Гибкие офисы выросли в цене и в статусе
Коммерческая недвижимость
Российский рынок гибких офисных пространств за несколько лет проделал путь от площадки для стартапов до инструмента, которым пользуется крупный бизнес. Общая площадь коворкингов в стране превысила 500 тыс. кв. м, а число локаций перевалило за тысячу. За общими цифрами скрываются три разных рынка: Москва задает ценовую планку и концентрирует премиальные площади, Петербург осторожничает и делает ставку на реновацию, а регионы только начинают становиться полем для экспансии сетей.
По данным совместного исследования консалтинговой компании IPG.Estate и сети гибких офисных пространств Case, Москва остается безусловным центром концентрации сегмента. По итогам 2025 года объем предложения сервисных офисов в столице достиг 413,6 тыс. кв. м — около 2% всей офисной недвижимости города. Количество рабочих мест оценивается в 60,2 тыс. при 134 действующих площадках. Рынок подпирает снизу крайне низкая вакансия в классическом офисном сегменте: компаниям, которым негде разместиться, приходится идти в гибкие форматы.
Главным сюжетом года стал резкий рост ставок. Средняя аренда рабочего места прибавила 32% год к году и достигла 53 тыс. рублей в месяц. В премиальных локациях внутри ТТК — в «Москва-Сити» и Ленинградском деловом коридоре — ставки держатся в диапазоне 64–84 тыс. рублей. При этом уровень вакансии вырос до 10%, но связано это не столько с ценой, сколько с вводом новых крупных площадок. На текущий момент, по оценке на апрель 2026 года, общая вакансия в сервисных офисах Москвы составляет 12–14%. Картина по районам неоднородна: в деловых кластерах показатель сохраняется на уровне 5–6%, в пределах ТТК — 8–10%, а на периферии доходит до 16–18%.
Рынок остается монополизированным: на сетевых операторов приходится 88% предложения. Крупные игроки задают тон, предлагая передовые и эксклюзивные концепции, которые вытесняют традиционные форматы и ограничивают развитие небольших и новых компаний. Это сказывается и на ценах — лидеры фактически диктуют условия аренды. Чтобы выйти на такой рынок, новичку приходится либо искать уникальную нишу, либо привлекать значительные инвестиции, и это тормозит появление свежих форматов. На 2026 год крупные операторы анонсировали запуск не менее шести новых площадок более чем на 4 тыс. рабочих мест. Основной спрос в 2025 году и в первом квартале 2026 года обеспечили компании из сферы торговли, строительства и IT.
Петербург в пять раз меньше
Разница со столицей видна сразу по количественным показателям. По данным IPG.Estate, общий объем сервисных офисов в Петербурге — 72,4 тыс. кв. м, менее 18% от московского. Локаций — 64, доля сетевых игроков — 70%. Средний тариф за фиксированное рабочее место составляет 30 400 рублей в месяц, почти вдвое ниже московского. В флагманских проектах аренда фиксируется в пределах 40 тыс. рублей за место.
Любопытно, что годовой рост ставки в Петербурге — 30% — почти не отличается от московского, но природа у него принципиально иная. В Москве цены подстегивал ажиотажный спрос на фоне дефицита, в Петербурге — инфляция операционных издержек и вынужденное повышение цен операторами ради сохранения рентабельности. Причем рост вызван не новым предложением, а оттоком арендаторов из бюджетных коворкингов и периферийных локаций. Спрос сконцентрировался в высококлассных бизнес-центрах и центральных зонах, оставив проседать пространства подешевле. Это прямое следствие массовой оптимизации затрат малым и средним бизнесом: компании предпочитают переплачивать за статусную локацию, но сокращают число мест или переходят на гибридный формат. В итоге вакансия в структуре фиксированных мест достигла 16%.
Новых открытий в 2025 году было мало. Инвесторы и операторы действовали осторожно: вместо отдельных проектов они предпочитали встраивать гибкие офисы как дополнительную услугу в состав жилых комплексов (ЖК «Биография») или апарт-отелей (Gler). Новые игроки на рынок практически не выходили, а действующие сосредоточились на ребрендинге и реновации. Новая волна предложения в 2026 году придет от сетевых операторов: ожидается открытие двух площадок — PAGE на Наличной улице и «Практик» на Октябрьской набережной, что суммарно добавит 597 рабочих мест. Дополнительный импульс даст экспансия московской сети ASPACE: в бизнес-центре «Звенигородский» откроется пространство на 510 рабочих мест.
Регионы догоняют медленно
В городах-миллионниках — Ростове-на-Дону, Казани, Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и других — сегмент развивается заметно медленнее, чем в двух столицах. Суммарно здесь насчитывается 90 качественных площадок гибких рабочих пространств, что существенно уступает столичным показателям и по абсолютному числу объектов, и по темпам прироста. Средняя стоимость аренды рабочего места в формате открытого пространства варьируется в широком диапазоне — от 8 до 20 тыс. рублей в месяц.
Региональные операторы пока делают ставку на сетевые проекты в рамках одного города. Больше всего таких мультилокационных сетей сосредоточено в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде и Самаре. Из общей логики выбиваются два игрока. Сеть коворкингов «Практик» с головным офисом и большинством площадок в Петербурге работает также в Москве, Новосибирске и Челябинске, а в 2026 году планирует выйти на международный рынок с локацией в Астане. Московская сеть смарт-офисов и коворкингов SOK, делающая ставку на премиальные пространства и развитие сообщества, после открытия площадки в Петербурге («SOK Достоевский») анонсировала запуск локаций в Екатеринбурге и Казани.
Курс на децентрализацию
Отдельный сюжет — выход гибких офисов за пределы центральных деловых районов. По сути это переход от «статусного» офиса любой ценой к рациональному и комфортному рабочему месту. В США тренд набирает силу: пригороды превращаются в самостоятельные центры притяжения с собственной экономикой и инфраструктурой, формируя полицентричные агломерации.
Москва движется в том же направлении, но со своей спецификой. Благодаря программам комплексного развития территорий (КРТ) и реновации столичный регион уходит от моноцентричной модели к развитию периферийных районов. При этом российская версия отличается высокой степенью государственного участия и планового подхода: децентрализацию инициирует и поддерживает сам город через градостроительные программы, и это системная политика, нацеленная на сбалансированное развитие агломерации и снижение маятниковой миграции.
Петербург демонстрирует противоположную модель. Здесь гибкие офисы остаются эксклюзивным продуктом, привязанным к премиальным локациям исторического центра. Почти 66% всего предложения гибких рабочих мест приходится на четыре центральных района: 35% — на Центральный, 15% — на Петроградский, 9% — на Адмиралтейский и 7% — на Василеостровский. Северная столица остается консервативной и по географии, и по самой философии развития сегмента: арендаторы ориентированы на центр как на маркер статуса, а появление крупных качественных объектов за пределами исторического ядра в ближайшие годы будет скорее исключением.
Регионы могут пойти по одному из двух путей, прогнозируют аналитики IPG.Estate и Case. Первый — стать плацдармом для масштабирования московских и петербургских сетей, что приведет к росту стандартов качества и неизбежному повышению ставок, а корпоративный сегмент быстро консолидируется вокруг федеральных брендов. Второй — формирование сильных локальных сетей, которые за счет знания рынка объединяются в межрегиональные альянсы и в нишевых сегментах способны конкурировать с федералами.