«Запрос на клубный формат, приватность и сервис будет усиливаться»
Экспертное мнение
Рынок жилой недвижимости премиального класса развивается по особым законам и меньше подвержен влиянию внешних факторов, чем более демократичные сегменты. Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», рассказала корреспонденту Business Guide о главных тенденциях и особенностях петербургского рынка элитного жилья.
Фото: ГК «ЕВРОСТРОЙ»
Фото: ГК «ЕВРОСТРОЙ»
BUSINESS GUIDE: Как сегодня развивается первичный рынок элитного жилья в Санкт-Петербурге? Что происходит со спросом и предложением, с ценами?
ОКСАНА КРАВЦОВА: Несмотря на общую турбулентность на рынке недвижимости, сегмент элитного и премиум-жилья в Петербурге остается одним из самых устойчивых. Мы видим стабильный спрос, который во многом связан с дефицитом качественного предложения. Рынок буквально изголодался по новым проектам в сильных локациях — с выразительной архитектурой, продуманной концепцией, качественной инженерией и полноценным сервисом. Сегодня покупатель стал гораздо тоньше чувствовать разницу между просто дорогим объектом и домом с характером, атмосферой и собственной философией.
Цены продолжают расти, и это закономерно. Себестоимость строительства, стоимость земли, сложность согласований и высокая социальная нагрузка делают запуск новых проектов крайне дорогим и длительным процессом. В этом году средняя стоимость квадратного метра элитного жилья Петербурга преодолеет отметку в 1 млн рублей.
BG: Свободных участков для нового строительства в центральных районах практически нет, и с каждым годом объемы редевелопмента увеличиваются. Ваша компания это направление осваивает?
О. К.: Дефицит качественных участков в историческом центре — это объективная реальность рынка. Новое строительство в премиальных локациях становится все более редким и сложным сценарием, поэтому редевелопмент и работа с историческими зданиями — одно из направлений развития рынка дорогого жилья.
Несколько лет назад мы выделили для себя отдельное направление — реставрацию, реконструкцию и капитальный ремонт исторических зданий. Первым таким проектом стал комплекс «Мадонна Бенуа» на Малом проспекте Петроградской стороны, где нам удалось отремонтировать и сохранить архитектурное наследие Петроградской стороны начала и середины XX века.
Мы продолжаем реставрацию еще одного знакового проекта — «Три грации», бывшего доходного дома Карла Шрейбера на углу Захарьевской и Потемкинской улиц. Это один из красивейших жилых домов города, памятник архитектуры первого десятилетия XX века, который мы бережно реставрируем под чутким надзором специалистов из КГИОП, сохраняя фасады, интерьеры и историческую идентичность здания.
Именно такие проекты во многом формируют новую элитную недвижимость Петербурга — через деликатную работу с исторической тканью города. Когда мы занимаемся реставрацией — это возможность вернуть городу часть его архитектурной памяти, восстановить атмосферу места, его масштаб, эстетику и культурный контекст. Именно поэтому проекты вроде «Трех граций» становятся особенно важными — они формируют коллекционную элитную недвижимость Петербурга через уважение к истории города и его архитектурной идентичности.
BG: Меняются ли предпочтения покупателей?
О. К.: Я бы отметила, что главная тенденция — переход к более закрытому и приватному формату проживания. На первый план выходят камерные проекты с небольшим количеством квартир, высоким уровнем персонализации, закрытой инфраструктурой и сильной сервисной составляющей. Покупатель элитной недвижимости сегодня выбирает определенную среду жизни, круг соседей, уровень комфорта и эмоциональное ощущение от места.
Очень важной становится архитектурная ценность объекта. В элитном сегменте всегда были востребованы дома рядом с реками, парками, знаковыми архитектурными и культурными доминантами Петербурга. В этом смысле исторический центр города сегодня переживает новый этап переосмысления как пространства для качественной и эстетически выверенной жизни. Так, проект «Фонтанка 130» объединяет все три преимущества: расположение у набережной Фонтанки, соседство с Троице-Измайловским собором и близостью Измайловского и Польского садов.
Также заметно усилился запрос на «тихую роскошь». Покупатели все чаще выбирают сдержанную архитектуру, натуральные материалы, продуманные общественные пространства, высокий уровень инженерии и сервиса. Сегодня настоящая элитарность — это не внешняя декларативность, а качество каждой детали: от планировок и приватности до работы управляющей компании и уровня повседневного комфорта.
Кроме того, покупатель стал значительно более требовательным и рациональным. Даже в элитном сегменте люди внимательно оценивают качество инженерных решений, уровень безопасности, транспортную доступность, сервисную концепцию, наличие инфраструктуры внутри проекта. Поэтому сегодня выигрывают проекты, где сочетаются архитектура, сильная локация, продуманная внутренняя среда и высокий уровень управления домом.
BG: Как изменилась за последний год доля ипотечных сделок на рынке элитного жилья?
О. К.: Высокие классы жилья традиционно наиболее устойчивы к кризисам на ипотечном рынке, поскольку большинство покупок здесь совершается либо с применением рассрочек, либо по единовременной оплате.
По итогам 2025 года в нашей компании доля единовременной оплаты достигла 62%, а ипотечных сделок — всего 9%. По итогам первого полугодия 2026 года мы ожидаем схожие показатели. Это связано прежде всего с высоким чеком сделки. При средней стоимости квартиры от 80 до 100 млн рублей льготные ипотечные программы автоматически перестают быть рабочим инструментом. А именно они сегодня являются основным драйвером спроса в массовом сегменте и формируют пул ипотечных сделок в рыночной статистике.
BG: Раньше покупатели выбирали элитное жилье по принципу «подороже и поближе к центру». Такая покупка являлась возможностью продемонстрировать свой статус. Сейчас что-то изменилось в этом подходе?
О. К.: Петербургская элитная недвижимость всегда была тесно связана с локацией. Петроградская сторона долгое время оставалась безусловным лидером этого сегмента. Фактически это географический центр со сформированной жилой средой и высоким статусом проживания, который сохраняется здесь с начала XX века.
Отдельным анклавом всегда был Крестовский остров, особенно его восточная тихая часть, где мы реализовали три знаковых проекта: жилые комплексы «Олимпийская деревня», «Привилегия» и клубный дом Esper Club.
Сегодня из-за дефицита участков на Петроградской стороне и в Центральном районе девелоперы все чаще обращают внимание на новые статусные локации исторического центра. Огромный потенциал мы видим у западной части Адмиралтейского района, где в последние годы активно формируется новая премиальная жилая среда. Мы видим, как активно в последние годы девелоперы приходят в эту локацию.
Для нас в этой части Петербурга таким стратегически важным проектом стал дом «Фонтанка 130». Это проект с очень особенным настроением. В этой части города удивительным образом сочетаются парадность Петербурга и очень спокойная, почти камерная атмосфера.
Нам хотелось создать дом, который будет органично существовать в этой среде: с уважением к архитектуре города, к масштабу улиц, к историческому контексту. Поэтому Евгений Подгорнов создал проект клубного формата с благородной архитектурой, панорамными окнами, террасами, а после завершения строительства мы привнесем в него сервисную составляющую, без которой сегодня немыслим ни один элитарный жилой объект.
BG: Как меняется портрет покупателя элитного жилья за последние годы?
О. К.: Недвижимость — консервативная сфера, а элитный сегмент — особенно. Поэтому, когда мы говорим о молодеющем покупателе, речь идет не о массовом приходе 25-летних миллиардеров, а скорее о снижении среднего возраста примерно на десять лет: условно с 50 до 40 лет.
Это по-прежнему люди с высоким и очень высоким доходом, сбережениями и четким пониманием того, каким должно быть их пространство для жизни. При этом сам элитный сегмент изначально предполагает высокий уровень персонализации, поэтому говорить о кардинальном влиянии возрастного фактора на продукт не совсем корректно.
Кому-то ближе классическая эстетика, дворцовые интерьеры и виды на Смольный собор и Таврический сад, как, например, в историческом проекте «Три грации». А кто-то выбирает более современную интерпретацию статуса: неоклассицизм, панорамные виды на Неву, мосты, Петропавловскую крепость и крейсер «Аврора», как в клубном доме «Приоритет» на Воскресенской набережной или же в доме «Фонтанка 130» у Троицкого собора.
BG: Какие сегодня у девелопера есть инструменты, позволяющие выделить свой продукт на рынке и отстроиться от конкурентов?
О. К.: Мы действуем по модели, которую выработали еще на этапе строительства жилого комплекса «Привилегия» на Крестовском острове. Ее главная отличительная черта — создать без преувеличения неповторимый объект. Рынок жилья высокого класса не терпит стандартизации.
В «Фонтанке 130» на 110 квартир мы создали большое количество вариантов планировок — это позволяет каждому покупателю найти именно свой сценарий проживания. Для элитного сегмента это принципиально важно. При этом все планировки свободные, мы лишь предлагаем оптимальное с точки зрения дизайна зонирование пространства.
Дополнительным конкурентным преимуществом становится жилая среда: богато украшенное лобби, собственная инфраструктура премиум-класса и наличие сервисной службы.
BG: В апреле «Еврострой» получил разрешение на строительство нового дома на Фонтанке, 130, расскажите про этот проект.
О. К.: У каждого нашего проекта есть собственная идентичность, свой характер, и «Фонтанка 130» — не исключение. Клубный дом расположен рядом с одной из главных доминант Петербурга — Троицким собором, в одной из самых красивых и статусных локаций исторического Петербурга — на набережной реки Фонтанки, в непосредственной близости от прогулочных маршрутов, Польского сада, усадьбы Державина, Измайловского сада и Никольских рядов.
Концепция проекта строится вокруг идеи приватного городского дома для тех, кто ценит камерность, архитектуру и высокий уровень сервиса. Это малоэтажный формат — до семи этажей, 110 квартир и восемь видовых пентхаусов с террасами и панорамными окнами-витражами. Здесь нет ощущения масштабного жилого комплекса — напротив, это клубная атмосфера с небольшим количеством соседей и высоким уровнем приватности.
Для нас было важно создать в этом месте пространство с характером — дом, где сочетаются архитектурная ценность, особенное местоположение и тот самый образ жизни, ради которого и выбирают элитную недвижимость в центре Петербурга.
BG: Что сегодня формирует премиальный статус недвижимости, помимо локации?
О. К.: Для покупателя крайне важным остается образ жизни. Виды на воду, близость к набережным, историческая застройка, визуальные доминанты города — все это формирует уникальную среду, которая напрямую конвертируется в стоимость и обеспечивает устойчивый спрос. По сути, речь идет о нематериальном активе: человек приобретает доступ к определенному культурному и рекреационному контексту. Петербург остается одной из немногих локаций, где такое сочетание факторов сформировано исторически и не поддается тиражированию.
Планировочные решения в большинстве случаев клиенты могут создать любые. Как я уже говорила, мы предпочитаем создавать свободные планировки, лишь предлагая оптимальное зонирование пространства.
Отдельное значение имеет сервис. Покупатель элитной недвижимости привык к определенному уровню обслуживания, поэтому наши дома управляются по принципу лучших мировых отелей. В режиме 24/7 жители могут заказать уборку, трансфер, организацию культурной программы, размещение гостей или даже бронирование частного борта для перелета. Именно такие детали сегодня формируют настоящий премиальный продукт.
BG: Когда сдается проект?
О. К.: Запланированный срок ввода дома «Фонтанка 130» в эксплуатацию — второй квартал 2029 года. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в проекте составляет 900 тыс. рублей. Учитывая локацию, архитектурную концепцию, ограниченное предложение и общую динамику элитного сегмента, к моменту ввода дома в эксплуатацию цены за это время могут вырасти минимум на 50%. Для покупателей, которые заходят на ранней стадии строительства, это не только возможность выбрать лучшие лоты, но и очевидный инвестиционный потенциал.
BG: Насколько распространены инвестиционные покупки на рынке элитного жилья?
О. К.: Инвестирование в элитный сегмент, особенно на этапе строительства объекта, остается одним из самых востребованных инструментов у покупателей. Это подтверждает и высокий процент повторных сделок. В элитной недвижимости человек редко совершает одну-единственную покупку — как правило, это долгосрочные отношения с девелопером и последовательное формирование собственного портфеля активов.
В среднем по рынку доля повторных покупок в элитном сегменте составляет не менее 30%, а в нашей компании этот показатель находится на уровне 40%. Это объясняется тем, что элитные квартиры и апартаменты — всегда эксклюзивный продукт с ограниченным предложением и высокой ликвидностью. Такие объекты не теряют ценности со временем, а в правильной локации и при качественной архитектуре становятся надежным инструментом сохранения и приумножения капитала.
При этом в нашей структуре сделок примерно 40% покупателей — это жители Москвы. Как правило, это люди, живущие на две столицы, для которых важно, чтобы уровень жизни в Петербурге соответствовал их привычным стандартам: лучшие локации, высокий уровень приватности, качественный сервис и безусловная архитектурная ценность объекта.
«Фонтанка 130» — это в первую очередь проект для истинных петербуржцев, людей, тонко чувствующих атмосферу исторического центра, его масштаб, архитектуру и особый ритм жизни. И во многом именно поэтому проект так привлекает региональных и московских покупателей — как правило, это люди, глубоко понимающие и ценящие петербургский культурный код, эстетику старого города и редкую возможность жить внутри этой среды.
Вторая ключевая характеристика — капитализация проекта. Помимо качества исполнения, дорогих материалов, архитектуры и камерной атмосферы, элитная недвижимость остается одним из самых надежных инструментов вложения средств. Такие объекты ежегодно растут в цене: в среднем элитные квартиры могут прибавлять 10–20% в год, а разница между ценой на этапе строительства и стоимостью готового объекта может достигать 40–50%.
BG: Как будет развиваться рынок элитного жилья в ближайшее время?
О. К.: В ближайшие годы петербургский рынок элитного и премиум-жилья будет развиваться в условиях сохраняющегося дефицита качественного предложения. К сожалению, это новая рыночная реальность. Свободных участков на Петроградской стороне, Крестовском острове, в Центральном и Адмиралтейском районах практически не осталось, а сроки согласования новых проектов только увеличиваются при растущей себестоимости и увеличения социальной нагрузки на девелоперов.
Предложение продолжает оставаться ограниченным: в первом квартале 2026 года в элитном сегменте не был введен ни один новый проект, а по итогам последних лет рынок регулярно фиксирует дефицит качественных лотов. В этом смысле наш новый проект на набережной Фонтанки — это как глоток свежего воздуха для рынка. И мы уже фиксируем большое количество бронирований в нем.
В дальнейшем будет усиливаться запрос на клубный формат, приватность и высокий уровень сервиса. Сегодня элитная недвижимость конкурирует не только архитектурой или локацией, но и качеством повседневной жизни: закрытая инфраструктура, камерность, отельный сервис, индивидуальный подход к каждому резиденту становятся обязательным стандартом.
Рынок будет двигаться не в сторону массового расширения предложения, а в сторону еще большей селективности: меньше проектов, но выше требования к их качеству. И именно в этом Петербург остается уникальным — здесь элитная недвижимость строится не вокруг квадратных метров, а вокруг истории, среды и образа жизни, который невозможно тиражировать.
В этом году нам исполняется 30 лет, и мы можем сказать, что за эти три десятилетия «Еврострой» заслужил доверие Санкт-Петербурга и его жителей. Нам доверяют реставрацию исторических жилых памятников — как с домом «Три грации», восстановление облика исторической набережной — как с домом «Приоритет», ремонт исторических зданий в сердце Петроградской стороны — как с комплексом построек «Мадонна Бенуа».