Доходность важнее географии

Апартаменты остаются одним из наиболее стабильных активов на рынке недвижимости благодаря высокой доходности и независимости от ипотечных средств. Крупные девелоперы активно входят в этот сектор. Однако, по словам аналитиков, «перегретый» рынок Сочи по итогам прошлого года показал снижение спроса, в то время как рынки Крыма и Северного Кавказа, наоборот, показали рост. Эксперты отмечают, что апартаменты остаются хорошей инвестицией, однако не всегда стоит доверять заявленной девелоперами доходности.

Общий проектный объем первичного рынка апарт-отелей юга России (Краснодарский край, Крым, агломерация Кавказских Минеральных Вод и курорты Северного Кавказа) включает 107 объектов площадью 2 млн кв. м, или 48,1 тыс. номеров. Об этом “Ъ-Нед­вижимость” сообщили в консалтинговой компании Macon. Согласно ее аналитическому исследованию, за последние три года объем рынка апартаментов в рассматриваемых регионах увеличился почти втрое.

«Лидерами рынка по итогам 2025 года стали Сочи, Анапа и Евпатория. В Анапе реализуется 12 апарт-отелей — втрое меньше, чем в Сочи. Отличительной чертой курорта является преобладание крупных проектов. В Евпатории и Саках сосредоточено 14 апарт-отелей, ключевым преимуществом которых является расположение на первой береговой линии — редкость для более развитых Сочи и Анапы. Остальные зоны пока отстают, но тоже развиваются. Например, в Туапсинском районе за последний год объем рынка вырос с 0,7 до 3,1 тыс. номеров»,— рассказала директор по исследованиям Macon Ольга Змиевская.

По данным аналитика, доля апарт-отелей в общем объеме строительства варьируется от максимальных 70% в горнолыжных кластерах (Архыз, Домбай) до 19% в Крыму и 13% в Краснодарском крае. В регионе Кавминвод данный формат занимает менее 5% рынка.

«На сегодня общее число нереализованных лотов составляет 30 тыс. единиц, или 64% проектного объема. Средний коэффициент поглощения по рынку составляет пять лет, что выше нормативных трех-четырех лет и указывает на умеренный избыток предложения. Однако высокое значение во многом является следствием активного выхода новых проектов в 2024–2025 годах»,— говорит госпожа Змиевская.

Спрос уходит из Сочи

В компании Macon отмечают, что зародившийся в Сочи рынок апарт-отелей в 2024–2025 годах начал активно расширяться. Новые проекты, по словам аналитиков, стали появляться в более дешевых зонах побережья Анапы и Евпатории, а также за пределами побережья — в Архызе, Домбае и на курортах Кавминвод. «Поскольку для частных инвесторов бюджет входа и показатели доходности важнее географии, новое предложение спровоцировало отток спроса из Сочи в регионы с сопоставимой прибыльностью при значительно меньших вложениях»,— рассказывает Ольга Змиевская.

По ее словам, ключевым структурным изменением рынка апартаментной недвижимости последних двух лет стало сокращение доли Сочи — самого дорогого рынка. Если в 2023 году, по данным Macon, на сочинские проекты приходилось около 2/3 всех продаж из-за высокой концентрации предложения, то в течение 2024 года усилилась конкуренция со стороны более бюджетных локаций, таких как Анапа и Евпатория. «Инвесторы переориентировались на более доступные зоны. В результате к концу 2025 года доля Сочи в общем объеме спроса упала до 17%»,— говорит директор по исследованиям Macon.

Старший эксперт компании «Аякс» Ирина Дробот констатирует, что на текущий момент предложение в сементе апартаментной недвижимости в Краснодарском крае превышает спрос. По ее словам, это связано с тем, что для большинства покупателей — это пока не самое понятное направление инвестиций и оно отличается от консервативной жилой или нежилой недвижимости.

«Самые востребованные локации — там, где дефицит предложений. Допустим, в Сочи, Туапсинском районе или Анапе — есть из чего выбрать под разный бюджет. А вот в Архызе или в Геленджике — сделок проходит больше, так как мало из чего можно выбрать. Требования покупателей к объектам тоже увеличиваются — нормой стали бассейны в комплексе, красивые виды и серьезная управляющая компания с опытом работы»,— говорит госпожа Дробот.

По словам руководителя департамента продаж коммерческой недвижимости СК «Семья» Инны Грибановой, баланс спроса и предложения на рынке апартаментной недвижимости юга и Северного Кавказа крайне неравномерный и зависит от конкретной локации. Например, отмечает эксперт, Сочи сегодня перегрет по предложению и ценам, и 2024 и 2025 годы показали сильное снижение показателей загрузки имеющегося номерного фонда, что отразилось на доходности инвестора.

«Новые проекты в Сочи стартовали со стоимостью от 1,2 млн руб. за метр, что сильно снизило спрос. В 2026 году мы наблюдаем по Сочи и Красной Поляне снижение стоимости квадратного метра. По побережью лидирующие позиции сейчас держит Крым, поскольку там относительно доступные цены — 12–15 млн руб. в стройке, есть вариативность предложений и популярен сам регион. Все это формирует устойчивый спрос на апартаменты на полуострове. Однако здесь нужно здраво оценивать сами проекты, их наполнение, расположение и отельного оператора, от которого будет зависеть доходность»,— рассказывает госпожа Грибанова.

Инвестор идет в Крым и в горы

В компании Macon отмечают, что значительный рост за последний год показали горнолыжные курорты Северного Кавказа (Архыз и Домбай), чья доля рынка подскочила с 1 до 9% на фоне запуска новых проектов.

Инна Грибанова также считает горный кластер — Архыз и Домбай — одним из наиболее популярных направлений для инвестиций. Архыз, по ее словам, уже сформировал устойчивый спрос как у туристов, так и у инвесторов.

«Сюда заходят как квалифицированные инвесторы с целью диверсификации портфеля, так и инвесторы-новички, которым нужна понятная локация, которая на слуху. Домбай — "голубая фишка" региона. Сюда идут опытные инвесторы, которые понимают, что максимальная капитализация и доходность возможна там, где локация только начинает развиваться. Плюс Домбай сильно ограничен в земельном фонде за счет ландшафта, соответственно, внутренняя конкуренция здесь будет минимальная, что тоже будет положительно влиять на показатели рентабельности»,— рассказывает госпожа Грибанова.

Директор по продажам ГК «Развитие» Елена Фирсова констатирует: Крым в настоящее время переживает строительный бум. Согласно данным портала ЕРЗ, если в 2023 году объем строительства на полуострове приблизился к 1,47 млн кв. м, то к октябрю 2025-го подошел уже к 3,03 млн кв. м. По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра апартаментов в Крыму, по словам госпожи Фирсовой, увеличилась на 22% за год, а средняя стоимость лота — выросла до 23%.

«Наиболее устойчивый спрос сохраняется в курортных локациях Южного берега Крыма, где апартаменты работают как доходный актив. В высокий сезон доходность таких объектов может достигать 15% годовых, при этом средняя загрузка в популярных локациях остается высокой даже в межсезонье за счет развития круглогодичного туристического потока и развития сервисной инфраструктуры»,— говорит эксперт.

Отдельный тренд, по словам Елены Фирсовой рост доли сделок на стадии строительства. «Инвесторы используют этот инструмент как способ входа по более низкой цене с последующим ростом стоимости к моменту ввода. На примере проектов ГК "Развитие", средний прирост цены во время этапа реализации достигает около 24% за год. Также фокус клиентов смещается к комплексным сценариям жизни и отдыха, а частные инвесторы все чаще предпочитают сервисные апарт-отели с профессиональным управлением, что гарантирует пассивный доход»,— говорит представитель девелопера.

Руководитель департамента консалтинга и инвестиций «БЕСТ-Новострой» Андрей Стряпухин отмечает, что в настоящее время текущее предложение в Крыму превышает спрос за первый квартал 2026 года в 8,6 раза. В летние месяцы, по его словам, данная разница незначительно сократится, поскольку сезонное повышение спроса может нивелироваться выходом нового предложения.

«Значительное увеличение спроса ожидается после урегулирования геополитической обстановки и снижения средней ставки по ипотеке до уровня менее 15%. Сейчас спрос ограничивает высокая цена предложения, частично обусловленная высокой комиссией агентов, а также отсутствие ипотечного кредитования и идущая СВО. Основные продажи сегодня ведутся на Западном берегу Крыма (Евпатория, Саки, Николаевка), также спросом пользуется Алушта и пгт Никита. Немного выросла средняя площадь проданных лотов»,— говорит господин Стряпухин.

По его словам, доля ипотечных сделок с апартаментами в Республике Крым, включая Севастополь, в 2025 году составила 7%, а в первом квартале 2026 года снизилась до 6%. По его словам, основным фактором, стимулирующим покупки в текущем периоде, является предоставление рассрочки. «В течение ближайших двух кварталов прогнозируется увеличение спроса на апартаменты, что в основном обусловлено сезонностью»,— говорит участник рынка.

Заявленному не верить

Как рассказали “Ъ-Недвижимость” в компании Macon, на рынке апарт-отелей сейчас доминирует котловой метод распределения прибыли: выручка от аренды за вычетом комиссии оператора распределяется между собственниками пропорционально площади юнитов. Гарантированная доходность (или фиксированная выплата), по словам аналитиков, применяется редко и чаще в составе смешанных схем — инвестор получает фиксированную сумму в период «раскачки» объекта, после чего отель переходит на котловой метод.

«Средний размер заявленной операционной доходности в апарт-отелях юга составляет 9%–15%. Тут важно отметить две особенности. С одной стороны, девелоперы заинтересованы в завышении данного показателя, это повышает спрос. С другой стороны, объективные данные по реальной доходности еще не накоплены ввиду небольшого числа действующих проектов»,— комментирует Ольга Змиевская.

По ее словам, южные регионы России также отличает широта диапазона заявленной операционной доходности: если предложение большинства объектов Краснодарского края, агломерации Кавказских Минеральных Вод и Северного Кавказа сконцентрировано в диапазоне 9–15%, то в апарт-отелях Крыма ставки заявленной операционной доходности менее однородны и варьируются от 6 до 24%.

Размер комиссии оператора, по словам аналитика, также варьируется в широком диапазоне — от 20 до 60%. Ее величина, отмечает госпожа Змиевская, напрямую зависит от объема включенных расходов. «При минимальной комиссии 20–25% в нее обычно входит только премия за управление, реже — уборка, сервис, содержание общего имущества и маркетинг. С ростом комиссии расширяется и перечень покрываемых расходов. Полная компенсация всех расходов по управлению апартаментами (за исключением налогов) за счет комиссии управляющей компании возможна при ее размере от 40%»,— говорит директор по исследованиям Macon.

Она отмечает, что заявленные девелоперами показатели доходности становятся труднодостижимыми, а растущая конкуренция в будущем приведет к их дальнейшему снижению. «Несоответствие реальных выплат ожиданиям инвесторов грозит рынку потерей инвестиционной привлекательности»,— резюмирует Ольга Змиевская.

Инна Грибанова отмечает, что доля чистых инвесторов в апартаментную недвижимость на сегодняшний день составляет около 45–50%. Это, по ее словам, те, кто покупают строго для сдачи в аренду или перепродажи и не планируют жить там сами. Остальная часть, отмечает эксперт рынка,— «гибридные» покупатели: им важна опция личного проживания, особенно если проект на море, для них доходность — важный, но не единственный критерий.

«Средняя окупаемость вложений и доходность сильно зависят от самого проекта, его наполнения, локации, модели управления. Если говорить об апартаментах в чистом виде, то окупаемость может составлять 10–15 лет. Гостиничный номер в составе отеля «4 и 5 звезд» при грамотно отработанной системе загрузки в межсезонье и низкий сезон может выйти в окупаемость 7–10 лет»,— говорит госпожа Грибанова.

По ее данным, средняя чистая доходность апартаментов на юге России находится на исторических минимумах из-за роста цен на входе и стагнации арендных ставок. Так, доходность по Сочи, например, снизилась до 4–5%. При этом, по словам Инны Грибановой, горный кластер Северного Кавказа показывает рост доходности из-за высокого туристического спроса, ограниченного предложения и пока еще не перегретой стоимости квадратного метра для инвестора — показатели там могут достигать 12–15%.

«Главный парадокс рынка апартаментов 2026 года — в текущей экономической ситуации изменилась цель инвестиции. Покупатели оценивают не арендный поток, а валютный хедж и сохранение капитала»,— констатирует Инна Грибанова.

По словам Ирины Дробот, реальность такова, что практически никто не покупает апартаменты для собственного проживания: либо под долгосрочную сдачу в аренду, либо под посуточную аренду через специализированную управляющую компанию. «Большинство продажников презентует, что апартаменты окупаются менее чем за 10 лет. Закладывая при этом в финансовую модель рост стоимости самого объекта. Но все же на текущем рынке я бы опиралась на то, что окупаемость апартаментов в среднем 16–20 лет. Комиссии за управление объектами в реальности доходят до 60%, а вот цена большинства объектов расти теми темпами, которые презентуют застройщики, просто не будет, так как сам продукт рассчитан на узкую целевую аудиторию инвесторов»,— говорит эксперт.

Как рассказывает начальник управления маркетинга и рекламы девелоперской компании «РНКБ Развитие» Анастасия Журавлева, доля инвесторов сегодня составляет 90% от всего объема покупателей апартаментной недвижимости, еще порядка 7–10% клиентов покупают объекты для летнего отдыха, доля остальных покупателей составляет 0–3%. Основной поток покупателей, по словам эксперта, формируют жители Москвы, Московской области, Сибири и Урала.

«Средняя доходность апартаментов находится на уровне 9–13%, срок окупаемости составляет 10–13 лет. Но в премиальных комплексах доходность выше (14–18%), а срок окупаемости может снижаться до 6–9 лет. При самостоятельной сдаче в аренду уровень доходности составляет не более 5%. Инвестиции в проект на ранних стадиях строительства способны принести порядка 60% доходности за счет капитализации. Все зависит от времени входа в проект»,— говорит госпожа Журавлева.

Дешевле не будет

Ирина Дробот констатирует, что стоимость апартаментов зависит в первую очередь от локации. Так, по ее словам, средняя цена объектов в Темрюкском районе варьируется от 250 до 280 тыс. руб. за кв. м, в Анапе — от 300 до 350 тыс. руб. за кв. м, в Краснодаре — от 400 до 450 тыс. руб. за кв. м, а в Геленджике составляет порядка 1,35 млн руб.

По данным Инны Грибановой, средняя стоимость квадратного метра апартаментов и гостиничных номеров в Сочи снизилась с 1,1–1,2 млн руб. за кв. м в конце 2025 года до 750–800 тыс. руб. за кв. м в марте—апреле 2026-го. Крым, по словам аналитика, показывает в среднем 350–400 тыс. руб. за кв. м и положительную динамику цен в пределах 5–7%. Апартаменты в Архызе и Домбае стоят в пределах 650–700 тыс. руб. за кв. м. Это, отмечает госпожа Грибанова, главные точки для входа в 2026 году, и они, считает эксперт, будут догонять Красную Поляну по мере развития инфраструктуры.

«Рост цен до конца года прогнозируется в районе 10–12%. В текущих условиях удорожание доходной недвижимости связано исключительно с ослаблением рубля и бегством капитала в твердые активы. Пока сохраняется геополитическая и валютная неопределенность, бетон на море и в горах будет дорожать в рублях, даже если спрос на аренду падает»,— говорит руководитель департамента продаж коммерческой недвижимости СК «Семья».

Руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» (Крым) Юрий Цукер свидетельствует, что в наиболее развитых курортных направлениях, таких как Сочи, медианные значения в верхних сегментах апартаментной недвижимости могут достигать 1,2 млн руб. за кв. м (по итогам 2025 года). Однако, как отмечает эксперт, в целом по рынку средние показатели существенно ниже за счет более широкой структуры предложения.

«Крымский рынок при этом уступает по абсолютному уровню цен, но демонстрирует устойчивую положительную динамику. По итогам четвертого квартала 2025 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке полуострова составила около 209,5 тыс. руб., а в ключевых курортных локациях — 370–380 тыс. руб. за кв. м»,— говорит господин Цукер.

По его данным, в первом квартале 2026 года на Южном берегу Крыма уровень предложения начинался от 400 тыс. руб. за кв. м, при этом в качественных сервисных проектах с профессиональным управлением фиксировалась более высокая ценовая планка.

«Отдельно стоит отметить появление на рынке эксклюзивного формата предложения: в ряде проектов девелоперы начали включать в ДДУ без дополнительных соглашений не только отделку, но и полную комплектацию апартаментов мебелью. Такой формат повышает прозрачность продукта для инвестора и снижает риски, связанные с дальнейшей эксплуатацией. Стоимость подобных лотов формируется на уровне 450–470 тыс. руб. за кв. м, что отражает более высокий уровень готовности и сервиса»,— рассказывает Юрий Цукер.

По его словам, до конца 2026 года ожидается умеренный рост стоимости объектов апартаментной недвижимости, прежде всего в ключевых курортных зонах,— с потенциалом выхода на уровень 500–530 тыс. руб. за кв. м в отдельных проектах.

Андрей Стряпухин отмечает, что за календарный год цена квадратного метра апартаментов в Крыму выросла на 23%, кроме того, выросли все параметры предложения, за исключением средней площади, которая незначительно сократилась.

«Традиционно самая высокая цена квадратного метра фиксируется на ЮБК, второе место занимают курорты восточного берега Крыма за счет проектов на высокой стадии реализации, замыкает тройку лидеров Севастополь. Западный берег Крыма (Евпатория — Саки) находится на четвертой позиции за счет выхода новых проектов в рамках развития туристического кластера "Золотые пески" и "Крымская Ривьера". Черноморское (вблизи заповедных зон) замыкает данный рейтинг. Проекты в Бахчисарае и Симферополе не имеют выходов к морю»,— говорит господин Стряпухин.

По словам Ирины Дробот, пока сложно сказать о динамике роста цен на апартаменты, так как по проектам, срок сдачи которых близится к завершению и где есть достаточно нераспроданных лотов, застройщики делают скидки. Эксперт констатирует, что пока очень много интересных комплексов еще не построены и не введены в эксплуатацию.

«На мой взгляд, настроения инвесторов будут понятны, когда проекты будут запущены, пойдут первые отдыхающие и можно будет оперировать реальными цифрами от сдачи в аренду, а не прогнозами. И если доходы будут действительно высокими, то многие инвесторы из коммерческой недвижимости могут перетечь в курортные апартаменты. База и планы по развитию для этого заявлены серьезные»,— говорит представитель риелторской компании «Аякс».

Андрей Стряпухин считает, что умеренный рост стоимости апартаментов в Крыму будет продолжаться (10–15%), однако он будет ограничен выходом новых проектов. Также на рост стоимости, по словам эксперта, может повлиять завершение СВО, что будет способствовать увеличению спроса.

Грядет цифровая революция

Инна Грибанова констатирует, что уже есть тенденции, которые переформатируют ландшафт апартаментной недвижимости в России (особенно на юге). Во-первых, по словам эксперта, уже сейчас крупные девелоперы массово отказываются от строительства чистых апартаментов в пользу гостиниц «4 и 5 звезд» с номерным фондом, так как таким форматом проще управлять — более понятные и прозрачные модели получения дохода. Апартаменты, по мнению собеседницы “Ъ-Недвижимость”, останутся очень узкой нишей.

«В ближайшие три-четыре года произойдет цифровая революция в управлении курортной недвижимостью — внедрение Федеральной государственной информационной системы (ФГИС) учета туристического жилья. Каждое заселение будет фиксироваться онлайн, налоговая будет видеть реальный поток денег, а не отчет УК "в Excel". Ликвидность актива (возможность продать объект с прозрачной историей доходов) вырастет кратно. Инвесторы начнут требовать от застройщиков не просто красивые фасады, а интеграцию с PMS-системами (система управления отелем) на этапе котлована»,— говорит Инна Грибанова.

Цены на качественный, видовой, инфраструктурный бетон, по словам эксперта, будут расти темпами выше инфляции (в среднем +12–15% в год в рублях), так как предложение земли ограничено. Цены на неликвидные лоты без вида с плохим управлением застынут или начнут падать в реальном выражении.

Анастасия Журавлева отмечает, что в ближайшей перспективе будут развиваться масштабные курортные кластеры Западного и Восточного берегов Крыма. Речь, по ее словам, идет, например, о проекте «Темпо» с большой оздоровительной составляющей. «На фоне улучшения транспортной доступности (строительство новых федеральных автодорог, открытие авиасообщения) спрос на данный формат жилья будет расти»,— говорит эксперт.

Сегодня, по словам госпожи Журавлевой, большинство апарт-комплексов переходят к сервисным форматам с услугами профессиональной сдачи в аренду. На фоне данной тенденции, отмечает эксперт, будет меняться мотивация покупателей: «Если сейчас это в основном инвесторы или покупатели сезонного жилья, то постепенно жилье будет приобретаться для постоянного проживания преимущественно специалистами, работающими удаленно».

Елена Фирсова (ГК «Развитие») уверена, что в ближайшие годы ключевым фактором развития рынка станет переход от продажи квадратных метров к продаже готового инвестиционного продукта, с управлением, сервисом и прогнозируемой доходностью.

«В долгосрочной перспективе эти тренды сохранятся. Люди продолжат вкладываться в образ жизни и инвестировать в свой комфорт. Поэтому более перспективными станут проекты с благоустроенной придомовой территорией, включая разнообразную спортивную инфраструктуру, прогулочные пространства, рестораны и так далее»,— говорит представитель девелопера.

По мнению Юрия Цукера, в настоящее время в Крыму сохраняется спрос со стороны покупателей из крупных городов, а предложение качественных сервисных апартаментов с участием профессиональных операторов до сих пор ограничено. В ближайшие годы, по мнению эксперта, рынок апартаментов на юге России продолжит структурироваться: конкуренция будет смещаться от предложения отдельных объектов к комплексным проектам с сервисной составляющей, инфраструктурой и возможностью круглогодичного использования.

«Значимым фактором при оценке проектов становится наличие профессиональной управляющей компании. Инвесторы учитывают не только локацию и стоимость входа, но и параметры управления, от которых прямо зависят доходность и ликвидность. Ожидается дальнейшая диверсификация форматов: помимо курортных апартаментов, будут развиваться городские апарт-отели в крупных региональных центрах, в том числе ориентированные на деловой спрос. Существенное влияние на рынок недвижимости Крыма сохранят транспортная доступность и внешний макрофактор. При восстановлении авиасообщения полуостров получит дополнительный импульс, а разрыв в порядке цен на отдых на курортах Краснодарского края — сократится»,— резюмирует господин Цукер.

Дмитрий Михеенко