Девелоперы отправились на периферию
Офисы за МКАД подорожали на 29% за год
Арендные ставки на офисы класса А за пределами МКАД за год выросли на 29%, внутри кольца — только на 11%. Это продиктовано смещением девелоперской активности. На периферии застройщикам проще найти свободные участки и покупателей для своих проектов. Арендный спрос на офисы в удалении пока ниже, чем в центральных локациях. Но участники рынка верят в их потенциал.
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Фото: Егор Снетков, Коммерсантъ
Средняя ставка аренды офисов класса А за пределами МКАД, по итогам января—марта 2026 года увеличилась на 29% год к году, до 21,9 тыс. руб. за 1 кв. м в год, подсчитали в NF Group и «Сколково Парке». Эта динамика в два с половиной раза превосходит рост ставок внутри МКАД. Здесь офисы подорожали на 11% год к году, до 41,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
В IBC Real Estate говорят, в июне офисы за МКАД стоят в среднем 30,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, внутри МКАД — 41,4 тыс. руб. Год к году значения выросли на 44% и 10% соответственно. За пять лет, по словам директора департамента офисной недвижимости NF Group Елены Акатовой, аренда офисов за МКАД подорожала в полтора раза. Внутри кольца — на 26%.
Такой заметный рост ставок аренды в офисах за пределами МКАД связан с эффектом низкой базы и выходом на рынок большого количества качественного предложения, констатирует директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба. Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова замечает, что строить объекты в отдалении от центра начали в том числе девелоперы, изначально ориентировавшиеся на создание премиальных бизнес-центров.
Интерес застройщиков к удаленным локациям партнер Bright Rich | CORFAC International Сигуш Бабоян связывает с дефицитом земли под офисные проекты в сложившихся деловых районах. Высокая стоимость оставшихся участков, по ее словам, приводит к резкому увеличению бюджетов реализации проектов.
Дополнительным драйвером офисного строительства за МКАД стала программа создания мест приложения труда, участвуя в которой жилые девелоперы возводят объекты коммерческой недвижимости для получения льгот. В рамках нее в 2026–2027 годах может быть построено около 924 тыс. кв. м площадей, говорит госпожа Дзюба. Это 38,5% от всего запланированного предложения за МКАД в этот период.
Хотя пригороды — пока не самая популярная локация. 60% офисных площадей в Москве в 2026–2027 годах, по словам замдиректора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентина Кусова, будут сданы в зоне между Третьим транспортным кольцом и МКАД.
Арендный спрос на удаленные офисы пока в любом случае отстает от предложения. Согласно NF Group, в январе—марте 2026 года в районах за МКАД пустовали 22,1–27,6% площадей класса А. Для сравнения, внутри Садового кольца в аналогичный период были свободны 1,8–7,1% помещений.
Но качественные бизнес-центры в удалении от центра, по словам госпожи Бабоян, в то же время привлекают покупателей-инвесторов, рассчитывающих на их капитализацию и потенциальный рост арендного дохода. Это может служить дополнительным стимулом для девелоперов, которые сейчас стремятся продавать, а не сдавать офисы в аренду.
Екатерина Белова ожидает, что в будущем разрыв между ставками в центральных и удаленных локациях продолжит сокращаться в контексте децентрализации ключевых районов и перетекания спроса на прилегающие к центру территории. Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова замечает, что потенциал роста арендных ставок в центре города, с одной стороны, сдерживает и без того высокий их уровень, с другой — стимулирует низкий уровень вакантности.