Президент холдинга "ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков в этом году надеется сдать около полумиллиона квадратных метров жилья. При этом он уверен, что мировой финансовый кризис никак не отразится на ценах на недвижимость в Санкт-Петербурге. О перспективах развития своей компании он рассказал ВАЛЕРИЮ ГРИБАНОВУ.
Расскажите об итогах работы холдинга в 2007 году, сколько было сдано квадратных метров?
В прошлом году мы сдали 236 тысяч квадратных метров.
В 2008 году планируете ввести больше?
Мы планируем более чем в два раза превысить показатель прошлого года — сдадим около 500 тысяч квадратных метров недвижимости.
Когда мы встречались год назад, вы говорили, что будете увеличивать долю нежилого строительства, коммерческой недвижимости. И, если не ошибаюсь, прозвучала цифра 40 процентов — такие планы остались или вы их уже подкорректировали?
Эти планы уже практически реализованы. В середине следующего года сдача коммерческих площадей составит 30 процентов от общего объема вводимых зданий.
Это будут отдельно стоящие здания или встроенные помещения?
И то, и другое. В первую очередь мы будем сдавать наш дизайнерский центр "Аура" в Лахте и биржу на Васильевском острове.
Это будет именно биржа по функциональному назначению или сначала вы станете вводить помещения иного назначения, чтобы возместить затраты?
Первая очередь — это бизнес-центр, где биржа займет несколько этажей. Общая площадь комплекса будет составлять 59 тыс. квадратных метров, из них первая очередь, которую мы сдадим этим летом — около 26 тыс., а вторая — она пока проектируется — 33 тыс.
Президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко недавно заявил, что рост цен на недвижимость в этом году может составить до 40 процентов. Как вы относитесь к такому прогнозу?
Мы согласны с такой оценкой, 40 процентов — это реально. Цены поднимутся на 35-40 процентов, и самый активный рост выпадет примерно на период с конца августа по декабрь.До марта на рынке, как правило, затишье. А апрель-май — это весенний сезон, и уже в этот период следует ждать повышения цены продаж на 5 процентов. Потом, после сезона отпусков, начнется новый виток роста.
Сейчас банки стали ужесточать требования к заемщикам, следовательно, число сделок по приобретению жилья через ипотеку может сократиться — может ли это сказаться на ваших продажах? Какова доля ипотечных сделок у вас?
У нас эта доля составляет около 7-10 процентов. Поэтому существенно повлиять на продажи это вряд ли сможет. Что касается влияния финансового кризиса на наш бизнес, то оно вряд ли будет заметным. Напротив, люди боятся финансовых скачков и поэтому будут вкладывать деньги в недвижимость.
Но ведь в Америке недвижимость подешевела.
В Америке недвижимость подешевела. Вы сами знаете — процентная ставка по кредитам приближалась к нулю, рынок был перегрет. А теперь, когда банки начинают устанавливать реальную процентную ставку, постепенно спрос понижается — кредиты на покупку жилья стали менее доступны. Но я думаю, в Америке это падение тоже ненадолго.
То есть, вы считаете, что кризис вообще не отразится на ценах в Петербурге?
На цену может повлиять лишь увеличение спроса. Последний год рынок находился в ожидании. Сейчас ситуация будет меняться.
Роста цен на стройматериалы также следует ожидать?
В ближайшее время — нет. Этот рост произойдет к следующему декабрю. Обычно рост цен на стройматериалы опаздывает от роста цен на недвижимость примерно на 6 месяцев. Стройматериалы начинают "подскакивать", когда идет стабилизация цен на недвижимость.
У вас нет своей программы создания собственной базы стройматериалов?
Нет. Напротив, мы сейчас избавляемся от побочных бизнесов.
У вас был кирпичный завод, бетонные узлы — их тоже будете закрывать?
Нет, завод функционирует, его мы не будет закрывать. Бетонные узлы тоже есть, они работают, но созданы для наших нужд.
Никаких непрофильных бизнесов в ближайшее время открывать не будете? Я говорю о каких-то стратегически новых направлениях.
Нет, ничего -принципиально нового не планируется. Мы сегодня готовимся выходить на рынок малоэтажного строительства и в связи с этим хотим найти экономически эффективную домостроительную технологию. Если найдем, то, возможно, займемся ей.
Где будете приобретать землю под малоэтажное строительство?
И в городе, и в Ленобласти. Приобретаем у частных лиц.
У вас ведь был проект по малоэтажным зданиям на Крестовском острове.
Да, был в 1998 году, мы его реализовали.
Почему только через 10 лет решили вернуться к этой теме?
Тогда был спрос на малоэтажное жилье в городе, сейчас — спрос на жилье за городом. Проект на Крестовском острове к тому же выпал на кризис — квадратный метр, помню, продавался там по $700. Сейчас эти цены кажутся смешными.
У вас были также планы по строительству бизнес-центра напротив метро "Пионерская" — от этих планов не отказались?
Да, у нас уже подготовлено распоряжение, и в мае мы приступим к работам. Там будет около 50 тысяч кв. метров.
А в какой стадии находится проект реконструкции здания бывшего кинотеатра "Юность"?
Сейчас идет процесс выкупа земли и проектирование.
У вас нет планов по созданию торговых центров?
У нас уже есть два проекта — мы выделили землю, сделали проект и ждем инвестора.
По региональной экспансии есть какие-то планы?
Мы создали компанию в Калининграде. Она выступает и как девелопер, и как строитель. Там рынок очень активен и в области промышленной недвижимости, и в области строительства жилья. Московская область нам также очень интересна. В середине апреля должны подписать контракт.
Много лет назад у вас были планы по выходу на Москву...
С Москвой пока никаких планов не связано. Да и что там делать — там сейчас фактически запретили строить.
А как может повлиять на строительный рынок Петербурга приход сюда крупных московских компаний?
Я только и слышу разговоры о том, что одна московская компания купила землю, другая... Взять хотя бы "Главстрой" — в районе Комендантского проспекта они реализуют проект по соседству с нами. Так у них пока только забор стоит, а у нас уже несколько этажей возведено. На сегодняшний день я не вижу никакой опасности.
У вас есть подрядные компании?
Да, у нас сейчас работают четыре генподрядные компании, последнюю мы купили в прошлом году. Они справляются, и даже остаются слегка недогруженными. Каждая может делать до 120 тысяч кв. метров в год.
Берете подряды на стороне — в качестве подрядных организаций?
С небольшой охотой. Мы на стороне беремся только за промышленное строительство. И только если выступаем в качестве генерального подрядчика.
Многие компании, работая на перспективу (в рамках реализации дальних планов по выходу на IPO) проводят реорганизацию, реструктуризацию. Вы таких планов не имеете?
У нас вроде все четко. Реструктуризация уже прошла, все было спокойно и безболезненно. Сегодня я и члены моей семьи являемся основными акционерами и у нас есть стратегический партнер, имеющий долю в 15 процентов.
Несколько лет назад вы планировали заняться эксплуатацией городского жилья — как сейчас обстоят с этим дела?
Мы управляем сейчас только тем, что мы строим сами. Предложения города нам совершенно неинтересны.
Как бы вы охарактеризовали общее состояние рынка сегодня? Что на нем является определяющей тенденцией?
Происходит концентрация рынка. Мелкие компании переходят в подрядные. И это правильно. Если смотреть на ситуацию с обманутыми дольщиками, то эту проблему породили в основном мелкие компании. Крупных компаний в Петербурге останется около десяти-двенадцати.