройки не сохранилось нигде более в Челябинске».
По оценке управляющего партнера IBC Global Станислава Ахмедзянова, говорить о конкретных параметрах возможного будущего проекта пока рано — многое зависит от того, какие именно обязательства должен будет принять на себя потенциальный застройщик в связи с находящимися на территории участка объектами культурного наследия. Однако градостроительный потенциал территории и экономику будущего проекта уже можно подсчитать.
«Градостроительный потенциал площадки — 140 тыс. кв. м, или порядка 21,5 тыс. кв. м на гектар. При этом сопоставимом лоте того же ДОМ.РФ в том же Советском районе минимум 190 тыс. кв. м приходятся на 33,3 га, то есть плотность почти вчетверо ниже. Плотность в 21,5 тыс. кв. м на гектар на практике достижима только при демонтаже или переносе радиомачты: участок 6,52 га — это круг радиусом порядка 144 м, то есть вся площадка целиком лежит внутри радиуса высоты 200-метрового сооружения. Второе ограничение — предмет охраны: помимо построек «Заимки Маренова» у здания на Волгоградской, 25 выявлена отдельная могила инженера Спорягина. До публикации границ предмета охраны площадку нереально спроектировать корректно»,— уверен Станислав Ахмедзянов.
Эксперт считает, что у лота нет и не может быть какой-то начальной цены: расчет с ДОМ.РФ идет метрами в построенном объекте. Поэтому риск по ОКН, мачте и публичным слушаниям застройщик принимает на себя раньше, чем узнает объем обязательств. При этом история с участком уже затянулась: решение правительственной комиссии о выставлении участка на КРТ принято в октябре 2021 года, торги анонсировались на первое полугодие 2023-го, а в карточке лота сейчас стоит в качестве срока реализации четвертый квартал 2027 года.
При этом господин Ахмедзянов уверен, что экономика потенциального проекта вполне поддается подсчету: «При средней цене метра в новостройках Челябинска около 160,9 тыс. руб. выручка проекта на полной реализации градпотенциала будет порядка 16–18 млрд руб. Именно эта величина задает предел, в котором вообще может обсуждаться вынос мачты. При этом рыночный фон не способствует успеху будущих торгов: региональные площадки КРТ уже уходили на повторные торги после несостоявшихся аукционов, а программа субсидий на социальную и инженерную инфраструктуру закончилась в 2024 году. Поэтому круг претендентов на участок с двумя нерешенными обременениями по линии ОКН будет узким».
«Локация у участка замечательная, всего три километра от площади Революции, при этом вокруг частные дома. Таких свободных, тихих и при этом еще не освоенных пространств в центре Челябинска осталось совсем немного. Но надо понимать, что можно будет сделать с радиомачтой. Я вижу два варианта для потенциальных претендентов: либо типовая застройка подобно той, которая возникла на месте бывшего танкового училища, либо какая-то люксовая красота, обыгрывающая достоинства тех ОКН, которые есть на участке. Но таким умеют заниматься немногие, и прежде всего, те федеральные застройщики, что заходят сейчас в город. У местных компаний таких компетенций или нет, или минимум»,— считает челябинский риелтор Лев Шпайзман.
Консультант в области девелопмента Андрей Бодрягин также подмечает удачную локацию участка. Но в то же время, по его мнению, возможный проект застройки сможет осилить только крупный игрок, обладающий серьезными собственными ресурсами и финансовой устойчивостью для захода на эту площадку.
«Пока слишком много неизвестных в этом уравнении. Расположение участка прекрасно, да и наличие объектов культурного наследия на территории я не назвал бы проблемой — целый ряд застройщиков, прежде всего, федеральных, умеют и даже любят работать с такими объектами, как дома и сооружения XIX века.
Другое дело, что пока непонятно, что можно будет сделать с радиомачтой, а также не до конца известно, где в тех местах находилось кладбище, и есть ли у него санитарно-защитная зона. Мне видится основным вариантом наполнения этого пространства высотную застройку. Во-первых, потому что центр города должен быть высотным, а Челябинск все-таки пока сильно разрежен как город, а во-вторых, только на большом объеме сможет прижиться бизнес, обеспечивающий сервисы для жителей.
Понятно, что говорить о деталях возможного проекта рано, пока не опубликованы конкретные условия будущего договора КРТ. Но очевидно, что крупный участок в центре Челябинска под силу освоить только серьезной структуре, готовой пойти на пока неизвестные риски»,— считает господин Бодрягин.
Напомним, что в конце июля ДОМ.РФ выставил на аукцион право заключения договора о комплексном развитии территории в Сосновском районе Челябинской области. На торги выставили два участка общей площадью 81,98 га в поселке Пригородный. Начальная цена — 73,4 млн руб., градостроительный потенциал площадки составляет не менее 120 тыс. кв. м малоэтажного жилья.
Также институтом развития выставлено на аукцион право заключения договора комплексного развития территории (КРТ) на земельные участки бывшего военного городка №17 в Советском районе Челябинска общей площадью 33,3 га. Объем предполагаемого строительства — от 190 тыс. кв. м до 250 тыс. кв. м жилья, срок реализации проекта — до 12 лет. Начальная цена аукциона — около 119 млн руб.
Кроме того, ДОМ.РФ готовит к торгам бывшую чаеразвесочную фабрику Кузнецова в Челябинске. Объект культурного наследия на улице Васенко, 37 планируют продать в третьем квартале 2026 года.