В логопарках нашли повышенные риски

Российская национальная перестраховочная компания (РНПК) объявила о намерениях значительно сократить объемы покрытия по договорам страхования складской недвижимости. В отдельных случаях максимальная емкость может сократиться с нынешних сотен миллиардов рублей до 20 млрд руб. В списке проблемных локаций РНПК оказалось более 40 крупных складских комплексов. Нововведения могут создать для их владельцев и арендаторов проблемы не только с получением страхового покрытия, но и, как следствие, с залоговым обеспечением кредитов. Внедрение новых лимитов предполагается на конец 2026 — начало 2027 годов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Позиция РНПК

В феврале 2026 года РНПК представила новую концепцию по страхованию складских рисков. В пояснительной записке говорится о всплеске случаев, когда риски искусственно разбиваются участниками страхового рынка на части, чтобы обойти контроль со стороны госкомпании. Сейчас для привлечения факультативного перестрахования спецакцепт от РНПК требуется, если максимально возможный убыток по риску превышает 20 млрд руб., или в ситуациях, когда используется сострахование или факультативное перестрахование риска.

Однако в крупных логопарках нередко возникает колоссальная кумуляция рисков, ведь на таких объектах страхователи страхуют не только свое имущество и ответственность, но и товароматериальные ценности (ТМЦ). РНПК (100% принадлежит ЦБ) решила купировать угрозу.

Во-первых, перестраховщик предложил снизить совокупную страховую сумму по локации. Ранее страховые суммы по крупным логопаркам могли исчисляться сотнями миллиардов рублей. Теперь, согласно концепции, базовое ограничение по действующим и новым рискам снизится до 40 млрд руб. А вот для объектов, где невозможно провести полноценный осмотр помещений, лимит для новых рисков опустится до 20 млрд руб., а для действующих договоров — до 30 млрд руб.

Во-вторых, общая оценка склада (складского корпуса) будет оцениваться по наихудшему из блоков, входящих в состав корпуса. Таким образом, под удар могут попасть добросовестные арендаторы из-за нежелания собственника или другого арендатора работать над улучшением риска.

В-третьих, был сформирован список проблемных локаций, которые теперь находятся на особом контроле. В него вошли как объекты плохого качества, так и огромные комплексы с высокой кумуляцией риска. Половина проблемных логопарков находится в Московской области.

Как сообщил партнер NF Group Константин Фомиченко, по итогам первого квартала 2026 года совокупный объем качественных складских площадей классов А и B на территории РФ приблизился к отметке 58 млн кв. м. Основная часть предложения по-прежнему сосредоточена в Московском регионе — 28,45 млн кв. м, или 49% от общего объема рынка. На регионы приходится 23,1 млн кв. м — около 40%, на Санкт-Петербург и Ленинградскую область — 6,35 млн кв. м, или 11%. В структуре национального складского рынка их доля невелика.

По оценкам страховщиков, большая часть этих зданий застрахована, при этом уровень убыточности составляет около 80–85%. Как сообщил ЦБ, в 2025 году выплаты по договорам входящего перестрахования увеличились на 50%, до 143,8 млрд руб., тогда как переданные премии по таким договорам выросли лишь на 15%, до 196,2 млрд руб. При этом доля РНПК, которая является монополистом в сегменте складов, в выплатах выросла за год на 13,8 п. п., до 49,3%, а общий объем составил около 71 млрд руб., в два раза выше, чем годом ранее.

Крупных, резонансных убытков по складам в 2025 году не было. Но все помнят крупные пожары на складах маркетплейсов в последние годы (в 2022 году сгорел склад Ozon в подмосковном городе Истра, в 2024 году — Wildberries в Шушарах, ущерб в каждом случае превысил 10 млрд руб. В 2022 году сгорел «Атлант-парк» в Подмосковье, общая сумма ущерба от этого пожара составила около 3,5 млрд руб.).

Как признали в РНПК, основная причина нововведений — стремление избежать значительных убытков в будущем. Не секрет, что в текущей экономической ситуации многие страхователи пытаются по максимуму загрузить площади товарами, что часто делает штатные системы пожаротушения неэффективными.

Пока у страховщиков в договорах облигаторного страхования отсутствуют ограничения. Внедрение новых лимитов запланировано на период пролонгации облигаторных договоров перестрахования имущества юрлиц, который придется на конец 2026 — начало 2027 годов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Позиция страховщиков

Если рекомендации РНПК получат с января 2027 года статус требований, то у российских страховщиков на юридическом поле резко снизится пространство для маневра. Как они смогут адаптироваться к новым правилам игры? Во-первых, они могут усилить поиск перестраховочных емкостей в дружественных юрисдикциях. В первую очередь в Индии, Китае, Белоруссии, Казахстане и Иране. Во-вторых, страхование на суммы, превышающие максимально доступную перестраховочную емкость, будет возможно путем увеличения собственного удержания. В-третьих, страховщики могут лимитировать покрытие по проблемным локациям.

«Перестрахование на других рынках могло бы решить проблему, но тоже, к сожалению, только в теории: значимые альтернативные емкости пока найти не удалось»,— признал директор департамента андеррайтинга по корпоративным видам страхования «Согласия» Алексей Хуторянский.

По его мнению, увеличение собственных удержаний, к сожалению, не решит данную проблему, поскольку они и так были значительно увеличены после 2022 года и значимо больше страховщики на себя взять не смогут. «Поэтому единственный выход — это установление лимитов. Что в целом не является чем-то новым, так как любой крупный промышленный риск и в российской, и в мировой практике страхуется с лимитом. Складской сегмент к этому не так привычен, но такое страхование все равно лучше, чем его отсутствие»,— заметил директор департамента андеррайтинга по корпоративным видам страхования «Согласия».

По его мнению, инициатива РНПК заставит владельцев складов лучше работать над качеством своих объектов и может снизить концентрацию товаров на одном складе, что позволит уложиться в новые лимиты. «Пока риски имеют высокую концентрацию и неудовлетворительное качество, РНПК вряд ли будет готова обсуждать увеличение емкости»,— подчеркнул господин Хуторянский.

Его выводы во многом разделяет и вице-президент, директор департамента по страхованию имущественных рисков «РЕСО-Гарантии» Мария Барсова. Она не считает, что страховщики готовы увеличивать собственное удержание более чем на 50%. Перестрахование на иных рынках, по ее мнению, крайне ограниченно.

«Ограничения, которые находятся пока только в стадии обсуждения со страховым сообществом, связаны не с регионами, а с кумуляцией рисков»,— добавила госпожа Барсова. По ее мнению, сложности могут возникать в регионах, где мало складов с особыми условиями хранения — в таком случае компании вынуждены хранить свои товары в ограниченном количестве локаций.

Например, дефицит качественных складских площадей отмечается экспертами в Ленинградской области.

Позиция арендатора

Понятное дело, что нововведения РНПК не вызвали прилива радости среди арендаторов крупных складов, которые оказались или могут оказаться в проблемном списке локаций. С одной стороны, они приветствуют намерения перестраховщика, поскольку заинтересованы в сохранности стоков. С другой стороны, им будет сложнее найти подходящий для этого склад. В особенно сложной ситуации окажутся представители фарминдустрии. На проведение конкурса, спецаудит, консультации с РНПК, изменения в лицензии, переезд, страхование товара уходит минимум год.

К тому же ряд важных для арендаторов вопросов остался за рамками плана РНПК. Как рассказал представитель одной из крупнейших международных фармкомпании, пожелавший остаться неназванным, арендуемый компанией складской комплекс оказался на особом контроле РНПК из-за недостаточной мощности насосной станции. Но этот объект принадлежит не владельцу комплекса, а ресурсоснабжающей организации, у которой нет интереса расширить мощности. В результате фармкомпания решила построить новый склад, который будет соответствовать рекомендациям РНПК.

Арендаторов также волнует возможное подорожание аренды складов. Ведь в РФ нововведения по традиции оплачиваются из кармана клиентов. «Учитывая текущую ситуацию на рынке аренды, ожидать повышения ставок из-за изменения покрытия страхования преждевременно»,— считает директор департамента аренды и развития объектов недвижимости «Х5 Недвижимость» Сергей Оганезов.

Также волну беспокойства вызывает и возможный рост страховых тарифов.

Позиция брокеров

«Мы встречались с РНПК после того, как она обнародовала концепцию по страхованию складских рисков, но у нас до сих пор нет понимания, как будут работать новые механизмы регулирования»,— отметил начальник отдела страхования коммерческой недвижимости страхового брокера Remind Александр Ефимов.

По его мнению, применить новую методику можно будет только к новым объектам, которые продолжают строиться и скоро будут введены в эксплуатацию. Внедрить эту схему на действующих складах невозможно, так как сложно представить механизм справедливого распределения емкости между собственником и арендаторами. Особенно в проектах Light Industrial, где площади здания принадлежат нескольким собственникам, но которые имеют общее имущество (чиллеры, пожарные насосные станции, инженерные сети, кровля). К тому же договориться владельцам помещений о едином страховщике будет сложно. Чтобы исключить в будущем споры, юристы продавца—собственника комплекса или управляющая компания перед сделкой должны основательно проработать в договоре купли-продажи пункт о пропорциональной солидарной ответственности за общее имущество.

Но и с новыми объектами будет нелегко. Как отметил специалист, сегодня при проектировании и строительстве складов в приоритете разработка и согласование СТУ, позволяющих сэкономить на строительстве, о рискозащищенности мало кто всерьез задумывается. К примеру, наиболее частой рекомендацией страховщиков и РНПК является установка межстеллажной спринклерной системы или более производительных оросителей, что также соответствует требованиям западных стандартов NFPA и FM Global.

У Remind есть клиенты, которые по объективным причинам не смогли выполнить рекомендации РНПК на арендуемом складе и начали строительство нового. Господин Ефимов не исключает, что в будущем при отсутствии страховой защиты может возникнуть прецедент, когда владелец или арендатор склада может лишиться доступа к банковскому залоговому кредитованию. Причем речь идет не только о будущих займах, но и о действующих кредитных договорах.

«Сегодня это ключевой риск для компаний, которые владеют складами. При площади складского корпуса свыше 150 тыс. кв. м только его совокупная страховая сумма может превысить 20 млрд руб. (новый лимит для рисков РНПК). Также тучи сгущаются над головами фармкомпаний, у которых в силу их специфики стоимость ТМЦ, находящихся на хранении в складах, нередко превышает 20 млрд руб., но при этом может занимать сравнительно немного места»,— отметил начальник отдела страхования коммерческой недвижимости страхового брокера Remind.

По его оценке, для этих компаний альтернативой страхованию могли бы стать банковские гарантии или продукты на их основе, но они стоят гораздо дороже, чем страховой полис. Поэтому наиболее предпочтительны страховки на особых условиях.

Несколько лет назад РНПК ввела так называемую складскую оговорку, в рамках которой из покрытия исключаются убытки, связанные с нарушением норм и правил пожарной безопасности. Не секрет, что при желании на подавляющем большинстве объектов можно найти нарушения правил пожарной безопасности разной степени. Поэтому многие собственники и арендаторы готовы существенно переплачивать за страхование без данной оговорки, чтобы избежать возможных проблем в данной части.

Еще один перспективный вариант для потенциальных участников проблемного списка РНПК — увлечение франшизы, когда страхователь знает, что часть убытка будет лежать на нем.

Как сообщил «Ъ-Страхованию» бизнесмен, пожелавший сохранить анонимность, арендаторы крупных складов, которые попали в так называемый черный список РНПК, уже нашли несколько оригинальных схем, позволяющих обойти ее рекомендации, которые со следующего года могут стать требованиями. Так что можно смело утверждать, что корректировка правил игры на рынке перестрахования продолжится.

Сергей Артемов