Набережная «Солнцу» не светит

Администрация Геленджика судится с АО «Санаторий Солнце» и АО «Онлайн». Мэрия требует признать недействительным договор аренды земельного участка на Лермонтовском бульваре, который, по мнению истца, является набережной и относится к местам общего пользования. Договор аренды, помимо прочего, находится в залоге у банка «Траст», который выступает в суде в качестве третьего лица и подал самостоятельную жалобу. Юрист считает, что требования мэрии будут удовлетворены.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик судится с АО «Санаторий Солнце» и АО «Онлайн» (правопреемник санатория). Как следует из материалов дела, в иске содержится требование о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 37 552 кв. м. Участок расположен на Лермонтовском бульваре между пансионатами «Приветливый берег» и «Лазуревый берег». Вид разрешенного использования — для размещения общекурортного бульвара с объектами досуга и общественного питания.

Основанием для иска послужили обстоятельства передачи земли. На основании постановления главы администрации от 2007 года между администрацией и ООО «Стивилон» был заключен договор аренды сроком на 49 лет.

Официальная цель — размещение «общекурортного бульвара с объектами досуга и общественного питания». Договор был зарегистрирован в установленном порядке. Именно здесь, как впоследствии установил суд, была заложена «бомба замедленного действия»: администрация распорядилась участком, который являлся набережной (то есть, имел статус места общего пользования).

Уже в 2010 году ООО «Стивилон» заложило право аренды этого участка по договору последующей коммерческой ипотеки банку «Траст». По условиям соглашения 2010 года залогодержатель получил при определенных обстоятельствах принять право аренды в счет удовлетворения своих требований. Это стандартный инструмент обеспечения обязательств, широко применяемый в банковской практике.

Когда «Стивилон» не смог исполнить обязательства перед залогодержателем, в апреле 2021 года состоялась сделка, по которой права арендатора на земельный участок были переданы ответчику — санаторию «Солнце». В ходе судебного процесса выяснилось, что права и обязанности арендатора фактически перешли к ООО «Онлайн» — именно эта компания стала правопреемником санатория по арендным правам на спорный участок. Поэтому суд произвел замену ответчика. При этом в резолютивной части решения суд признал отсутствующим именно право аренды ООО «Онлайн» (с указанием как раз о правопреемничестве «Солнца»), что полностью соответствует логике правопреемства.

Администрация настаивает на том, что земельный участок является набережной и относится к местам общего пользования. В связи с этим, по мнению истца, договор аренды является недействительной сделкой.

АС удовлетворил требования мэрии, а апелляционный суд оставил это решение в силе.

«Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если он является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования. Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории, влечет возможность его единоличного использования арендатором, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования и публичным интересам. Таким образом, администрация муниципального образования г. Геленджик на тот момент не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду», — говорится в решении суда.

ООО «Онлайн» оспаривает это решение в кассации, а банк «Траст» подал самостоятельную жалобу на решение нижестоящих инстанций.

Судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев отмечает, что банк «Траст» известен тем, что специализируется на работе с непрофильными и проблемными активами, и образовался после санации ряда частных банков. «Именно он, по всей видимости, и является тем самым залогодержателем, который в 2010 году принял в залог право аренды спорного участка от «Стивилона», а потом уже инициировал или участвовал в передаче этого права санаторию «Солнце» в рамках урегулирования задолженности. Для банка признание договора аренды ничтожным — это негативный исход, так как обеспечение, под которое выдавался кредит, аннулируется с момента заключения сделки. Если договор аренды ничтожен с самого начала, значит, и залог права аренды, установленный в 10 году, также лишается своего объекта — закладывать попросту было нечего. Это создает серьезные проблемы для банка с точки зрения обеспечения его требований к должнику»,— говорит Александр Терентьев.

Именно поэтому банк подал самостоятельную апелляционную жалобу, в которой, в частности, настаивает на пропуске срока исковой давности и указывал на отсутствие доказательств реального нарушения публичных интересов. Банк объективно заинтересован в сохранении договора аренды в силе, поскольку это единственный способ сохранить хотя бы какую-то стоимость своего обеспечения.

По мнению юриста, против успешного обжалования в кассации работает, прежде всего, устойчивость правовой позиции, на которой основаны оба судебных акта. Запрет на передачу территорий общего пользования в аренду — это не спорная доктринальная конструкция, а многократно подтвержденная судебная практика, последовательно применяемая судами всех уровней. Аргумент о доступности участка для граждан, который выдвигали ответчик и банк, апелляция отклонила с весьма четкой формулировкой: фактическая доступность не меняет юридической природы арендных правоотношений, предполагающих передачу права владения и пользования конкретному лицу. Это рассуждение логически безупречно и вряд ли будет пересмотрено. Дело вписывается в устойчивую тенденцию российских арбитражных судов последних лет по возврату в публичную собственность земельных участков, неправомерно переданных в аренду в период нулевых, особенно когда дело касается курортных зон.

Елена Турбина