Снос обратили в актив
Какую доходность дает «хрущевка» в обмен на реновацию
Квартиры под снос дорожают быстрее новостроек. За год их цена выросла более чем на треть, пишут «Известия» со ссылкой на участников рынка. Как выяснил “Ъ FM”, такую недвижимость в Москве инвесторы скупают этажами.
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ
Москва сносит пятиэтажки вот уже девять лет. И будет это делать до 2032 года. По словам мэра Сергея Собянина, около миллиона горожан переедут в новые квартиры благодаря реновации. На торги эти объекты попадают крайне редко. Сейчас выставлено около 400 столичных квартир, а в 2025-м, например, продавалось почти 600, посчитали аналитики компании Mr.Flip.
Дефицит предложения толкает вверх и цены. Квартиры под снос якобы переоценены в среднем на два миллиона.
Но дорожают они скачкообразно, подчеркивает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
«Есть районы, где дома под снос стоят достаточно дорого, разница относительно классической вторички доходит до 20-30%. Можем говорить о районах, где идет активная застройка: Тушино, Кузьминки. А есть район Хорошево-Мневники: здесь все сложно. Строительство точечное, и длительный период многие объекты стояли со сроками без перспективы. Можно просто взять классический пример: купили однокомнатную квартиру за 15 млн руб., дом снесли, и вы продаете новую квартиру за 21 млн руб.»
Чем ближе к сносу, тем дороже квартира. Только вот точных дат переселения жильцов нет. Можно найти адресный список домов и примерные сроки реализации программы, которые могут растянуться до четырех лет. Так что это долгосрочный актив, подчеркивает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов:
«Умение инвестора состоит в том, чтобы попасть в такую пятиэтажку, которую вот-вот снесут, и дальше выйти из инвестиций, продав квартиру в новом доме. Плюс идет приращение метража: однушка в пятиэтажке — это, как правило, 33–34 кв. м, а в новом доме — ближе к 40 кв. м. Ну и то же самое с двухкомнатными квартирами. Можно докупить, если нужно расширить жилплощадь, по тоже достаточно привлекательным по нынешним временам условиям».
В программу, как заявил в августе Сергей Собянин, включено 5 176 домов. Это около 350 тыс. квартир.
Но доля таких лотов по реновации в объявлениях о продаже составляет лишь 2-3%, говорят собеседники “Ъ FM”. Выкупают их порой этажами, замечает член совета директоров инвестплатформы SimpleEstate Артем Цогоев:
«Есть группа инвесторов, которые покупают квартиры в таких домах. Иногда они имеют доступ к сведениям относительно планов города и очередей по реновации. Один из моих знакомых купил чуть ли не пять квартир в одном доме, который идет под реновацию. Капитал у него — под 100 млн руб., и он еще в других домах покупает жилплощади. То есть это достаточно состоятельные инвесторы, которые вот таким образом спекулятивно заходят в такие проекты».
Мэрия о таких инвесторах знает, утверждают собеседники “Ъ FM”. Но никаких репрессий к тем, кто скупает жилье перед сносом, якобы не вводилось. Возможно, пока. Ведь до конца программы реновации в Москве еще шесть лет.