Путь от идеи что-то построить до ввода объекта в эксплуатацию непрост и долог. Заказчику предстоит огромная работа, которая начинается с юридического оформления права на землю, разработки и утверждения проекта, поиска подрядчика и заканчивается разрешением проблем, связанных с управлением построенной недвижимостью. При этом на строительную организацию — подрядчика возлагается колоссальная ответственность, поскольку от него во многом зависит конечный результат. Сегодня группа недвижимости Ъ решила обратить внимание именно на проблему поиска подрядчика.
Кому доверить строительство
Итак, вы решили строиться. В зависимости от того, каков объект строительства, и будет зависеть способ выбора подрядчика. Если площадь вашего объекта, будь то офис, коттедж или что-нибудь другое, не превышает 200-300 м2, реализовать строительство можно довольно быстро, правда, на свой страх и риск, но с экономией времени и денег. В этой ситуации существует несколько вариантов.
Первый из них на первый взгляд очень прост. Он предполагает поиск подрядчика через объявления в газетах: как правило, это так называемые "халтурщики". На сегодня существует две группы "халтурщиков" — это наши соотечественники и заезжие рабочие из стран бывшего Союза (в основном из Армении, Грузии, Белоруссии и с Украины); последним смело можно платить за работу в полтора-два раза меньше, чем россиянам.
В привлечении такой рабочей силы есть свои плюсы и минусы. К положительным моментам можно отнести то, что строители выполнят работы в кратчайшие сроки и, возможно, по ценам более низким, чем различные частные или государственные фирмы. Кстати, оформлять какие-либо официальные документы в этом случае не обязательно, что выгодно с точки зрения налогообложения — правда, при этом у вас должно быть достаточно наличных. Выгодно еще и то, что вы сами будете контролировать закупку стройматериалов, поскольку их при такой схеме работы с подрядчиками покупает сам хозяин. Однако этот путь подбора подрядчиков прост только на первый взгляд. Прежде чем приступить к поиску "свободных" строителей вам придется сделать подробнейший проект, не менее тщательный план работ и детально просчитанную смету, на все это уйдет до нескольких недель. В противном случае строители не преминут воспользоваться вашими недоработками. В то же время существуют и минусы: вам вряд ли дадут гарантию по срокам и качеству строительства. И не удивляйтесь, если в построенном помещении будет сыро или вскорости обвалится потолок. Возможно, недосчитаетесь и дорогостоящих отделочных и строительных материалов. Много времени уйдет в этом случае также на постоянный контроль за строителями; при малейших подозрениях лучше всего будет сразу разорвать такой "контракт".
Второй вариант, который все чаще практикуется в последнее время, предусматривает поиск подрядчика через знакомых, которые уже воспользовались его услугами. Этот вариант более удачен в том отношении, что не придется покупать "кота в мешке". Но надо обязательно пройтись по объектам, которые построены руками ваших будущих подрядчиков. В случае если знакомые рекомендуют какую-нибудь фирму, вас ждет единственный неприятный момент — подписание контракта, а следовательно, и все налоговые прелести, которые увеличат стоимость работ. В подрядную фирму можно, впрочем, обращаться, даже если у вас и нет там знакомых. Причем такое предложение с удовольствием рассмотрят, помимо российских, фирмы из Турции, бывшей Югославии и Болгарии. Они не слишком придирчивы к условиям работы и размеру оплаты — строители из этих стран получают в среднем в два-три раза меньше, чем из развитых стран Запада.
Тендер — лучшая гарантия успеха
Если ваш замысел грандиозен и речь идет о строительстве какого-нибудь крупного объекта, предыдущие советы не помогут. У подпольных подрядчиков вряд ли найдутся ресурсы, да и необходимое мастерство для реализации проекта. И от государства такое дело не утаишь. Лучшим выходом в этой ситуации будет проведение подрядных торгов, благодаря которым вы найдете именно ту фирму, которая наиболее полно отвечает вашим требованиям. Подрядные торги или тендеры уже в течение многих десятков лет практикуются на международном рынке и дают возможность определить оптимальную фирму-подрядчика, будь то государственное или частное предприятие.
Что касается российской практики, то торги получили официальный статус с апреля 1993 года, когда было утверждено положение Госстроя России и Госкомимущества "О проведении тендерных торгов в РФ". В этом документе определен порядок торгов прежде всего для государственных нужд. Однако, по мнению специалистов воспользоваться этим могут и частные фирмы. Схема проведения подрядных торгов выглядит таким образом. Они устраиваются и финансируются заказчиком, хотя можно назначить и независимую консалтинговую фирму, специализирующуюся на проведении тендеров. Но на сегодняшний день таких структур, знающих подрядный рынок и имеющих значительную практику, в России практически не существует.
Для приглашения к участию в торгах за несколько недель до срока подачи заявок дают объявление в прессе. В нем должна содержаться информация о заказчике, объекте и предмете торгов, а также указаны ориентировочный объем и сроки выполнения работ. Выбор нужной строительной фирмы должен базироваться на информации, содержащейся в представленных вам заявках. Как правило, там указываются данные о фирме и предварительное описание будущей программы строительства. Заказчика должна интересовать любого рода информация о потенциальном подрядчике — от организационно-правовой формы предприятия, юридического адреса, банковских реквизитов до сведений о платежеспособности фирмы. Не помешает также и знание технологии предстоящего строительства, и то, как ее представляет себе данная подрядная структура. Хотя если речь идет об опытном подрядчике, заказчик может и не углубляться в технологические тонкости.
Следующим этапом при выборе подрядчика является определение наиболее приемлемой стоимости предстоящего строительства. Здесь следует исходить из трех основных пунктов: стоимости работ, сроков строительства и качества выполнения работ. Причем особое внимание стоит обратить на условия финансирования строительства. Обычно подрядчик просит предоплату в размере 20-40% в зависимости от величины будущего объекта, а остальные расчеты производятся по факту выполненных работ. В подрядный контракт, как правило, вносятся и штрафные санкции на случай невыполнения одной из сторон своих обязательств. В конечном итоге за сорванный по вине подрядчика заказ можно получить значительную компенсацию, однако это достаточно трудоемкий процесс, требующий много сил и времени.
Иностранцы в России
Сегодня на российском подрядном рынке действует много фирм, и выбор достаточно широк. В борьбе за получение подряда наряду со множеством российских государственных и частных строительных организаций участвуют и многие зарубежные, прежде всего из развитых стран Запада, где стройиндустрия испытывает небывалый спад.
Иностранные строительные фирмы присутствуют на российском рынке давно, но между ними и нашими строительными организациями был непреодолимый барьер — неконвертируемость рубля. Заказчики не имели возможности пригласить хорошего подрядчика из числа инофирм, и этим пользовались российские строительные организации, которые и диктовали свои условия заказчикам, при этом качество работ оставляло желать лучшего.
С развитием рыночных отношений в России иностранные строительные компании расширили круг своих клиентов и смогли закрепиться во многих регионах страны путем расширения сети своих представительств или создания СП с российскими партнерами. У российских инвесторов также появилась возможность выбора. Поскольку местные строители низким качеством работы сильно подпортили свой авторитет в глазах инвесторов, последние в большинстве своем стали работать с зарубежными фирмами, которые начиная с 60-х годов успели хорошо зарекомендовать себя на российском рынке.
Среди первых фирм, вышедших на наш рынок, были компании из Финляндии. Сейчас в России представлены семь финских строительных компаний. Среди них такие крупные многопрофильные компании, как Yit-yhtyma, отреставрировавшая "Метрополь" и "Асторию"; Puolimatka, построившая гостиницу "Олимпик-Пента"; Рolar, участвовавшая в строительстве петербургской гостиницы "Пулковская" и в реконструкции цирка на Цветном бульваре; Lemminkainen, соорудившая здание для музея частных коллекций в Москве. Остальные же компании занимаются в основном промышленным строительством, среди них фирмы Еke-yhtiot, Juva ltd, Srv international и Terasbetoni.
Одну из лидирующих позиций занимает фирма Yit-yhtyma, ее годовой оборот в 1993 году составил порядка $519 млн, причем на российский рынок пришлось около $70 млн. Для Рolar и Еke-yhtiot российский рынок также достаточно прибыльный: годовой оборот Еke-yhtiot составляет $200 млн, из них четвертая часть "добывается" в России. У Рolar годовой оборот $150 млн, из них $50 млн на российском рынке.
Не менее активно участвуют в борьбе за рынок компании из других стран, прежде всего из Турции, Германии и Австрии. Среди этих компаний самыми известными являются австрийские ABV, Mavim и Maculan Holding, турецкие MIR и ENKA и германский концерн Philipp Holzmann.
Компания ABV в основном специализируется на строительстве и управлении гостиниц. Среди ее объектов гостиница Moscow Palace общей стоимостью в $60 млн и пятизвездочный гостиничный комплекс в Санкт-Петербурге "Невский Палас".
Другая австрийская фирма, Mavim, ориентируется только на возведение небольших промышленных и гражданских объектов "под ключ". Себестоимость строительства таких объектов составляет порядка $800-1000 за 1 м2.
Холдинговая компания Maculan Holding, наоборот, предпочитает выполнение крупных проектов самого разного назначения. Сейчас эта компания считается самым большим строительным предприятием на территории СНГ, ее годовой оборот составляет около $700 млн. Среди построенных зданий можно выделить медицинский центр в Якутске площадью 25 тыс. м2 за $75 млн, военный городок в Твери за $100 млн.
Крупнейший немецкий концерн Philipp Holzmann — одна из немногих немецких строительных фирм, присутствующих на нашем рынке. Фирма выполняет не только подрядные работы, но готова предоставлять весь комплекс услуг, от проектирования и финансирования проекта до эксплуатации построенных объектов. Портфель российских заказов у этой фирмы пока невелик. Среди заключенных ею контрактов самым большим является строительство жилого городка во Владикавказе, стоимость которого оценивается в DM208 млн.
Турецкие строительные фирмы — одни из самых активных участников российского подрядного рынка. Они берутся за реализацию самых разных проектов, будь то промышленные объекты, бизнес-центры или больницы. Первым проектом, реализованным фирмой MIR, был московский офисный центр "Парк Плейс". Это один из самых больших и престижных офисных центров в России, его площадь составляет 90 тыс. м2, а затраты на строительство составили около $100 млн. Недавно компания занялась строительством тобольского нефтехимического комбината ($1,7 млрд, доля MIR составит около $700 млн).
Фирма ENKA стала известной после реконструкции "Петровского пассажа". Помимо этого в "портфеле" фирмы строительство в Москве госпиталя для ветеранов ВОВ, объектов медицинского назначения, а также реконструкция офисного комплекса на Цветном бульваре.
Всего же по России турецкие подрядные фирмы ведут строительство 30 объектов на общую сумму около $1 млрд.
Последнее, 101-е китайское предупреждение
Оказавшись перед выбором подрядчика, не стоит горячиться и прибегать к очень дешевым или очень дорогим строителям. Вне зависимости от того, насколько значительно предстоящее строительство, его стоимость будет определяться в первую очередь не выбранным подрядчиком, а используемыми стройматериалами. Наиболее дешевыми оказываются цельные конструкции блочных панелей. В этом варианте вы значительно сэкономите и практически при любом подрядчике стоимость строительства 1 м2 составит максимум $650. А если такие конструкции не радуют глаз и хочется разнообразия или чего-нибудь этакого, то выбор практически безграничен: от редких пород дерева до мрамора и драгметаллов.
Именно в этом случае подрядчик становится крайне важной персоной проекта — он может воплотить идею, а может и угробить ее на корню, заодно загубив и стройматериалы. Не стоит, вероятно, мелочиться, хотя и об экономии забывать нельзя. В среднем себестоимость строительства престижного объекта, где подрядчиком выступает европейская фирма, обходится в $800-1100 за м 2, что на 20-25% дороже, чем, скажем, услуги турецких или российских строителей. В то же время при использовании дорогостоящих материалов себестоимость строительства может подняться и с российским или турецким подрядчиком до $1000 за метр.
Что же касается российских подрядчиков, то здесь по-прежнему царят бывшие государственные строительные структуры. Они имеют обширный опыт работ на этом рынке и во многом могут оказаться полезными заказчику. Однако нередко при привлечении таких организаций у заказчика возникают проблемы как с несоблюдением сроков строительства, так и с качеством работ. В то же время на рынке появились и частные строительные фирмы, но пока они не могут конкурировать ни с крупными подрядчиками, ни с инофирмами. Поэтому они удовлетворяются в большинстве случаев небольшими заказами, и их услуги могут стоит несколько дешевле.
МИХАИЛ Ъ-ХРАМОВ