«Молл Менеджмент» заинтересовали полмиллиона

Девелоперская компания «Молл Менеджмент» до конца года начнет строительство двух моллов «Парк Хаус» в Рязани и Астрахани. В каждый проект площадью 50-70 тыс. кв. метров будет инвестировано порядка $200 млн. По оценкам экспертов, в данный момент рынок коммерческой недвижимости Астрахани и Рязани далек от насыщения, а у ритейлеров, планирующих экспансию в регионы, высок уровень интереса к качественным торговым площадям. Это и объясняет интерес «Молл Менеджмента» к городам, которые раньше не вписывались в концепцию развития сети «Парк Хаус».

Самарская УК «Молл Менеджмент» намерена построить моллы «Парк Хаус» в Рязани и Астрахани. В компании пояснили, что реализация этих проектов сейчас на стадии утверждения концепции. «В этих городах мы планируем возвести моллы площадью 50-70 тыс. кв. метров (площадь самарского объекта после реконструкции — 56 тыс. кв. метров). Земельные участки сейчас в стадии оформления», — пояснил начальник отдела исследования рынка Дмитрий Баранов, уточнив, что оба ТРЦ будут располагаться в черте города.
Возведение объектов в Рязани и Астрахани начнется в конце 2008 — первой половине 2009 года. Инвестировать в проекты УК «Молл Менеджмент» будет стратегический инвестор УК «Молл Менеджмент» — компания Meinl European Land, владеющая большинством моллов «Парк Хаус». Стоимость строительства составит в среднем $1200-1300 за 1 кв. м, то есть совокупные инвестиции превысят $200 млн.
УК «Молл Менеджмент» образована в ноябре 2005 года на базе самарской группы компаний «Время», реализовавшей проекты «Парк Хаус» в Самаре, Тольятти, Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти. В настоящее время УК «Молл Менеджмент» эксплуатирует моллы «Парк Хаус» в Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти, а также реализует проекты в Уфе, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Астрахани и Рязани.
Meinl European Land — имущественная холдинговая компания, в настоящее время владеет 170 торговыми объектами в Чехии, Венгрии, Словакии, Польше, России, Румынии и странах Балтии (совокупная площадь, сдаваемая в аренду, — более 650 тыс. кв. м). Объем инвестиций в проекты торговой недвижимости в 2007 году превысил 1 млрд евро, в т.ч. 20% на проекты в России.
По словам господина Баранова, пул якорных арендаторов еще не сформирован, но по каждому проекту «ведутся переговоры с тремя-четырьмя крупными операторами». По прогнозам участников рынка, велика вероятность того, что якорными арендаторами на новых объектах станут стратегические партнеры УК «Молл Менеджмент» — торговые сети «Техносила» и «Перекресток». Вчера в сети «Техносила» подтвердили факт ведения переговоров, пояснив, что «сейчас они в стадии обсуждения площадей». Получить комментарий в Х5 вчера не удалось.
Примечательно, что ранее в стратегии развития УК «Молл Менеджмент» фигурировали лишь города-миллионники; молл «Парк Хаус» в Тольятти был единственным объектом в городе с населением меньше миллиона. Смену концепции сети и интерес к городам-полумиллионникам в компании объяснили быстрым развитием современных моделей потребления, заметным ростом доходов, а также высоким уровнем интереса к качественным площадям у ритейлеров, планирующих экспансию в регионы. По словам господина Баранова, в данный момент рынок коммерческой недвижимости Астрахани и Рязани далек от насыщения, хотя планы строительства продекларировал ряд девелоперов. Таким образом, через 2-3 года в этих городах одновременно будет введено в эксплуатацию 150-200 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Региональные конкуренты «Молл Менеджмент» в Астрахани и Рязани вчера отказались комментировать перспективы нового участника рынка.
Эксперты называют такую смену ориентиров девелопера логичной. По мнению директора департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяны Ключинской, «Молл Менеджмент» могли столкнуться с банальным отсутствием земли в городах-миллионниках, «выход в города 500+ это не смена курса, а норма рынка для компании, развивающей сеть», убеждена эксперт.
По мнению финансового аналитика ИК «Брокеркредитсервис» Татьяны Бобровской, с ростом конкуренции среди девелоперов за территории в городах-миллионниках, а также в свете повышения уровня доходов в регионах, в зону интереса большинства девелоперов начинают входить города с меньшим населением. «Темпы роста стоимости земли во многих городах пока заметно отстают от аналогичных показателей для городов-миллионников», — считает госпожа Бобровская. По ее словам, такая «смена ориентиров» — тенденция, и наблюдается не только в сегменте торговой, но также офисной и жилой недвижимости.
По прогнозам участников рынка, средняя арендная ставка в новых объектах сети «Парк Хаус» для крупных арендаторов составит $160-180 за квадратный метр (для сравнения, аналогичная ставка для объектов в Самарской области $200. — „Ъ“). При этом окупаемость проектов составит 6-7 лет. По мнению Татьяны Ключинской, успешность проекта будет определяться пулом арендаторов. «Супер- и гипермаркетами бытовой техники, как, впрочем, и продуктовыми, сейчас никого уже не удивишь. Крупные ритейлеры уже вышли в эти регионы. Очевидна другая тенденция — все больше трафика образуют одежные операторы, такие как Inditex, Maratex, Enrof и другие, приводящие в ТРЦ по 6-8 брэндов. Сильная торговая галерея становится нормой рынка», — резюмирует госпожа Ключинская.
Елена Колычева