Коротко

Новости

Подробно

Газета "Коммерсантъ" от

 Приватизация квартир


Продажа квартиры : все сделайте сами, своими руками

       С недавних времен квартира стала полноценным товаром, включенным в достаточно специфический рынок — рынок недвижимости. Не вдаваясь в вопрос о важности и необходимости жилья в жизни каждого человека, можно отметить, что уровень цен на квартиры (особенно в Москве) заставляет любого относиться к "квартирному вопросу" весьма щепетильно. Для заключения сделок на квартирном рынке одни предпочитают обращаться в риэлтерские фирмы — это во многих случаях дает гарантию чистоты сделки, другие же действуют самостоятельно. Этот путь тернист и далеко не всегда хорошо заканчивается. Сегодня мы решили попытаться помочь именно тем, кто надеется на собственные силы в проведении сделок с квартирами. Сразу оговоримся, что мы будем рассматривать схему, в которой все действия выполняются непосредственно лицами, проживающими в данной квартире, без участия посредников. Хотя наличие знакомых в нужных структурах ускорит процесс.
       
       Для того, чтобы продать или подарить квартиру, она должна быть приватизирована, т. е. передана бесплатно из муниципальной, ведомственной или собственности какой-либо другой формы в частную собственность. После осуществления акта приватизации один (или несколько) из жильцов данной квартиры становится ее владельцем и приобретает права на проведение всех этих операций. По законам РФ каждый российский гражданин имеет право приватизировать жилье, но сделать это он может лишь один раз.
       Для того, чтобы приватизировать квартиру, необходимо согласие на это всех прописанных в ней жильцов. Если же участники процесса "созрели" для этой операции, то, собравшись все вместе и взяв паспорта всех жильцов, расчетную книжку квартиросъемщика и свидетельства о рождении несовершеннолетних жильцов, прописанных в данной квартире, надо явиться в свое РЭУ, там получить и заполнить заявление на приватизацию жилья на стандартном бланке. Этот документ составляется в 4 экземплярах. На другой стороне бланка оформляется и заверяется договор о передаче жилья. Если квартира не является коммуналкой, то заполнение этих документов не содержит неясностей. Документ заверяется печатью РЭУ с каждой стороны, на нем оставляют свои подписи начальник РЭУ и, с недавнего времени, работник паспортного стола. Если РЭУ обладает устаревшей информацией о вашем доме, то оно вправе попросить принести из Бюро технической информации (БТИ) вашего административного округа поэтажный план или экспликацию из него. Впрочем, это бывает достаточно редко.
       Следующим шагом в этом трудоемком процессе является посещение агентства по приватизации вашего муниципального округа, которое доведет приватизацию квартиры до конца. Это агентство проверит документы и передаст их в Мосприватизацию, организацию подчиняющуюся Департаменту муниципального жилья. Отдав 3 экземпляра заявлений о передаче жилья в собственность, 4-й экземпляр стоит оставить у себя как доказательство того, что "процесс пошел". Результатом приватизации квартиры должен стать договор о передаче жилья в собственность, заверенный в Департаменте муниципального жилья (ДМЖ), (на договоре, кроме печати РЭУ, ставятся круглая печать ДМЖ и прямоугольный штамп того же ДМЖ с подписью на нем инспектора) и "Свидетельство о собственности на жилище" с факсимиле мэра Москвы. После этого квартира становится собственностью человека (или людей), на которых были оформлены эти документы. Следует сказать, что при потере "Свидетельства" необходимо срочно обратиться в Мосприватизацию. Вновь выданное "Свидетельство" отменяет собою первое, не давая воспользоваться им злоумышленникам.
       Следующим номером программы может стать продажа квартиры. Если вы нашли покупателя без помощи каких-либо структур, и он согласен с вашей ценой, то вы вполне можете провести всю сделку сами. Сначала вам придется посетить Бюро технической инвентаризации вашего административного округа. С собой владельцу квартиры необходимо иметь " Свидетельство о приватизации" и паспорт. Там выдается справка формы "11-а", содержащая информацию об общей и жилой площади квартиры, ее параметрах, а также о наличии и отсутствии ареста на нее. В справке "11-а" содержится и информация о балансовой стоимости квартиры. Эта справка необходима при заключении у нотариуса договоров продажи, обмена или дарения. Справка должна быть заверена круглой печатью БТИ. Получение этой справки — дело несложное, даже если все нужно сделать очень быстро. 40-70 долларов — и справка в тот же день у вас в руках. Ну, а если спешить некуда, то можно и сэкономить, заплатив 3-20 тыс. руб., но срок исполнения растянется на недели. Добавим, что данная справка действительна на протяжении одного месяца со дня ее выдачи, но один раз ее можно продлить еще на месяц.
       Справка БТИ на руках — можно ехать дальше и составлять договор купли-продажи на квартиру (не забудьте заверить его у нотариуса). У нотариуса необходимо присутствие обеих сторон, участвующих в сделке — покупателя и продавца. Отправляясь к нотариусу стоит проверить наличие всех необходимых документов: договора о передаче жилья, "Свидетельства о приватизации", справки 11-а из БТИ, копии финансово-лицевого счета( из РЭУ) и разрешения на продажу квартиры из отдела по социальной защите детей вашего муниципалитета.
       У нотариуса обе стороны, продавец и покупатель, должны поставить свои подписи под договором купли-продажи, который содержит информацию о квартире, участниках сделки (их паспортные данные) и цене. Такого рода договор имеет стандартную форму и лучше составить его заранее. Можно составить его и в нотариальной конторе, но в таком случае это повлечет дополнительные, весьма существенные расходы. У нотариуса необходимо оплатить налог на сделку в размере 3% с продажной цены квартиры, поэтому в договоре обычно указывают сумму чуть выше балансовой стоимости, с нее и оплачивается налог (балансовая стоимость по справки 11-а меньше рыночной в десятки раз). Потом покупатель рассчитывается с продавцом уже по договорной цене. Заверив договоры купли-продажи, покупатель и продавец получают по оригиналу этого документа плюс еще один экземпляр для последующей регистрации в Департаменте муниципального жилья. Нотариус же оставляет у себя " Свидетельство о приватизации", справку 11-а и один экземпляр договора (соответственно, нужно подготовить 4 оригинала).
       Дальше уже заверенный договор купли-продажи регистрируется в Департаменте муниципального жилья (м. Перово, Зеленый просп., 21). Здесь также необходимо присутствие как покупателя, так и продавца, а кроме того потребуется справка из РЭУ (ЖЭКа) об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Эта справка имеет произвольную форму, но должна содержать печать РЭУ. В Департаменте договор купли-продажи заверяется печатями, и новый владелец квартиры заносится в компьютерный банк данных. После этого новый владелец получает права владения квартирой. Документом, удостоверяющим его права на эту собственность, является оригинал договора купли-продажи, заверенный нотариусом ДМЖ.
       Акт передачи денег продавцу от покупателя является центральным звеном при совершении сделки купли-продажи квартиры. Размеры сделок (а это десятки тысяч долларов) и тот факт, что расчеты производятся наличными, привлекают внимание к сделкам достаточно сомнительной публики. Поэтому все детали этого процесса должны быть тщательным образом проработаны и выдержаны. Сама сделка состоит из нескольких частей, и передача денег может состояться после завершения любого из этапов: после заверения нотариусом договора купли-продажи, после регистрации сделки в ДМЖ, либо после того, как готовы все документы и все жильцы выписаны из квартиры. При передаче денег можно воспользоваться услугами фирм. Схема в таком случае такова: деньги покупателя перед регистрацией сделки считаются и остаются в офисе фирмы под охраной, после регистрации сделки продавец забирает их, а если что-то не сложилось, они возвращаются покупателю. Все это время в офисе также находятся доверенные лица участвующих сторон. Схема при личной передаче денег может быть произвольной, но в любом случае лучше воспользоваться помощью друзей или профессионалов.
       И последнее. При операциях с недвижимостью иногда применяются генеральные доверенности на проведение сделок с квартирой. Такая доверенность дает возможность лицу, на которого она оформлена, проводить сделку в отсутствие собственников. Такого рода документ можно оформлять лишь на того человека, в ком Вы абсолютно уверены, но лучше все же не оформлять такую доверенность, чтобы не стать жертвой аферы.
       Если же все эти трудности Вам захочется обойти, то в запасе всегда есть менее тернистый путь — риэлтерские фирмы, которые возьмут на себя весь процесс оформления сделки и сами проведут ее. Однако здесь надо быть готовым к некоторым финансовым жертвам — комиссионные за посреднические услуги обойдутся продавцу квартиры в 3-10% от суммы продажи квартиры. Но об осторожности забывать все же не следует, поэтому обращаться стоит только в хорошо зарекомендовавшие себя фирмы. Напомним также прописную истину — паспорт нельзя отдавать никому и ни при каких условиях.
       
       ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ
       
       
       

Комментарии
Профиль пользователя