«Дефицит качественного предложения в Сочи будет удерживать цены»

Лидерами рынка апартаментной недвижимости юга России по итогам 2025 года стали Сочи, Анапа и Евпатория, сообщили «Rewiev. Юг России» в консалтинговой компании Macon. При этом, по словам аналитиков, если в 2023 году на сочинские проекты приходилось около 2/3 всех продаж из-за высокой концентрации предложения, то в течение 2024 года усилилась конкуренция со стороны более бюджетных локаций. В результате к концу 2025 года доля курорта в общем объеме спроса упала до 17%. Коммерческий директор Маntera Group Ольга Трояновская отмечает, что в 2026 году рынок апартаментной недвижимости юга России входит в более сбалансированную фазу после перегрева предыдущих лет. При этом в Сочи, Сириусе и Красной Поляне, по ее словам, сохраняется дефицит ликвидного предложения.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

«В 2026 году рынок апартаментной недвижимости юга России входит в более сбалансированную фазу после перегрева предыдущих лет. При этом большое значение по-прежнему играет качество продукта. В ключевых локациях, прежде всего в Сочи, Сириусе и Красной Поляне, сохраняется дефицит ликвидного предложения — проектов с продуманной концепцией, инфраструктурой и профессиональным управлением.

Спрос при этом становится более требовательным и рациональным: покупателям уже недостаточно просто хорошей цены — важно, как они будут использовать объект, какой будет сервис и сможет ли он приносить доход. При этом не все проекты успевают подстроиться под такие ожидания. И здесь ряд причин: растет себестоимость строительства, хороших участков, особенно в Сочи, становится все меньше, а требования к уровню сервиса в проектах — выше. В итоге конкуренция усиливается, а покупатели выбирают гораздо тщательнее.

Сегодня мы видим, что предложение на рынке апартаментной недвижимости Сочи смещается из эконом- и комфорт-класса в сторону бизнес-, премиум- и элитных проектов, потому что растет спрос на более качественное жилье с сервисом и развитой инфраструктурой — в силу высокой насмотренности покупателя, который сегодня ищет в курортных проектах то, что еще несколько лет назад он мог найти только за границей.

При этом проекты эконом- и комфорт-класса, активно запущенные в 2020–2021 годах, на текущий момент по большей части распроданы, а новые практически не выходят на рынок Сочи — сегмент заметно сократился и уступил место более высокому классу.

Также в первом квартале 2026 года рынок изменил вектор от количественного роста к качественному. Покупатель все меньше ориентируется на стоимость квадратного метра как таковую и все больше — на продукт в целом: формат проживания, инфраструктуру, качество услуг и возможность получения дохода. Явно усиливается интерес к сервисным апартаментам с профессиональным гостиничным управлением, поскольку именно они дают более понятную и прогнозируемую модель эксплуатации.

Одновременно усиливается тренд на мультиформатные комплексные проекты, где сочетаются отель высокого уровня, резиденции и развитая инфраструктура — такая модель позволяет создавать устойчивый поток гостей и повышает инвестиционную привлекательность за счет гостиничного сервиса.

Внутри Сочи продолжается перераспределение спроса между морским и горным кластерами, что связано с ростом интереса к круглогодичному использованию недвижимости. Горный отдых сейчас особенно активно набирает популярность: апартаменты на Красной Поляне все чаще рассматриваются как полноценный круглогодичный продукт. Этому способствует развитая инфраструктура, событийная программа и возможность комбинировать разные сценарии отдыха — от зимнего спорта до летнего туризма и wellness. В результате растет как спрос со стороны инвесторов, так и привлекательность таких объектов с точки зрения стабильной загрузки и доходности.

Средняя окупаемость вложения в апартаменты и их доходность очень сильно зависят от проекта, его сервисной линейки. Средняя доходность по рынку составляет 5–6% годовых, а в наиболее качественных проектах с профессиональным оператором может достигать 10%. Срок окупаемости, как правило, составляет 8–15 лет, при этом в премиальном сегменте он ближе к верхней границе за счет более высокой стоимости входа. Помимо инфраструктурного наполнения и сервисных решений на уровень доходность влияют и такие параметры, как сезонность, качество работы оператора, структура дохода и способность проекта обеспечивать стабильный денежный поток в долгосрочной перспективе.

Что касается стоимости апартаментной недвижимости, то в первом квартале 2026 года средняя цена за квадратный метр на первичном рынке Сочи в сегменте премиум составляет 1,4 млн руб., в классе де-люкс — 2,9 млн руб. Прогнозно, до конца текущего года в элитном сегменте цена останется на уровне 2,8–2,9 млн руб. за кв. м.

Нам видится, что в среднесрочной перспективе рынок апартаментной недвижимости на юге России будет двигаться в сторону усложнения продукта. Проекты без полноценной сервисной и операционной составляющей будут постепенно терять ликвидность. Усилится роль гостиничных операторов — именно они будут определять уровень загрузки, доходность и инвестиционную привлекательность проектов. Из-за ограничений по земельным ресурсам в Сочи сохранится дефицит качественного предложения, что будет удерживать цены в высоком сегменте. Одновременно продолжится развитие круглогодичных курортных кластеров, особенно в горной зоне Красная Поляна.

Покупатели будут стремиться к диверсификации активов, распределяя вложения между разными типами недвижимости и локациями. Усилится интерес к курортной недвижимости как к более стабильному и понятному формату владения, который можно использовать для отдыха и при этом сохранять в личном портфеле на долгий срок.

Снижение ключевой ставки до 15% можно рассматривать как фактор стабилизации рынка. Во-первых, это означает снижение ставки по депозитам и, как следствие, высвобождение денежных средств в пользу сферы недвижимости. Также может частично оживиться кредитный/ипотечный спрос. Прежде всего это коснется проектов с гостиничным управлением, где апартаменты воспринимаются как инвестиционный инструмент с прогнозируемой доходностью.

Если говорить о росте покупательской активности, то, вероятнее всего, он будет плавным, без резкого ажиотажа, прежде всего среди тех, кто откладывал решение о приобретении недвижимости в ожидании, когда рынок станет более гибким.

Для девелоперов снижение ставки означает более мягкие условия проектного финансирования, что дает им возможность гибче управлять ценовой политикой и сроками вывода объектов. В совокупности это создает умеренно позитивный фон, но без резкого скачка роста спроса».