Метр перемен

Фактическая стоимость проданных на вторичном рынке крупных городов России квартир в январе—марте была на 14% ниже цен в объявлениях. За год разрыв сократился на 2 процентных пункта. Торговаться при покупке вторичного жилья становится сложнее из-за роста спроса и постепенного снижения объема предложения. На готовые квартиры переориентируются несостоявшиеся покупатели новостроек.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

В 40 крупных городах России (с населением от 500 тыс. человек) в январе—марте средний размер дисконта на вторичном рынке составил 14%, сократившись год к году на 2 процентных пункта (п. п.), следует из данных ЦИАНа. Цифра показывает, насколько цена реализации готового жилья ниже изначально запрошенной в объявлении.

По данным компании «Инком-Недвижимость», в Москве средняя скидка, сделанная в процессе торга, при покупке вторичной квартиры сейчас составляет 1–3% против 3–6% годом ранее. Исполнительный директор «Этажей» Юлия Бочарникова говорит, что в целом уровень торга на вторичном рынке снижается. В мае средний размер скидки в России составлял 5,1%.

Риэлторские компании в своих подсчетах опираются на дисконт, зафиксированный в рамках торга на конкретный лот.

Аналитики ЦИАНа анализируют цены объявлений и фактически зарегистрированных сделок на рынке в целом. В этом случае разрыв в цене, по словам ведущего аналитика ЦИАНа Елены Бобровской, меняется в том числе вслед за структурой спроса. Например, покупатели ориентируются на более дешевые квартиры, а в экспозиции накапливаются дорогие лоты. Это хорошо прослеживается на ключевых региональных рынках, где разрыв в цене между ценой объявления и ценой реализации обычно выше среднего. Например, в Санкт-Петербурге в январе—марте он составил 25%. В городах с большой конкуренцией торг обычно идет активнее, добавляет госпожа Бобринская. Еще один фактор — искусственное занижение цен в договорах реализации.

За год разрыв в цене на вторичном рынке, согласно ЦИАНу, сократился в 25 из 40 рассматриваемых городов. Наиболее выраженным сокращение оказалось в Набережных Челнах. Если в январе—марте прошлого года вторичное жилье тут продавалось в среднем на 8% дешевле, чем экспонировалось, то сейчас разрыв сократился до 2%. Среди более крупных рынков тенденция прослеживается в Краснодаре и Московской области, где размер дисконта сократился за год на 5 п. п., до 21% и 9% соответственно.

Разрыв между ценой в объявлении и ценой продажи на вторичном рынке сокращается из-за роста спроса. Согласно подсчетам «Авито Недвижимости», в январе—апреле в России было зарегистрировано 449,9 тыс. договоров купли-продажи вторичной недвижимости, год к году значение увеличилось на 16,2%. Высокий темп реализации связан в том числе с переориентацией покупателей с первичного жилья из-за ужесточения с февраля условий по семейной ипотеке: взять в рамках программы теперь можно только один кредит, в то время как раньше такое право было у каждого из супругов. В результате за февраль—апрель количество заключенных в России договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 15,1%, до 102,3 тыс.

В компании «Инком-Недвижимость» отмечают, что активный спрос приводит к сокращению предложения. На вторичном рынке «старой» Москвы сейчас экспонируется 97,9 тыс. квартир. За последний месяц это значение сократилось на 6%, а средняя цена предложения увеличилась на 5%. Такого заметного увеличения цены за месяц не было с 2012 года, говорят в компании.

На первичном рынке жилья практика предоставления скидок, напротив, становится более распространенной. В Москве и области в феврале с дисконтами продавался 81% лотов против 55% годом ранее (см. “Ъ” от 5 марта). Застройщики, по мнению аналитиков компании «Инком-Недвижимость», сейчас предоставляют скидки из-за падения спроса, и их размер постепенно становится больше. Госпожа Бочарникова добавляет, что на максимальную корректировку цены на первичном рынке можно рассчитывать, покупая квартиру за наличные. В этом случае скидки достигают 15–20%.

Александра Мерцалова