Снос обратили в актив

Квартиры под снос дорожают быстрее новостроек. За год их цена выросла более чем на треть, пишут «Известия» со ссылкой на участников рынка. Как выяснил “Ъ FM”, такую недвижимость в Москве инвесторы скупают этажами.

Москва сносит пятиэтажки вот уже девять лет. И будет это делать до 2032 года. По словам мэра Сергея Собянина, около миллиона горожан переедут в новые квартиры благодаря реновации. На торги эти объекты попадают крайне редко. Сейчас выставлено около 400 столичных квартир, а в 2025-м, например, продавалось почти 600, посчитали аналитики компании Mr.Flip.

Но дорожают они скачкообразно, подчеркивает директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

«Есть районы, где дома под снос стоят достаточно дорого, разница относительно классической вторички доходит до 20-30%. Можем говорить о районах, где идет активная застройка: Тушино, Кузьминки. А есть район Хорошево-Мневники: здесь все сложно. Строительство точечное, и длительный период многие объекты стояли со сроками без перспективы. Можно просто взять классический пример: купили однокомнатную квартиру за 15 млн руб., дом снесли, и вы продаете новую квартиру за 21 млн руб.»

Чем ближе к сносу, тем дороже квартира. Только вот точных дат переселения жильцов нет. Можно найти адресный список домов и примерные сроки реализации программы, которые могут растянуться до четырех лет. Так что это долгосрочный актив, подчеркивает главный аналитик ЦИАН Алексей Попов:

«Умение инвестора состоит в том, чтобы попасть в такую пятиэтажку, которую вот-вот снесут, и дальше выйти из инвестиций, продав квартиру в новом доме. Плюс идет приращение метража: однушка в пятиэтажке — это, как правило, 33–34 кв. м, а в новом доме — ближе к 40 кв. м. Ну и то же самое с двухкомнатными квартирами. Можно докупить, если нужно расширить жилплощадь, по тоже достаточно привлекательным по нынешним временам условиям».

Но доля таких лотов по реновации в объявлениях о продаже составляет лишь 2-3%, говорят собеседники “Ъ FM”. Выкупают их порой этажами, замечает член совета директоров инвестплатформы SimpleEstate Артем Цогоев:

«Есть группа инвесторов, которые покупают квартиры в таких домах. Иногда они имеют доступ к сведениям относительно планов города и очередей по реновации. Один из моих знакомых купил чуть ли не пять квартир в одном доме, который идет под реновацию. Капитал у него — под 100 млн руб., и он еще в других домах покупает жилплощади. То есть это достаточно состоятельные инвесторы, которые вот таким образом спекулятивно заходят в такие проекты».

Мэрия о таких инвесторах знает, утверждают собеседники “Ъ FM”. Но никаких репрессий к тем, кто скупает жилье перед сносом, якобы не вводилось. Возможно, пока. Ведь до конца программы реновации в Москве еще шесть лет.