Реконструкция. Для группы недвижимости Ъ это неисчерпаемая тема. Именно в сфере реконструкции интересы властей и инвесторов переплетаются так туго, что нередко последние уступают силе и авторитету первых в ущерб своим интересам. Но кто не рискует, тот, как известно, не пьет шампанского. Правда, далеко не каждая стройка заканчивается шампанским. Но, похоже, что повод выпить скоро будет у компании "Росштерн", которое завершает реконструкцию сразу трех зданий на Арбате. На днях фирма начала распродажу квартир в одном из реконструированных домов.
Сразу оговоримся: АО "Росштерн" — фирма крупная по российским масштабам. Она стала правопреемником некоторых московских структур, входивших в систему Госснаба Союза, и поэтому уже на начальном этапе работы в новом качестве смогла "ввязываться" в крупные строительные проекты.
Акционерное общество "Росштерн" зарегистрировано в июне 1992 года. Компания выступает основным поставщиком цемента и других стройматериалов для строительного комплекса Москвы и осуществляет комплексное материально-техническое обеспечение предприятий департамента строительства города. Одно из направления деятельности фирмы — реконструкция жилого и нежилого фонда в центре Москвы. Стоимость имущества компании на 1 января 1994 года оценивалась в $94 млн.
Взять сразу квартал под реконструкцию — дело серьезное и хлопотливое, а в условиях нынешней системы "50 на 50" еще и далеко не всегда выгодное. Специалисты "Росштерна" считают, что покупателям квартир на Арбате их услуги могли бы обойтись в раза в два дешевле, если бы не существующая схема распределения реконструированных площадей.
Проект реконструкции квартала на Арбате, осуществляемый компанией "Росштерн", предусматривает реконструкцию двух жилых домов — #15 и 17 и строительство дома #19. Общая площадь всех домов — около 9000 м2, нежилая — около 1700 м2. Необходимый объем инвестиций оценивается в $19 млн. В прошлом в этих домах были коммунальные квартиры, а после завершения реконструкции здесь будут элитное жилье. На первых этажах разместятся высококлассные офисные помещения. Официальное завершение реконструкции намечено на 1 октября, однако уже сейчас фирма начала продажу принадлежащих ей отремонтированных квартир.
В соответствии с заключенным с московскими властями договором на проведение строительства после реконструкции в распоряжении застройщика остается 50% всех жилых площадей, а 50% отдается городу. Как утверждают в администрации Центрального округа, это квартиры для очередников и жильцов коммуналок, что были в этих домах. Так что некоторым московским очередникам скоро может очень крупно повезти. Хотя, по мнению экспертов Ъ, очень сомнительно, чтобы престижное и комфортабельное жилье в центре города бесплатно раздавалось очередникам или возвращалось коммунальщикам. В элитном жилье скорее всего будет жить элитная публика. Хотя надо сказать, что та часть, которая предназначена городу, обошлась фирме несколько дешевле — квартиры отделывались без излишеств (стоимость отделки 1 м2 может доходить до $700-1000).
Себестоимость строительства 1 м2 общей площади квартир, остающихся в собственности фирмы, составляет около $1000-1200. Кроме того, у "Росштерна" остаются все нежилые помещения (кстати, по сведениям Ъ, они уже реализованы по цене, превышающей $5000 за 1 м2 общей площади) и квартиры в мансардных этажах. Эти площади застройщик получил в качестве частичной компенсации за строительство инженерных сооружений (центрального теплового пункта, трансформаторной подстанции и пр.), обеспечивающих жизнедеятельность всего микрорайона. Затраты на установку и подведение всех коммуникаций составили 26% от общей суммы инвестиций.
Принимая во внимание затраты на проведение работ и условия договора властей с застройщиком, нетрудно подсчитать, что если компания будет продавать свою половину квартир по сложившимся на рынке ценам на жилье подобного вида ($2500 за 1 м2 общей площади), то она в лучшем случае останется "в нулях". Поэтому "Росштерн" вынужден продавать квартиры по цене $4500-5000 за 1 м2 общей площади.
Пример "Росштерна" чрезвычайно показателен. Фирмы вынуждены завышать цену построенного или реконструированного жилья как минимум в два раза. Но оно все равно находит своего покупателя. В результате растет общий уровень цен на квартиры, и одновременно сужается круг участников рынка реконструкции: выжить на нем могут лишь крупные инвесторы, которые способны строить дорогое жилье.
По имеющимся сведениям, в ближайшее время не следует ожидать изменения схемы "50 на 50". Единственный выход для инвестора — увеличение своей доли жилья за счет дополнительного строительства — коммуникаций или иных объектов муниципального назначения. Ко всему прочему московские власти не поддерживают предложений инвесторов, чтобы жилье, идущее городу, строилось в менее дорогих и престижных районах.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА