Институциональная аренда: станет ли она следующим большим рынком недвижимости

Рынок аренды в России долгое время оставался вотчиной частных собственников: разрозненные объявления, стихийные цены, отсутствие единых стандартов. Но времена меняются. Рост мобильной аудитории, изменение отношения к собственности и запрос на предсказуемое качество жизни формируют спрос на проекты с прозрачной экономикой и отельным уровнем сервиса. На этом фоне институциональная аренда, где жилье управляется как полноценный бизнес, может стать одним из самых перспективных сегментов недвижимости.

От частных объявлений к управляемому активу: как меняется рынок аренды

В России доля арендного жилья в общем объеме жилищного фонда значительно уступает европейским странам и США — во многих развитых экономиках этот показатель в разы выше. Например, в Германии более половины населения арендует жилье, и это считается нормой. В России же арендный рынок долгое время оставался нецивилизованным: при общей положительной динамике — с 2023 по 2025 год он вырос почти на 10%, а его доля в жилищном фонде увеличилась с 6,1% до 6,4% — подавляющее большинство сделок по-прежнему заключаются нелегально. По оценкам экспертов, объем теневого сектора достигает 80-95%, что делает рынок непрозрачным как для государства, так и для участников.

При этом запрос на качество растет. Современный арендатор — особенно в крупных городах — ищет не просто квадратные метры, а готовую среду: с предсказуемыми платежами, сервисным обслуживанием, возможностью продлить договор в несколько кликов. Ипотека становится все менее доступной, что удерживает многих платежеспособных граждан в аренде — но они не готовы снижать привычный уровень комфорта. Этот сдвиг в модели потребления подкрепляется и рыночными прогнозами: объем рыночной аренды в России может вырасти до 458 млн кв. м к 2030 году. Аналитики ожидают, что арендные ставки будут расти быстрее инфляции как минимум до конца десятилетия.

Согласно прогнозам, в ближайшие годы на рынке российской недвижимости может сформироваться полноценный сегмент институциональной аренды — формата, когда весь дом управляется одной профессиональной компанией, которая берет на себя все операционные задачи, от поиска арендаторов до технического обслуживания.

Ключевые драйверы формирования этого рынка — снижение доступности ипотеки, рост мобильности населения и изменение потребительских привычек. В сегменте профессионально управляемой аренды заполняемость близка к 100%, а доходность сопоставима с офисной недвижимостью и превосходит многие традиционные инструменты. Вопрос лишь в том, кто первым предложит рынку масштабный продукт. Впрочем, желающие уже есть.

Доходный дом в «Острове»: как устроен новый формат управляемой аренды

Одним из первых девелоперов, кто решил запустить доходные дома нового поколения, стала компания «Донстрой».

В рамках четырнадцатого квартала проекта «Остров» в Мневниковской пойме девелопер строит специализированный доходный дом на 398 квартир. Здание рассчитано исключительно на сдачу в аренду под управлением профессионального оператора.

Сегодня «Остров» — один из самых масштабных проектов жилой застройки в Москве. На данный момент уже введены в эксплуатацию шесть кварталов, ведется активное строительство новых очередей. Общая площадь проекта здесь превысит 2 млн кв. м., а сам «Остров» станет полноценным городским кластером с собственной экосистемой.

Итак, как же работает доходный дом в «Острове»? Инвестор покупает полностью укомплектованную квартиру, а управляющая компания берет на себя все бытовые вопросы — от поиска и заселения арендаторов до круглосуточного сервисного сопровождения. В ее обязанности входит комплексное техническое обслуживание квартир — мелкий ремонт, расходные материалы, поддержание инженерных систем здания, а также благоустройство прилегающей территории.

При этом выручка от аренды аккумулируется в общем фонде и распределяется между собственниками пропорционально площади их квартир. Это значит, что простой отдельного лота не становится убытком для его владельца — колебания доходности компенсируются за счет равномерного поступления средств от всего пула квартир. Инвестор не участвует в операционке, не ищет жильцов по объявлениям и не занимается ремонтом, но получает стабильный пассивный доход от аренды.

Квартиры, локация и среда: что делает доходный дом привлекательным

Для потенциальных покупателей — это приобретение полностью готового к сдаче актива. Сам доходный дом представляет собой здание из трех секций переменной этажности. Такое архитектурное решение делает его гибким и визуально разнородным, позволяя органично вписаться в общую застройку квартала.

Внутри заложены самые востребованные на рынке аренды планировки — от 28 до 160 кв. м, включая студии, одно- и двухкомнатные квартиры. Они получат полное техническое и интерьерное оснащение: отделку «под ключ» на уровне высококлассных отелей, усиленную шумоизоляцию, кондиционеры и электронные замки на входных дверях. Все лоты укомплектуют стильной антивандальной мебелью и современной бытовой техникой.

Пространство дома не ограничивается квартирами. Входные группы станут многофункциональными лобби-клубами с зонами ожидания, коворкингами и лаунж-пространствами.

Двор четырнадцатого квартала спроектирован как ландшафтный сад площадью 1,2 гектара. Здесь появятся сухой ручей, прогулочный мост, амфитеатр и зоны для отдыха. Вся наземная территория свободна от машин — для жителей предусмотрен подземный паркинг.

Отдельным преимуществом арендатора становится доступ к социальной и коммерческой инфраструктуре «Острова»: к современным образовательным центрам, множеству спортивных и игровых площадок, кафе, магазинам и другим объектам повседневного спроса.

На территории «Острова» проложено около 150 км прогулочных дорожек вдоль собственной набережной Москвы-реки и через парковые зоны. Это среда, в которой хочется оставаться, а значит, спрос на аренду будет устойчивым.

ООО «Специализированный застройщик «ЭПОХА», ИНН 9729332579

Реклама