В ВС подтвердили возможность строить гостевые дома на участках под ИЖС
Верховный суд (ВС) РФ вынес решение по жалобе двух жителей Анапы, судившихся с местными властями за право содержать гостевой дом на участке под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). По мнению чиновников, на таких землях сдача жилья в аренду не предполагается, и эту позицию подтвердили суды двух инстанций. Жители Анапы же ссылались на нормы нового закона о легализации гостевых домов, и в ВС постановили, что для их коммерческой деятельности менять целевое назначение земельного участка в кадастре не надо.
О вынесении решения по жалобе владельцев гостевого дома ВС сообщил 3 августа на своем сайте, не уточняя кто и даже откуда заявители. Как выяснил “Ъ”, это разбирательство идет с октября 2024 года, когда в Анапский городской суд обратилась администрация муниципального образования Анапы. Предметом тяжбы стал земельный участок площадью 700 кв. м под ИЖС, на котором в 2004 году был построен пятиэтажный жилой дом площадью 878,4 кв. м.
Как следует из материалов суда, этим жильем в равных долях владеют горожане Игорь Деревенец и Геннадий Пазников. Местные власти через некоторое время после постройки обнаружили, что дом используется как гостевой и сдается внаем. Чиновники обратились в суд, сочтя, что собственники используют здание не по назначению, так как вид разрешенного использования участка не предполагает «услуг коммерческой деятельности». Администрация Анапы также жаловалась, что спорное здание создает угрозу жизни и здоровью горожан. Анапский горсуд в марте 2025 года отказал в иске чиновникам, сославшись на пропуск исковой давности в три года и отметив, что власти еще в 2015 году выступали с похожими претензиями. Также в рамках разбирательства в первой инстанции была проведена экспертиза, показавшая, что дом построен с учетом всех норм и требований. Но Краснодарский краевой суд отменил это решение, удовлетворив иск и согласившись с аргументацией чиновников, что разрешенный вид использования не подразумевает сдачи жилья внаем. Это решение поддержал в марте 2026 года и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. При этом в последней инстанции отметили, что ответчики де-факто используют участок в коммерческих целях, но платят земельный налог как за жилье по более низкой ставке.
Подробнее — в материале «Частникам отсудили право принимать гостей».
Решение Верховного суда РФ от 3 августа 2026 года, подтверждающее возможность строительства гостевых домов на участках под индивидуальное жилое строительство (ИЖС) без изменения их целевого назначения в кадастре, базируется на федеральном законе «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», который вступил в силу в сентябре 2025 года. Этот закон призван легализовать такие объекты, которые ранее часто находились в «серой зоне» правового поля. До его принятия использование земель ИЖС в коммерческих целях, таких как сдача жилья внаем, вызывало споры с местными властями и налоговыми органами, что приводило к судебным разбирательствам и попыткам переквалифицировать участки под «гостиничное обслуживание» или коммерческую недвижимость.
Основная проблема, которую призван решить новый закон, заключалась в том, что, с одной стороны, гостевые дома были высоко востребованы, особенно в курортных регионах, но их деятельность не регулировалась на законодательном уровне. С другой стороны, местные власти рассматривали такую деятельность как нецелевое использование земельных участков и пытались обязать собственников менять статус земли или прекращать коммерческую деятельность. Например, мэрия Геленджика обращалась в суд с требованием оформлять гостевые дома как коммерческую недвижимость, что повлекло бы иные требования к коммунальным услугам и соответствию нормам безопасности, предъявляемым к гостиницам. В 2025 году президент Владимир Путин подписал закон о проведении эксперимента по легализации гостевых домов, который предусматривает включение их в единый реестр классифицированных средств размещения и защиту прав потребителей. Предполагается, что эксперимент продлится до конца 2027 года.