"Красные" площади

Объем рынка офисной недвижимости Киева, по разным оценкам, составляет 760-891 тыс. кв. м. При этом реальная потребность в качественных офисных площадях заметно превышает предложение. Вследствие этого в прошлом году арендные ставки в среднем повысились на 32%, а в бизнес-центрах класса А рост достиг рекордного уровня — 56%.

Мария Бабенко

В условиях нестабильного рынка зарубежный капитал ориентируется преимущественно на приобретение готовых объектов недвижимости с подписанными договорами аренды. Подобная покупка успешно действующего бизнеса — наименее рисковый путь на украинский рынок коммерческой недвижимости. "Иностранные финансовые компании являются главными игроками на рынке инвестиционных сделок,— подтверждает брэнд-менеджер компании DEOL Partners Лилия Ковальчук.— Для них наиболее привлекательны новопостроенные объекты, соответствующие международным стандартам и расположенные в центральной части Киева". Но в связи с недостатком реализованных проектов, достойных внимания международного капитала, долгое время можно было говорить лишь о единичных инвестиционных сделках. "Инвестиционный рынок в Киеве развивается достаточно медленно,— комментирует старший консультант отдела офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольга Мирошникова.— Небольшое количество сделок на фоне активного интереса к киевскому рынку со стороны крупных институциональных инвесторов свидетельствует об острой нехватке в столице проектов институционального уровня. У большинства офисных зданий имеется ряд серьезных недостатков в концепции, управлении и обслуживании. Кроме того, в некоторых случаях у собственников может отсутствовать ряд необходимых правоустанавливающих документов на землю или проектная документация".

В сложившейся ситуации значительная часть более или менее качественных профессиональных объектов коммерческой недвижимости оказалась выкупленной у девелоперских компаний инвесторами. И если раньше операторы рынка развивали проекты для того, чтобы владеть и получать доходы от эксплуатации, то сегодня они предпочитают ориентироваться на максимальное повышение стоимости объекта для его дальнейшей перепродажи. Чтобы заинтересовать зарубежного покупателя, игроки украинского рынка недвижимости вынуждены "работать над собой" — повышать свой профессионализм и, соответственно, качество проектов. Впрочем, дефицит предложения на инвестиционном рынке играет на руку девелоперам — стоимость возведенных площадей возрастает. И выставив на продажу уже завершенные объекты, девелоперы получают свободные средства для реализации масштабных ресурсоемких проектов на качественно новом для себя и для рынка уровне. В период 2007-2008 годов именно столичные бизнес-центры (БЦ) оказались на острие спроса у потенциальных инвесторов. "На рынке офисной недвижимости Киева за 2007 год было совершено пять инвестиционных сделок общей стоимостью более $800 млн, что свидетельствует о растущей привлекательности сектора",— говорит генеральный директор компании Knight Frank LLC Ukraine Ярослава Чапко.

Новые направления

Несмотря на появление новых интересных проектов, о выходе рынка на новый уровень говорить пока рано. Но предпосылки для качественного роста закладываются уже сейчас. Все перспективные тенденции, которые вскоре могут преобразовать столичный офисный рынок, так или иначе связаны с расширением и укрупнением масштабов. Так, эксперты прогнозируют некое смещение девелоперской активности из центра в прилегающие районы, на окраины и даже в пригород. "По состоянию на начало 2007 года, около 50% офисных площадей было сосредоточено в центре столицы, где сегодня строится более 200 тыс. кв. м,— говорит Ярослава Чапко.— Однако в ближайшие годы строительство офисных комплексов развернется преимущественно за пределами центра Киева". Это связано, во-первых, с нехваткой земельных участков под застройку в центре, а во-вторых, с наличием существенного спроса на качественные офисные площади со стороны компаний, которые устраивает размещение за пределами центра города. Сегодня значительный потенциал имеют районы, прилегающие к центру города, расположенные вдоль основных транспортных артерий и линий метро, имеющие удобную транспортную развязку. Довольно перспективен левый берег Днепра, а именно Днепровская набережная и пр-т Бажана, расположенные в направлении международного аэропорта "Борисполь". Бориспольское шоссе и прилегающие к аэропорту территории также попадают в сферу интересов девелоперов. В частности, по информации Лилии Ковальчук, в настоящее время развивается многофункциональный комплекс Kyiv Airport City. Помимо офисных помещений он будет включать гостиничные и торговые объекты, а общая площадь комплекса составит 300 тыс. кв. м. Kyiv Airport City будет отвечать международным стандартам бизнес-парков и станет архитектурной доминантой главного аэропорта страны. Основными инвесторами проекта являются австрийские компании Maculan Holding и Asamer Group, а управление проектом осуществляет компания DEOL Partners.

Новый формат бизнес-парков становится весьма актуальным и перспективным. Так, по информации вице-президента компании Kyiv Donbas Development Group Петра Радчука, около Южного терминала железнодорожного вокзала компания развивает проект World Trade Center. Этот объект обещает стать первым полноценным бизнес-парком, при проектировании которого учитывался опыт строительства более 300 офисных комплексов, которые входят в Ассоциацию WTC. Бизнес-парк должен появиться и в составе многофункционального комплекса на Рыбальском полуострове. Здесь, на месте бывших заводских цехов, в перспективе разовьется новый деловой район столицы с высотной застройкой "Киев-Сити". Интерес к этому киевскому Манхэттену проявляют ведущие девелоперские компании, имеющие стратегические планы развития на десятилетия вперед. Впрочем, еще до освоения Рыбальского полуострова офисные здания значительно "вырастут". "Большая часть работающих БЦ — высотой от 5 до 9 этажей, есть единичные 10-14-этажные объекты. Максимальная этажность у БЦ 'Парус' — 33 этажа,— говорит управляющий партнер компании Concorde Валерий Кирилко.— Проекты, находящиеся сейчас на этапе строительства и заявленные к выходу на рынок в 2008-2009 годы, будут большей высотности — 9-24 этажа. Есть и строящиеся небоскребы — до 30-40 этажей". Например, проект Sky Towers, который возводит около Центрального ЗАГСа на пр-те Победы Kyiv Donbas Development Group, будет иметь 47 этажей.

Форматы коммерческой недвижимости растут не только ввысь, но и вширь. "Большой интерес у девелоперов и инвесторов, в том числе зарубежных, вызывают яркие мультиформатные проекты, в частности мини-города, которые включают жилой дом, бизнес-центр, инфраструктуру досуга, заведения для детей, дворовую зеленую зону отдыха и достаточную территория паркинга,— рассказывает заместитель директора по вопросам развития компании Build & Live Development Елена Распутная.— Такие проекты рассматриваются не в центральной части города, а в районах первой окружной и спальных массивах. Девелоперам такая многофункциональная недвижимость позволяет диверсифицировать риски". Среди примеров многофункциональных комплексов с офисными площадями — строящийся объект Мirax Plaza по ул. Глыбочицкой, который реализует российский девелопер Мirax Group.

В порядке очереди

Еще несколько лет назад эксперты, говоря о ситуации в сегменте аренды офисных площадей, применяли красноречивое определение "рынок арендодателя". Ведь когда уровень вакантных помещений не превышает 1-2%, а на рынок давит нарастающий объем отложенного спроса, условия игры начинает диктовать собственник коммерческих квадратных метров. Он не только навязывает свою ценовую политику и другие условия заключения договоров аренды, но и оставляет за собой право выбирать арендаторов. В период 2007-2008 годов описанная ситуация кардинально не изменилась. И, по прогнозам экспертов, диктат арендодателя продлится еще как минимум пару лет. Причина в возрастающем спросе на профессиональные офисы. Так, по мнению управляющего партнера компании Concorde Валерия Кирилко, несмотря на ввод новых площадей, дефицит сохранится вплоть до 2009 года. Причина этого — в диспропорции спроса и предложения. Елена Распутная прогнозирует, что подобное положение вещей не изменится вплоть до 2011 года, так как новые объекты не снимут напряжения на рынке, где спрос по-прежнему будет существенно превышать предложение.

"С одной стороны, ситуация объясняется запоздалым выходом на рынок заявленных проектов,— поясняет Валерий Кирилко.— С другой — высоким уровнем ротации арендаторов. Многие компании 'вырастают' из непрофессиональных офисов и поэтому ищут свободные площади в качественных БЦ. Кроме того, появляются структуры, для которых размещение в БЦ является имиджевой составляющей бизнеса. В частности, это международные компании, приходящие на украинский рынок, для которых офис в высококлассном БЦ — корпоративный стандарт". Как следствие, на рынке офисных площадей начинается настоящая классовая борьба, в которой высококлассные БЦ имеют шансы одержать уверенную победу. Пустеют квартиры в жилых домах, некогда арендованные под офисы. Остаются невостребованными помещения в зданиях советских НИИ. И этот процесс будет активизироваться. "Постепенно начнут 'вымирать' расположенные в административных зданиях и 'квартирные' офисы,— подтверждает тенденцию Валерий Кирилко.— Морально и физически устаревшие форматы уйдут в прошлое. Речь идет об объектах без парковки, централизованного кондиционирования, со слабыми инженерными сетями, без нормальной охраны и, главное, с 'черным' рынком арендной оплаты, которую сегодня нельзя оформить на валовые затраты".

Впрочем, на рынке продажи офисных помещений дефицит проявляется еще острее. "Площади практически отсутствуют или предлагаются по неадекватной цене,— комментирует Елена Распутная.— Объясняется это тем, что многие вышедшие в последние годы на рынок объекты были раскуплены лотами от 500 до нескольких тысяч кв. м, а затем сданы в аренду по текущим ставкам. Подобная схема приносит собственникам быструю окупаемость. Поэтому рынок располагает в основном предложениями аренды и ожидает новых помещений, выставленных на продажу. Наиболее востребованными среди желающих иметь собственный, а не арендованный офис являются площади в 100-200 кв. м или отдельно стоящие здания от 5 тыс. кв. м".

Процентная динамика

Работающий в Украине бизнес вот уже несколько лет вынужден считаться не только с дефицитом, но и с постоянным повышением стоимости аренды коммерческих площадей. "Ежегодная динамика роста арендных ставок на офисную недвижимость в Киеве составляет около 30%,— отмечает Ольга Мирошникова.— Причиной подобного явления становится дисбаланс между спросом и предложением, который проявляется вследствие ограниченного поступления новых объектов на рынок". "Средневзвешенная стоимость аренды киевских офисов высших категорий в 2007 году составила $60/кв. м в месяц,— сообщает Валерий Кирилко.— Максимальные цены устанавливаются во вновь построенных БЦ. В них арендные ставки — примерно на 15-20% выше, чем в среднем по рынку для соответствующего класса". Например, арендная ставка в открывшейся уже в 2008 году второй очереди БЦ "Леонардо" составила $83/кв. м в месяц, при этом в других объектах высшего класса цена находится в пределах $60-80/кв. м в месяц. Впрочем, высокая стоимость аренды далеко не всегда является гарантией качества площадей, сдаваемых внаем. "Одной из актуальных проблем рынка является несоответствие объектов заявленному классу,— предупреждает Ольга Мирошникова.— Ведь среди украинских девелоперов распространена практика заявления уровня объектов на класс выше фактических характеристик. Как следствие, имеет место неоправданно высокий уровень арендных ставок". Ярослава Чапко также подтверждает, что по московской классификации офисной недвижимости ни один из существующих на сегодняшний день киевских БЦ нельзя отнести к классу А. Однако, если опустить некоторые несоответствия, к высшему классу все же можно отнести новые БЦ "Парус" и "Леонардо".

Прогнозы экспертов относительно того, какими будут в дальнейшем арендные ставки, съемщикам офисных площадей могут показаться неутешительными, а управляющим компаниям и собственникам БЦ — многообещающими. "Заявленные на 2008-2009 годы объемы строительства офисной недвижимости не смогут существенно повлиять на сложившуюся ситуацию, поэтому с уверенностью можно прогнозировать дальнейший рост арендных ставок,— заключает Петр Радчук.— Очевидно, более существенное предложение новых офисов появится на рынке не ранее 2010-2011 годов, когда несколько больших девелоперских компаний смогут завершить свои задекларированные проекты. Тем не менее в прошлом мы видели, как реализация многих проектов переносилась на неопределенное время или вовсе сворачивалась, поэтому о прогнозах на период от 2009 года говорить пока преждевременно". Так, по мнению Ольги Мирошниковой, только до конца 2008 года рост арендных ставок на офисные помещения будет находиться на уровне 20-25%, а насыщение рынка при условии, что все существующие проекты будут введены в эксплуатацию в заявленные сроки, может произойти не ранее 2010 года. "По нашим прогнозам, ставка аренды на профессиональные офисные помещения в 2008 и 2009 годах будет незначительно возрастать — на 10-15% в год,— говорит Ярослава Чапко.— Начиная с 2010 года мы прогнозируем стабилизацию стоимости аренды с последующим снижением, темпы которого будут зависеть от роста предложения, а также реализации первых проектов бизнес-парков".