Военный городок получит комплексное развитие

Институт развития ДОМ.РФ выставил на торги право заключения договора комплексного развития территории (КРТ) на земельные участки в Советском районе Челябинска общей площадью в 33,3 га. Объем предполагаемого строительства — от 190 тыс. кв. м до 250 тыс. кв. м жилья, срок реализации проекта — до 12 лет. Начальная цена договора — около 119 млн руб. Эксперты считают локацию под будущий КРТ непростой, а сам проект — масштабным и затратным настолько, что застройщиков, способных его качественно «осилить», на Южном Урале единицы.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На портале федеральной системы «ГИС Торги» появилось объявление о выставлении на открытый аукцион права заключения договора КРТ на трех смежных земельных участках общей площадью чуть более 33,3 га, расположенных в Советском райо­не Челябинска, на территории так называемого «военного городка №17», ограниченных улицами Дмитрия Неаполитанова, Короленко, Новосельской и Донбасской.

Территория, выставленная на торги, находится за Лесным кладбищем, где расположен монумент «Скорбящие матери». При этом все три участка относятся к федеральной собственнос­ти, два из них, по данным геоинформационного портала Национальной системы пространственных данных (НСПД), имеют вид разрешенного использования «для нужд обороны», а третий — «для размещения воинской части».

Начальная цена права заключить договор КРТ на эти земли — чуть менее 118,9 млн руб., шаг аукциона — 3% от цены, или 3,56 млн руб., размер задатка — 20% от цены, или 23,77 млн руб. Дата окончания подачи заявок — 7 сентября, сами же торги пройдут 11 сентября этого года.

Согласно приложенному к объявлению проекту соглашения, общий срок его реализации — 12 лет со дня заключения договора КРТ и договора аренды земельных участков. При этом победитель торгов будет обязан обеспечить снос зданий и сооружений, находящихся на территории участков, а также снос, перенос старых и строительство новых инженерных коммуникаций. Еще в его обязанностях: создать документы по планировке территории, пройти с этими бумагами госэкспертизу и получить одобрение властей города. Срок получения разрешения на строительство объектов первой очереди, согласно договору — два года с момента подписания.

На территориях, отведенных под проект, планируется строительство «средне­этажных и/или многоэтажных» многоквартирных жилых домов. Минимальная общая площадь жилых помещений — 190 тыс. кв. м, максимальная — 248,6 тыс. кв. м.

Кроме того, необходимо построить «нежилые здания и сооружения коммерческого и\или смешанного назначения (отдельно стоящие/встроенно-пристроенные)» общей площадью не менее 10% от площади жилья (то есть от 19 тыс. кв. м до 25 тыс. кв. м).

Помимо жилья и коммерческих помещений, на плечи застройщика ложится возведение дошкольного учреждения образования на 340 мест и школы на 822 ученика, а также благоустройство и озеленение территории улично-дорожной сети, зон общего пользования и зон жилых и нежилых помещений.

Опрошенные «Ъ-Южный Урал» эксперты вспоминают, что эту территорию выставляют на торги не в первый раз. Предыдущая попытка найти застройщика на проект КРТ была сделана в феврале 2025 года при начальной цене в 189 млн руб., вспоминает управляющий партнер IBC Global Стани­слав Ахмедзянов. Сейчас цена снижена сразу на 37%, и это скорее калибровка продавца под рынок, чем изменение качества актива.

«Собственно, цена договора скорее символическая, она составляет около 0,3% от потенциальной выручки проекта, если исходить из текущих цен на жилье и коммерческие помещения в этом районе Челябинска»,— отмечает господин Ахмедзянов.

По мнению управляющего партнера IBC Global, реальная цена лота — обязательства, которые лягут на плечи победителя.

«Школу на 820 мест мы оцениваем в 1,4–1,8 млрд руб., детский сад на 340 мест — в 0,4–0,6 млрд руб., вместе это 1,8–2,4 млрд руб. в ценах 2026 года. Вот и получается, что только социальная инфраструктура выходит в 1–-20 раз дороже права на площадку, и добавляет 7–13 тыс. руб. к себестоимости каждого квадратного метра жилья, то есть 5–8% выручки проекта»,— подсчитал Станислав Ахмедзянов.

Он же оценил и объем возможной общей выручки от реализации запланированных объемов жилья и коммерческих помещений — это 32–44 млрд руб. в текущих ценах, при базовом сценарии — около 37–38 млрд руб. Но спокойно освоить проект такого масштаба сегодня способны немногие застройщики.

«Фон для длинных проектов тяжелый: нераспроданное предложение в Челябинской области вырос­ло до 608 тыс. кв. м против 523 тыс. кв. м годом ранее, ключевая ставка — 14%, а цена квадратного метра стоит на месте. Круг претендентов узкий: 12-летний цикл и социальную инфраструктуру авансом потянет только игрок с открытым лимитом проектного финансирования. Поэтому базовый сценарий для таких лотов — один участник и цена старта в качестве итоговой»,— считает господин Ахмедзянов.

Челябинский риелтор Лев Шпайзман отмечает, что локация, предлагаемая для проекта КРТ, «хорошая, но почему-то не пользующаяся особым спросом у жителей города».

«Рядом уже ведет застройку одна из крупнейших челябинских компаний, но жилье она продает по расценкам дешевле, чем другой свой проект, который расположен недалеко, по другую сторону улицы Блюхера»,— отмечает гос­подин Шпайзман.

По мнению эксперта, вероятность того, что кто-то из крупных челябинских застройщиков проявит серьезный интерес к выставленным участкам, невелика.

«Во-первых, такой объем и социально-инфраструктурную нагрузку потянут единицы, а во-вторых, поч­ти у всех этих игроков хватает собственного земельного банка и большого объема нераспроданного жилья в уже строящихся и построенных домах»,— отмечает Лев Шпайзман.

Дмитрий Моргулес