Все складывается вместе

По итогам первого квартала 2026 года общий объем качественных складов в Южном и Северо-Кавказском округах достиг 4,1 млн кв. м, что составляет 18% от всего предложения в регионах России без учета Москвы, Петербурга и Ленобласти. Основной объем сосредоточен в ЮФО — 3,7 млн кв. м, тогда как СКФО пока остается менее насыщенным рынком с 390 тыс. кв. м. По прогнозам экспертов, в 2026 году рынок может снова обновить рекорд по вводу, но рост будет неравномерным: крупные распределительные центры будут развиваться вместе с городскими форматами хранения и складами последней мили.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Южный складской рынок больше не выглядит периферийным приложением к московской и петербургской логистике. По данным NF Group, за последние десять лет он прошел через резкую смену масштаба. В 2015–2020 годах среднегодовой объем ввода качественных складских площадей классов А и B в ЮФО и СКФО составлял около 120 тыс. кв. м. В 2021–2025 годах показатель вырос до 400 тыс. кв. м в год.

«Рынок складской недвижимости указанных регионов демонстрирует увеличение темпов прироста качественных площадей A и B классов»,— говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. По его словам, рекордным для макрорегиона стал 2025 год, когда в эксплуатацию было введено 589 тыс. кв. м складов. Из этого объема 241 тыс. кв. м, или 41%, пришлись на Краснодарский край, еще 202 тыс. кв. м, или 34%,— на Ростовскую область.

Эта статистика, по мнению эксперта, фиксирует не только строительную активность девелоперов, но и изменение роли юга в российской логистике. Краснодарский край и Ростовская область становятся главными центрами притяжения складского капитала благодаря сочетанию портовой инфраструктуры, агропромышленного комплекса, крупных потребительских рынков и транзитных потоков. Для складского бизнеса это редкая комбинация: регион одновременно производит, потребляет, перерабатывает и распределяет товар.

По итогам первого квартала 2026 года, по данным NF Group, общий объем качественных складских площадей в ЮФО и СКФО достиг 4,1 млн кв. м. Это 18% от общего объема качественного складского предложения в российских регионах, если не учитывать Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область. При этом дисбаланс между округами остается значительным: на ЮФО приходится 3,7 млн кв. м, на СКФО — только 390 тыс. кв. м.

Краснодар держит первенство

По данным NF Group, крупнейшим складским рынком макрорегиона остается Краснодарский край. Объем существующего качественного предложения здесь составляет 1,92 млн кв. м, а к вводу во втором—четвертом кварталах 2026 года заявлено еще 258 тыс. кв. м. Это закрепляет за регионом статус ключевого складского узла юга.

Второе место занимает Ростовская область с 1,24 млн кв. м существующих площадей и прогнозом ввода 58 тыс. кв. м до конца 2026 года. Волгоградская область располагает 377 тыс. кв. м качественных складов, в стадии заявленного ввода — 55 тыс. кв. м. В Ставропольском крае объем существующего предложения составляет 260 тыс. кв. м, а заявленный ввод — 41,6 тыс. кв. м.

Более заметную динамику может показать Крым: при текущем объеме качественных складов 137,8 тыс. кв. м в 2026 году там заявлено к вводу 208 тыс. кв. м. Если эти планы будут реализованы, рынок республики может фактически перейти в другую весовую категорию. В Дагестане, напротив, при существующем предложении 132,3 тыс. кв. м заявленных проектов на второй—четвертый кварталы 2026 года нет.

Такая структура показывает, что южный рынок развивается неравномерно. Краснодарский край и Ростовская область уже формируют ядро складского предложения, Крым может стать рынком быстрого прироста с низкой базы, а часть территорий Северного Кавказа пока остается в зоне ограниченной девелоперской активности.

Логистика сменила направление

Ускоренный рост складов на юге связан не только с внутренней миграцией бизнеса и населения. Меняется сама конфигурация товарных потоков. Южный макрорегион усилил значение как транспортный и торговый коридор, а Азово-Черноморское направление стало более важным для перераспределения грузов.

«Юг России растет быстрее сразу по нескольким причинам. Во-первых, усилилась роль южного макрорегиона в логистике: это и порты, и транзитные маршруты, и перераспределение потоков в сторону Азово-Черноморского направления»,— говорит директор по развитию международной сети «Твой склад» Надежда Пичугина.

Второй фактор — сильная внутренняя потребительская база. Краснодарский край, Ростовская область и Ставрополье — это не только логистические узлы, но и крупные рынки торговли, малого бизнеса, туризма, переработки и повседневного потребления. В отличие от рынков, работающих преимущественно на транзит, юг генерирует устойчивый внутренний спрос на складскую инфраструктуру.

Третий драйвер — рост электронной коммерции и форматов последней мили. Для маркетплейсов и ритейлеров важно не просто иметь крупный распределительный центр в регионе, а сокращать расстояние до конечного покупателя. Это повышает спрос на склады ближе к городам, малые складские блоки, объекты индивидуального хранения и городские форматы, встроенные в повседневную экономику агломераций.

«Мы видим, что на юге растет спрос не только на большие распределительные центры, но и на хранение ближе к городу и конечному пользователю»,— отмечает госпожа Пичугина. По ее словам, для центров индивидуального хранения юг особенно интересен из-за сочетания высокой плотности жизни, сезонности, малого бизнеса и городской мобильности.

Дефицит остался качественным

Несмотря на рекордные объемы ввода, участники рынка не считают проблему дефицита решенной. Речь идет не о нехватке складских площадей как таковых, а о недостатке объектов, соответствующих требованиям современной логистики.

«Да, на наш взгляд, дефицит качественных складских площадей на юге сохраняется, и особенно это заметно не просто в «метрах вообще», а в объектах, которые действительно соответствуют современной логистике и реальным запросам пользователей»,— говорит Надежда Пичугина. Она обращает внимание, что обеспеченность качественными складами в ЮФО и СКФО остается ниже, чем во многих других округах.

Под качественным складом рынок все чаще понимает не просто коробку с воротами. Значение имеют расположение, транспортная доступность, электрические мощности, рабочая высота, доковая инфраструктура, понятная схема въезда и выезда, инженерные системы, пожарная безопасность, возможность круглогодичной эксплуатации и эффективность операционных процессов. Для арендатора это напрямую влияет на скорость обработки товаров, расходы на персонал, транспортное плечо и устойчивость поставок.

В сегменте индивидуального хранения требования становятся еще уже. Объект должен быть не только технически пригодным, но и удобным для клиента: находиться рядом с жилой или деловой активностью, быть встроенным в повседневный маршрут, позволять быстро привезти или забрать вещи, товары, оборудование или сезонный инвентарь. Поэтому дефицит на юге касается сразу двух уровней — крупных профессиональных складов и качественных городских форматов хранения.

Аренда закрепилась выше прежнего уровня

Рост спроса и ограниченность качественного предложения отразились на ставках. По оценке NF Group, диапазон средних ставок аренды для складской недвижимости класса А в макрорегионе составляет 9,5–10,5 тыс. руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов.

Операторы рынка указывают, что по наиболее качественным объектам фактический уровень может быть выше. «Если говорить о качественных объектах класса А, то по состоянию на 2025–2026 годы базовые ставки аренды на юге вышли примерно в диапазон 11–11,5 тыс. руб. за кв. м в год без учета операционных расходов и НДС»,— говорит Надежда Пичугина. Для сравнения, в 2023 году, по ее оценке, ставки по качественным складам на юге составляли около 7,7–9 тыс. руб. за кв. м в год.

Таким образом, за два года рынок существенно подорожал. Причем рост ставок нельзя объяснить только инфляцией или строительной себестоимостью. Арендатор платит за доступ к локации, сокращение логистических издержек, скорость доставки и техническую надежность объекта. В условиях роста e-commerce и конкуренции за сроки доставки склад становится не вспомогательной площадью, а частью клиентского сервиса.

С продажей складских активов ситуация менее прозрачна. Стоимость зависит от земли, инженерии, высоты, типа склада, наличия доков, транспортной доступности, универсальности объекта и качества арендатора. Объект, построенный под одного пользователя, и универсальный склад класса А могут иметь разную ликвидность даже при сопоставимом метраже.

Охлаждение обошло склады стороной

На фоне складского роста другие сегменты коммерческой недвижимости южных регионов выглядят сдержаннее. По оценке коммерческого директора ГК «Метрикс Девелопмент» Юлии Сидоровой, начало 2026 года для рынков Краснодарского края, Крыма, Ростовской области и Ставропольского края характеризуется фазой охлаждения.

«После нескольких лет активного роста спрос в большинстве сегментов снизился в среднем на 10–12%. Исключение составляют складская недвижимость и гостиничный сегмент, которые продолжают демонстрировать рост на фоне развития логистики и внутреннего туризма»,— говорит госпожа Сидорова.

Снижение активности в коммерческой недвижимости связано с высокой стоимостью заемных средств, налоговыми изменениями и более осторожной стратегией бизнеса. По словам Юлии Сидоровой, прослеживается смещение интереса инвесторов и предпринимателей от покупки к аренде: компании стремятся сохранять гибкость и не замораживать капитал в недвижимости. Дополнительным фактором давления на малый и средний бизнес стало снижение порога по выручке для применения НДС, ограничившее инвестиционные возможности части предпринимателей.

Для складского рынка эта осторожность имеет двойственный эффект. С одной стороны, часть пользователей предпочитает арендовать, а не строить собственные объекты, что поддерживает спрос на готовые площади. С другой — девелоперы и собственники становятся внимательнее к запуску новых проектов, поскольку стоимость финансирования и требования арендаторов повышают риски.

Рынок разделится на большие и городские склады

Перспективы южного складского рынка участники оценивают позитивно, но не как равномерный рост всех форматов. Наиболее сильные позиции сохранят Краснодарский край и Ростовская область — регионы, где одновременно развиваются логистика, торговля, потребление, онлайн-ритейл и транспортная инфраструктура.

«Мы оцениваем перспективы рынка как позитивные, но важно понимать, что рост будет идти неравномерно по форматам»,— говорит Надежда Пичугина. По ее оценке, юг будет развиваться в двух направлениях: с одной стороны, продолжится строительство крупных качественных складов в сильных логистических точках, с другой — будет расти спрос на более компактные городские объекты, ориентированные на малый бизнес, жителей, сезонное хранение и последнюю милю.

Эта сегментация может стать главным отличием следующего этапа. Рынок уже не ограничивается классическим распределительным центром на трассе. Ему нужны склады разных масштабов: федеральные и региональные хабы, кросс-доки, объекты для маркетплейсов, мини-склады, self-storage, помещения для малого бизнеса и городского хранения.

Для девелоперов это означает усложнение продукта. Недостаточно построить большой склад в условно правильном направлении. Нужно понимать, кто будет пользователем, как движется товар, какая требуется высота, сколько нужно ворот, какие мощности необходимы, как организован подъезд, насколько быстро объект может адаптироваться под смену арендатора.

Высокие планы ввода на 2026 год могут создать иллюзию быстрого насыщения рынка, но участники не ожидают исчезновения дефицита качественных объектов. Проблема будет смещаться из плоскости количества в плоскость соответствия запросу. Склады без нужной транспортной доступности, инженерии или операционной логики будут конкурировать ценой. Объекты в правильных локациях и с современными характеристиками сохранят преимущество.

Для Краснодарского края это особенно актуально: регион уже является крупнейшим складским рынком макрорегиона, но растущий объем предложения потребует более точной специализации. Рост складов в Крыму может усилить конкуренцию за арендаторов, но одновременно закрыть часть инфраструктурного разрыва. Рост в Ростовской области будет поддерживаться транзитной функцией и промышленной базой.

«Сильнее всего продолжат расти Краснодарский край и Ростовская область — как регионы, где одновременно сочетаются логистика, торговля, внутреннее потребление, онлайн-ритейл и развитие транспортной инфраструктуры. 2026 год может стать рекордным по вводу складской недвижимости в макрорегионе: в ЮФО ожидается около 900 тыс. кв. м новых площадей, еще около 130 тыс. кв. м — в СКФО. Отдельно по Краснодарскому краю в 2026 году объем складских площадей уже оценивался более чем в 1,8 млн кв. м, при этом еще около 394 тыс. кв. м находятся в строительстве. Но мы ожидаем рост не только в сегменте крупных распределительных комплексов. На юге все более востребованными будут и городские форматы хранения — те, которые находятся ближе к клиенту, к жилым массивам, к малому бизнесу и к реальной городской жизни»,— резюмирует Надежда Пичугина.

Дмитрий Михеенко