Bau City Development построит офисы вместо жилья

В последнее время девелоперы жилья все чаще интересуются рынком офисной недвижимости. Компания Bau City Development приобрела земельный участок площадью 6,6 тыс. кв. м с разрешением на строительство на Новолитовской улице, 37, лит. А, в Выборгском районе Санкт-Петербурга у бизнесмена Ивана Градковского. На площадке планируется строительство бизнес-центра класса А или B+ площадью примерно 32 тыс. кв. м. Стоимость сделки не раскрывается, но объем инвестиций в проект девелопер оценивает в 5 млрд рублей. Эксперты предполагают, что пятно могло обойтись застройщику в 400–600 млн рублей, и объясняют выход еще одного жилого девелопера на офисный рынок с желанием диверсифицировать бизнес в условиях сдержанной активности на рынке жилья.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Приступить к строительству Bau City Development планирует в четвертом квартале 2026 года, сообщила пресс-служба компании. Ввод объекта в эксплуатацию ожидается в третьем квартале 2029 года. Срок действия разрешения на строительство (РНС) — 6 августа 2029 года. В наименовании объекта капитального строительства в документе указано многофункциональное здание со встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (деловое управление, общественное питание, объект культурно-досуговой деятельности, служебные гаражи, научно-производственная деятельность).

Это первый объект коммерческой недвижимости в портфеле девелопера Bau City Development, который в настоящее время строит жилье и апартаменты во Фрунзенском районе города. По словам основателя и генерального директора Bau City Development Кирилла Сиволобова, качественные офисные пространства остаются сегодня востребованным продуктом, поэтому выход в сегмент деловой недвижимости является для компании продолжением развития.

Судя по РНС, предыдущим собственником участка был Иван Градковский, сын бывшего директора Театра имени Ленсовета Валерия Градковского. Градковский-младший принимал участие в проекте апарт-отеля YE’S Primorsky на Камышовой улице. Также ему принадлежат доли в ООО «Аврора Град» и ООО «Лахта», ведущих деятельность в сфере недвижимости, указано в «СПАРК-Интерфакс».

Опрошенные эксперты рынка коммерческой недвижимости оценивают стоимость сделки в 400–600 млн рублей. «После получения разрешения на строительство стоимость проекта выросла. Сделка позволит собственнику продать его по более высокой цене и при этом избежать девелоперских рисков»,— полагает директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева. По ее мнению, в этой локации более перспективным выглядит вариант строительства бизнес-центра класса B+ или B, так как компании, которым интересны офисы класса А, в основном готовы рассматривать исторический центр города и Петроградский район. При этом выбор офиса в более удаленных от центра локациях, как правило, вызван желанием сократить затраты на офисы. Более доступная цена продажи площадей позволит расширить число потенциальных покупателей и повысить ликвидность проекта.

В условиях высокой стоимости заемного финансирования именно продажа офисных площадей позволяет застройщикам сократить инвестиционный цикл и быстрее вернуть вложенные средства. «В отличие от арендной модели, продажа проекта отдельными блоками дает возможность получать выручку еще до ввода объекта в эксплуатацию. Хотя бизнес-центры, которые предполагают продажу площадей, пока еще находятся в стадии реализации и потенциал спроса на них не до конца понятен»,— предупреждает госпожа Андреева.

Подобный продукт может представлять интерес для конечных пользователей, которые хотят зафиксировать расходы на длительный период и защититься от роста арендных ставок. Частные инвесторы в основном интересуются покупкой готовых офисных площадей с арендным потоком, что позволяет им сразу получать доходность с инвестиций и выходить на более короткий срок окупаемости.

«Скорее всего, Bau City будет продавать площади в проекте. Такая модель более привычна для застройщиков жилья, которые ориентируются на высокую оборачиваемость капитала. Стоимость покупки офиса в этой локации будет зависеть от класса объекта и может составить от 300 тыс. рублей за квадратный метр»,— предполагает эксперт Bright Rich | CORFAC International.

С коллегой согласен руководитель проектов в департаменте по работе с офисными помещениями IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Максим Мартынов: «Скорее всего, девелопер построит и будет продавать офисные помещения малыми и средними блоками, сохраняя за собой управление общими зонами и инфраструктурой. Перепродажа здания целиком маловероятна».

Если исходить из того, что весь заявленный арендопригодный объем будет офисным, то поглощение такого количества площадей может занять не один год, рассуждает господин Мартынов. Успех будет зависеть от качества проекта, ставок аренды и общей экономической конъюнктуры. Арендная ставка за качественный офис в данной локации в БЦ класса B+ начинается от 2 тыс. рублей за квадратный метр. Ориентировочная цена продажи офисов — 320 тыс. рублей за квадратный метр, приводит цифры представитель IBC Real Estate в Санкт-Петербурге.

По информации Ивана Починщикова, управляющего партнера IPG, ранее на площадке рассматривался проект апартаментов. «Если будущий офисный объект будет создаваться на базе существующей концепции, могут возникнуть вопросы, связанные с высотностью, высотой потолков и нарезкой помещений. Для офисной недвижимости это важные параметры, которые напрямую влияют на востребованность продукта,— обращает внимание эксперт.— Апартаменты как инвестиционный инструмент сегодня продаются значительно сложнее, а офисы воспринимаются как более ликвидный продукт. Однако важно понимать, что рынок в целом сегодня находится в непростом положении, поэтому вывод столь крупного объема офисных площадей в одной локации также может сопровождаться определенными рисками».

Что касается дальнейшей судьбы объекта, то господин Починщиков ожидает, что девелопер построит бизнес-центр и передаст его в управление профессиональной управляющей компании.

Александра Тен