Частникам отсудили право принимать гостей
В Верховном суде подтвердили возможность строить гостевые дома на участках под ИЖС
Верховный суд (ВС) РФ вынес решение по жалобе двух жителей Анапы, судившихся с местными властями за право содержать гостевой дом на участке под индивидуальное жилое строительство (ИЖС). По мнению чиновников, на таких землях сдача жилья в аренду не предполагается, и эту позицию подтвердили суды двух инстанций. Жители Анапы же ссылались на нормы нового закона о легализации гостевых домов, и в ВС постановили, что для их коммерческой деятельности менять целевое назначение земельного участка в кадастре не надо.
Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ
Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ
О вынесении решения по жалобе владельцев гостевого дома ВС сообщил 3 августа на своем сайте, не уточняя кто и даже откуда заявители. Как выяснил “Ъ”, это разбирательство идет с октября 2024 года, когда в Анапский городской суд обратилась администрация муниципального образования Анапы. Предметом тяжбы стал земельный участок площадью 700 кв. м под ИЖС, на котором в 2004 году был построен пятиэтажный жилой дом площадью 878,4 кв. м.
Как следует из материалов суда, этим жильем в равных долях владеют горожане Игорь Деревенец и Геннадий Пазников. Местные власти через некоторое время после постройки обнаружили, что дом используется как гостевой и сдается внаем. Чиновники обратились в суд, сочтя, что собственники используют здание не по назначению, так как вид разрешенного использования участка не предполагает «услуг коммерческой деятельности». Администрация Анапы также жаловалась, что спорное здание создает угрозу жизни и здоровью горожан. Анапский горсуд в марте 2025 года отказал в иске чиновникам, сославшись на пропуск исковой давности в три года и отметив, что власти еще в 2015 году выступали с похожими претензиями. Также в рамках разбирательства в первой инстанции была проведена экспертиза, показавшая, что дом построен с учетом всех норм и требований. Но Краснодарский краевой суд отменил это решение, удовлетворив иск и согласившись с аргументацией чиновников, что разрешенный вид использования не подразумевает сдачи жилья внаем. Это решение поддержал в марте 2026 года и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции. При этом в последней инстанции отметили, что ответчики де-факто используют участок в коммерческих целях, но платят земельный налог как за жилье по более низкой ставке.
Владельцы гостевого дома обратились в ВС. Они сослались в жалобе на федеральный закон «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов». Этот нормативный акт вступил в силу в сентябре 2025 года и предполагает легализацию подобных строений. По мнению заявителей, на момент вынесения решения Краснодарским краевым судом он уже подлежал применению, говорится в пресс-релизе ВС. В итоге Верховный суд отменил решение апелляции и кассации по делу владельцев гостевого дома.
В суде сослались на упомянутый заявителями новый закон, разъяснив, что при использовании жилого дома как гостевого на земельном участке под ИЖС менять целевое назначение последнего в кадастре не требуется.
Мотивировочное решение ВС пока не готово.
Упомянутый в споре федеральный закон действительно не требует менять вид разрешенного использования участка с ИЖС на «гостиничное обслуживание», но необходимо оформить гостевой дом и подтвердить его соответствие установленным требованиям, говорит руководитель практики по банкротству и арбитражным спорам юридической компании «АНП Зенит» Римма Фатыхова. В числе таких требований — принадлежность жилого дома физлицу, постановка на кадастровый учет, регистрация права собственности и включение в реестр классифицированных средств размещения, добавляет она. Как указано в законе, для присвоения индивидуальному жилому дому типа размещения «гостевой дом» он должен располагаться на землях населенных пунктов на участке под ИЖС, разъясняет управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит. Закон применяется к любым гостевым домам независимо от даты их постройки, добавляет он. Апелляционный суд должен был учесть новый закон и его нормы регулирования, но не сделал этого, полагает госпожа Фатыхова. Эксперт также обращает внимание, что муниципальные власти сами выдали разрешение на постройку жилого дома «с комнатами для отдыхающих» и затем приняли его в эксплуатацию «именно в таком качестве».