Жилье меняет формат

Квартиры-студии в январе—июле 2026 года сформировали 15% от совокупного предложения жилья в новостройках в крупных городах России, потеряв за год 2 процентных пункта. В Москве доля студий сократилась заметнее: с 17% до 11%. Это связано с градостроительными ограничениями, снижением инвестиционного спроса и общим разочарованием покупателей в формате.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Доля квартир-студий в структуре предложения на первичных рынках 30 крупных городов России в январе—июле 2026 года составила 15%, подсчитали в ЦИАН. Год к году значение сократилось на 2 процентных пункта (п. п.). В bnMAP.pro говорят, что сейчас в новостройках российских городов-миллионников и Тюмени продается 52,7 тыс. студий. Год к году значение сократилось на 16,5%. Руководитель «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров заметил снижение доли студий в экспозиции городов-миллионников на 1,6 п. п. год к году, до 10,6% в июне 2026 года.

Наиболее выраженным сокращение доли студий в структуре экспозиции, по данным ЦИАН, за год оказалось в Москве и Ростове-на-Дону — на 6 п. п. год к году, до 11% в обоих городах. В Москве дополнительным фактором выступают градостроительные ограничения. С 2024 года городские власти перестали согласовывать строительство лотов до 28 кв. м, и оставшиеся студии постепенно распродаются. Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин говорит, что в «старой» Москве доля студий в структуре первичного предложения за год сократилась с 15,8% до 11,9%, в Новой Москве — с 11% до 6,2%.

Формат квартир-студий на российском рынке недвижимости начал активно развиваться в 2010-х годах. Как правило, речь идет о лотах до 25–30 кв. м, где жилая и кухонная зоны объединены в одно помещение. Пикового значения в 20% от совокупного объема первичного предложения, согласно подсчетам ЦИАН, студии достигли в 2023 году. Это было связано с социальными и демографическими трендами: доля одиночных домохозяйств росла, молодые люди начали раньше съезжать от родителей. Доступная ипотека, в свою очередь, стимулировала инвестиционный спрос на жилье.

Управляющий директор первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев предполагает, что сейчас на квартирографию влияет изменение сценариев покупки.

Сегодня жилье приобретают преимущественно для собственного проживания. Такие покупатели, по словам эксперта, чаще ориентируются на комфортную площадь. В «Этажах» говорят, что сейчас с инвестиционными целями на первичных рынках крупнейших городов заключается 4–5% сделок. Год назад речь шла о 6–7%, а три года назад показатель оценивался в 10–12%. Тенденция прослеживается на фоне ужесточения условий в рамках льготных ипотечных программ.

Ведущий аналитик «Этажей» Александр Иванов замечает, что и для оставшихся на рынке инвесторов востребованность студий сократилась. Такие объекты, по его словам, непросто перепродать. По-прежнему жизнеспособной концепцию студий эксперт считает в курортных локациях. Евгений Белокуров замечает, что однокомнатные квартиры сейчас воспринимаются как более удачный формат — они дают больше возможностей.

Для девелоперов студии — наиболее маржинальный продукт. Согласно данным «Авито Недвижимости», в целом по России средняя стоимость предложения в таком формате сейчас составляет 210,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 12% выше аналогичного показателя для однокомнатных квартир.

Директор департамента аналитики и ценообразования группы «Эталон» Никита Мурин говорит, что девелоперы действительно начали пересматривать квартирографию проектов под давлением меняющегося спроса и ограничений. Заменой студиям выступают однокомнатные квартиры и «евродвушки». Управляющий партнер, акционер ГК «Основа» Олег Колченко, впрочем, замечает, что способствовать сокращению предложения студий может также вымывание с рынка наиболее доступных лотов. Аналитики ЦИАН говорят о стремлении девелоперов выводить на рынок проекты более высокого класса, в новостройках «бизнес» и «премиум» доля студий ниже, особенно в Москве.

Александра Мерцалова