Соль земли

После повышения ставки земельного налога с 0,3% до 1,5% для участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) десятки девелоперов инициировали споры с налоговиками. Дело в том, что с конца 2023 года инспекции стали применять повышающие коэффициенты, из-за чего налоговая нагрузка на таких застройщиков доходит до 6% (рост в 20 раз). Застройщикам многоквартирных домов сохранили льготную ставку. В арбитражных судах практика противоречива, и теперь разбираться в недостатках регулирования будет Конституционный суд РФ (КС). По словам опрошенных “Ъ” юристов, позиция КС актуальна не только для бизнеса, но и для граждан, имеющих участки под застройку.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

КС принял к рассмотрению жалобу ООО «Корнер Казань». Компания считает неконституционным кратное увеличение налоговой нагрузки для застройщиков ИЖС: с 2019 года она выросла в 20 раз. Изначально для всех земель под жилищное строительство в качестве меры господдержки была установлена льготная ставка в 0,3% от кадастровой стоимости участка. Но потом в Налоговый кодекс (НК) внесли поправки, и с 2020 года льготу для участков под ИЖС убрали, распространив на них общий тариф в 1,5%. А 16 октября 2023 года ФНС выпустила письмо, в котором указала на необходимость применения повышающих коэффициентов к общей ставке налога.

После этого девелоперы ИЖС столкнулись со значительными налоговыми доначислениями. С учетом коэффициентов земельный налог в период строительства индивидуального дома доходит до 6%, тогда как девелоперы многоквартирных домов продолжают пользоваться льготной ставкой и даже с учетом коэффициентов платят не более 1,2%.

Более сорока застройщиков ИЖС не согласились с таким подходом к расчету земельного налога, посчитав применение повышенных коэффициентов неоправданным. Бизнес пытался оспорить решения налоговиков в арбитражных судах, но это получилось далеко не у всех, а единого подхода в практике до сих пор не сложилось. Проиграв свой спор во всех инстанциях и получив отказ Верховного суда пересматривать дело, «Корнер Казань» подала жалобу в КС, который решил рассмотреть этот вопрос по существу. Это означает, что по итогам КС даст разъяснения, которые будут обязательны для всех, включая органы власти.

Из жалобы (есть у “Ъ”) следует, что с 2020 по 2022 год «Корнер Казань» уплачивала в бюджет земельный налог по ставке 1,5% от кадастровой стоимости участков. Однако в 2023 году инспекция применила к налогу повышающие коэффициенты 2 и 4, в результате налоговая нагрузка на компанию выросла до 6%. Заявитель полагает, что п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК в обновленной редакции позволяют непропорционально увеличивать сумму отчислений в бюджет. По спорным нормам в первые три года строительства применяется коэффициент 2, а после — 4. По мнению компании, убирая льготу для земель под ИЖС, законодатель, вероятно, забыл скорректировать положения НК о повышающих коэффициентах, которые применялись к пониженной ставке.

Ставка земельного налога для таких участков не должна превышать 1,5%, а текущее регулирование создает правовую неопределенность, считает «Корнер Казань». Компания также указывает на нарушение принципа равномерности и справедливости налогообложения, так как для иных видов жилищного строительства до сих пор сохраняется льготная ставка.

В свою очередь, применение налогового коэффициента к ставке 1,5% носит «избыточный и дискриминационный характер», из-за чего налоговое бремя «фактически носит запретительный и конфискационный характер», настаивает «Корнер Казань».

“Ъ” обратился за комментариями в ФНС.

Старший партнер юридической фирмы «АНП Зенит» Гузель Валеева, представляющая интересы «Корнер Казань» в судах, подчеркивает значимость дела для застройщиков ИЖС: «Повышенная налоговая нагрузка напрямую влияет на экономику проектов, сроки освоения территорий и конечную стоимость жилья для покупателей». «Важно, чтобы налоговое регулирование не создавало необоснованно более тяжелые условия для компаний, которые комплексно развивают загородные территории, строят инфраструктуру и формируют доступное и комфортное жилье»,— добавляет госпожа Валеева.

Советник юрфирмы МЭФ Legal Денис Кожевников признает, что с учетом повышающих коэффициентов налоговое бремя для коммерческих застройщиков ИЖС существенно. Так, в одном из споров суд указал, что при налоговом бремени в 6% от кадастровой стоимости земельного участка его собственник за 16 лет 7 месяцев выплатит полную его стоимость, что сравнимо с предпринимательской рентабельностью и не учитывает фактическую способность налогоплательщика к уплате налога, указывает господин Кожевников.

Управляющий партнер «ФБК Право» Алексей Нестеренко рассказывает, что повышающие коэффициенты 2 и 4 изначально были введены как инструмент для стимулирования при работе с пониженной ставкой 0,3% с простой логикой — затягивание строительства увеличивает сумму налогов. Но текущие формулировки закона, по его мнению, допускают два прямо противоположных толкования того, к какой ставке применяются повышающие коэффициенты,— к общим 1,5% или к льготным 0,3%. В результате действующая редакция норм приводит к тому, что повышающие коэффициенты применяются к и так максимальной ставке в 1,5%, отмечает ведущий юрист юридической компании Taxology Ксения Булгакова.

В то же время арбитражные суды различных округов принимают противоположные решения. «К примеру, в Московском и Северо-Западном округах сложилась тенденция в пользу налогоплательщиков. Иной подход складывается в Центральном, Поволжском и Волго-Вятском округах, где суды поддерживают позицию налоговых органов»,— делится наблюдениями госпожа Булгакова.

Недавно на проблему обратил внимание и Верховный суд РФ (ВС), который истребовал два аналогичных дела с разным исходом: ООО «Агаларов Эстэйт» свой спор выиграло, а ООО «Кожевенное» проиграло. Пока эти тяжбы не переданы в экономколлегию. 18 мая ВС приостановил рассмотрение дела «Кожевенного», судя по всему, чтобы дождаться позиции КС по делу «Корнер Казань», полагают юристы.

Госпожа Булгакова добавляет, что налоговое законодательство должно быть явным и недвусмысленным, а сложившаяся ситуация нарушает принцип равенства налогообложения, дискриминируя застройщиков ИЖС по сравнению с девелоперами многоквартирных домов, хотя все они ведут аналогичную деятельность по созданию объектов жилфонда.

Если КС признает оспариваемые нормы не соответствующими Конституции, это даст основания для пересмотра аналогичных дел, замечают юристы.

Причем позиция суда будет актуальна не только для организаций, но и для граждан, уточняет Алексей Нестеренко. В большей степени это затронет граждан, которые имеют статус ИП или занимаются системной перепродажей объектов недвижимости, поясняет Ксения Булгакова.

В «Самолете» и ФСК, занимающихся ИЖС, не смогли оперативно ответить на запрос “Ъ”. Другие участники рынка от комментариев воздержались.

Ян Назаренко, Анна Занина, София Мешкова