До сих пор группа недвижимости рассказывала преимущественно о компаниях, непосредственно связанных с рынком недвижимости и работающих на нем. Сегодня же мы решили рассказать о структурах, не имеющих прямого отношения к этому рынку и тем не менее постепенно начинающих входить в него, и нередко довольно успешно. Разговор идет о банках. Ъ уже неоднократно писал о проектах на рынке недвижимости таких банков, как "Столичный", Мост-банк, Инкомбанк. Сегодня мы решили остановиться на банках, до сих пор не попадавших в поле зрения группы недвижимости Ъ.
Банки, распоряжаясь значительными финансовыми средствами, имеют возможности вкладывать их в перспективные направления коммерческой деятельности. А поскольку инвестиции в недвижимость позволяют не только достаточно быстро оборачивать средства, но и формировать собственность, банки (по крайней мере, московские) начинают уделять этой области большое внимание. Говоря об участии банков в операциях на рынке недвижимости, сразу стоит отметить, что речь идет не о самих банках, а о дочерних структурах, специально создаваемых ими для таких операций. Дело в том, что сами банки в соответствии с программой приватизации участвовать в этом процессе права не имеют.
Наступит час расплаты. Векселем
Одним из способов участия банковских структур в реализации крупных инвестиционных проектов на рынке недвижимости является предоставление так называемого вексельного кредита для строительства. Такие услуги оказывает, например, Российский национальный коммерческий банк (РНКБ).
Например, заказчик, будучи одновременно и инвестором, приобрел земельный участок под строительство того или иного объекта недвижимости и испытывает недостаток собственных средств для строительства. Привлечешь дополнительного инвестора — придется делиться площадями. Увеличить собственные оборотные средства за счет банковского кредита под 160-200% годовых по плечу не каждому инвестору. Не следует также забывать, что строительство необходимо начинать как можно скорее, так как в случае длительного неосвоения участка его могут и отобрать. Поэтому некоторые фирмы и государственные структуры прибегают к получению вексельного кредита, процентная ставка по которому обычно составляет примерно 60% годовых, а в отдельных случаях может снижаться и до 30%.
Схема, которую использует РНКБ, выглядит следующим образом. Банк заключает договоры с несколькими предприятиями — производителями стройматериалов, по которым эти предприятия принимают векселя банка в качестве платежного средства за свою продукцию. Получив на руки пакет векселей, фирма-застройщик приобретает за них необходимые ей стройматериалы. Срок действия такого кредитного договора примерно полгода.
Выгода фирмы в этом случае, помимо увеличения объемов строительства, заключается в том, что застройщику дешевле приобрести сразу все материалы и в дальнейшем погашать вексельный кредит, чем приобретать их в течение всего времени строительства на собственные средства. Дело в том, что ставки по вексельному кредиту ниже существующего сегодня уровня девальвации рубля.
Промышленное предприятие, получив банковский вексель в качестве расчетного средства, в дальнейшем может рассчитываться им со своими дебиторами (например, с другими промышленными предприятиями и коммунальными службами Москвы), многие из которых также участвуют в системе вексельных расчетов. Выгода подобной схемы для банка также очевидна. Он выдает кредит векселем, фактически бумажкой, оставляя реальные финансовые ресурсы в своем распоряжении. Только последний участник цепочки получает реальные деньги, а до этого момента банк имеет возможность использовать эти средства по своему усмотрению.
Господ просят на центральный рынок за офисами
На этой неделе вышло постановление правительства Москвы "О комплексной реконструкции Центрального рынка на Цветном бульваре". Вслед за ним появился еще один документ — распоряжение МКИ "Об учреждении акционерного общества закрытого типа 'Центральный рынок'". В соответствии с этими документами реконструкцией займется АО, учредителями которого станут финансово-промышленная компания "Русская продовольственная биржа" (РПБ) и московское правительство. Муниципалитет вносит в уставной капитал стоимость зданий и сооружений, находящихся на территории центрального рынка, и стоимость основных фондов этого предприятия, а РПБ в полном объеме финансирует реконструкцию и строительство с помощью Русского продовольственного банка — своей дочерней структуры.
Этот крупный проект (идея его принадлежит Центральному территориальному агентству Москомимущества) стоимостью около $40 млн предполагает не только реконструкцию безнадежно обветшавшего Центрального рынка, но и создание крупного офисно-делового комплекса на его территории. Здесь использована все та же милая сердцу московского правительства схема 50 на 50 (хотя при столь значительных вложениях со стороны инвестора, полагают эксперты Ъ, правительство могло бы уступить ему и побольше).
Проект предполагается реализовать за два года, по истечении которых на Цветном бульваре появится порядка 20 тыс. м2 новых офисных площадей. Сейчас идет подготовка расширенного ТЭО к проекту, а затем предстоит открытый тендер с привлечением инофирм на роль генподрядчика.
Банк пытается быть универсальным
Член правления Тверьуниверсалбанка Игорь Иванов назвал сразу семь направлений в области недвижимости, которыми так или иначе занимается банк — точнее, его дочерние структуры. Это реконструкция, приватизация, землеотводы, "незавершенка", депозитные сертификаты, коттеджное строительство и создание баз данных. Под реконструкцию банк получил два здания общей площадью около тысячи метров. На стадии проработки еще один проект по строительству объекта общей площадью 10 тыс. м2. Банк получил также предложения по финансированию капитального строительства в курортных городах.
Игорь Иванов совершенно справедливо считает существующую схему взаиморасчетов между инвестором и муниципалитетом (50 на 50) невыгодной. Сейчас банк предпринимает попытки снизить долю муниципалитета в проектах до 30%. Г-н Иванов полагает, что в Москве еще можно получить здания под реконструкцию, поэтому нет смысла обращаться в риэлтерские фирмы и приобретать у них здания по бешеной цене с перспективой сначала расселить, а затем еще и иметь проблемы с переводом помещений из жилого фонда в нежилой. Реконструируемые площади банк (разумеется, речь идет о его дочерней структуре) намерен использовать в качестве офисно-торговых площадей, которые будут сданы в аренду. А поскольку сдача в аренду офисных площадей сейчас является одним из наиболее прибыльных видов операций на рынке недвижимости, при успешном окончании строительства банк может рассчитывать на быстрое возвращение вложенных средств и получение солидной прибыли.
Тверьуниверсалбанк разработал программу финансирования капитальных вложений с привлечением средств вкладчиков банка. По словам начальника отдела инвестиций банка Александра Морозова, эта программа предполагает передачу средств застройщику с его полной ответственностью, а также жесткими ценами и сроками строительства в договорах между банком, инвесторами и застройщиком. По этой схеме банк контролирует использование средств своих вкладчиков. Все вопросы, от рассмотрения договоров с подрядчиками и цен на стройматериалы до привлечения дополнительных финансовых средств и сдачи объекта в эксплуатацию, банк с фирмой-застройщиком решает сам.
С точки зрения г-на Морозова, привлекательность этой схемы для инвесторов (вкладчиков банка) очевидна: затраты на приобретение объектов строительства по этой схеме оказываются ниже рыночной стоимости. Инвестор избавлен от контроля за работой строителей, а использование его средств банк тщательно контролирует. В случае возникновения споров между застройщиком и инвестором интересы последнего представляет банк. По свободным остаткам денежных средств на субсчете застройщика банк начисляет процент, который, по словам г-на Морозова, обеспечивает определенную защиту средств от инфляции на время строительства. Никакие комиссионные при этом не берется ни с вкладчиков, ни с застройщиков. Банк же заинтересован в такой схеме, потому что она позволяет привлечь крупных вкладчиков.
Больше всего банки боятся изменения кредитных ставок
Если говорить о западном рынке недвижимости, то там застройщик может получить значительный кредит, имея собственных средств около 10% от суммы кредита. Причем получение кредита связано с известными трудностями, если застройщик банку неизвестен. Кроме того, банки пытаются подстраховать себя, предлагая застройщику открыть счет у себя и часть заемных средств держать на этом счете.
В мировой практике банки, как правило, не занимаются операциями с недвижимостью как таковыми, поскольку это считается довольно рискованным предприятием. Вместо этого они предпочитают кредитовать строительные проекты или участвовать в них наравне с застройщиками. Но при этом доля капитала, вложенного банком, значительно меньше, чем доля девелопера. В первом случае риск банка сводится к минимуму за счет так называемого права first mortgage — банк в случае гибели проекта получает в собственность уже построенные площади. Во втором случае банк получает гораздо большие прибыли, однако, в связи с непредсказуемостью процентных ставок (в США, когда к власти пришел Рейган, они изменились с 7,5 до 24% за полтора-два года) сильно увеличивается и риск таких предприятий. Именно поэтому риэлтерский бизнес в США принес наибольшее число миллионеров и банкротов. Опытные застройщики не берут значительные кредиты в банках, если в течение срока действия кредитного договора может смениться президент, а значит, общая экономическая ситуация и, как следствие, процентные ставки по кредитам. В период экономического застоя серьезные застройщики предпочитают отойти от дел и переждать несколько лет.
ВАСИЛИЙ Ъ-ФОНАРЕВ